Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по делу n А07-20905/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Оценка доказательств производится судом исходя из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Сравнивая имеющиеся в деле отчеты о рыночной стоимости  объектов  недвижимости и заключения двух экспертиз суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отчет ЗАО «Эксперт – Оценка» составлен для принятия управленческих решений, целью оценки являлось определение  рыночной стоимости объекта, итоговая величина может быть рекомендована для целей совершения сделки с объектом оценки (л.д.88,89 т.1). В пункте 1.6. отчета указано, что определялась стоимость права собственности на объект оценки (л.д.91 т.1). В таблице 2.1 в разделе основные факторы и выводы имеется указание  на краткое описание имущественных прав, при этом оценщиком при составлении отчета  не учитывалась балансовая стоимость и остаточная стоимость объекта оценки.

Ответчик полагает, что отчет ЗАО «Эксперт – Оценка» нельзя принять во внимание, поскольку он составлен для принятия решения о получении кредита. Однако из обращения Общества 03.02.20012 в  ЗАО «Эксперт – Оценка» такой вывод не следует (л.д.163 т.1).

Между тем,  суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика о невозможности принятия отчета ЗАО «Эксперт – Оценка» для определения размера чистых активов, поскольку  суд приходит к выводу, что предметом оценки являлось право собственности, в связи с чем, в отчете не отражена балансовая и остаточная стоимость  имущества, отраженные в бухгалтерском балансе на 30.06.2012 (л.д.42 т.7).

Истец не настаивал на принятии отчета ЗАО «Эксперт – Оценка»  и заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы получено заключение ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России, ответчиком дополнительно представлен отчет ООО «Ребус».

Из отчета ООО «Ребус» усматривается, что целью оценки являлось  определение рыночной стоимости объекта для определения действительной стоимости доли, оцениваемыми имущественными правами являлось право собственности на объект оценки.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертами ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России, оценщиком ООО «Ребус» и экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг»   применялись только два подхода: сравнительный и доходный (л.д. 84,85 т. 3, л.д.4 т.4, л.д. 31 т. 10). В связи с чем,  результат оценки  сопоставим между собой (96  262 000 руб., 116  200 000 руб. и 105 932 203 руб.).

В отчете ООО «Ребус», исходя из целесообразности, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра (л.д.46 т.4).

В заключении ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России в качестве сравнения выбраны объекты аналоги, в таблице 5 в графе единица сравнения данные отсутствуют  (л.д.72,73 т. 3). Однако оценив аналоги, применяемые ООО «Ребус» и ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России суд приходит к выводу о наиболее приближенными к объекту оценки аналоги ООО «Ребус» исходя из площади помещений. Кроме того, различаются  данные отчета и заключения эксперта по типу корректировок, применяемых оценщиком и экспертом. В связи с чем, получены разные результаты.

Так, эксперты ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России при доходном подходе приняли во внимание договоры аренды и произвели расчет  по методу прямой капитализации (л.д.84 т.3). Оценщик ООО «Ребус» принял во внимание текущие объявления об аренде  сравнимых  помещений (л.д.50 т.4) и вывел среднюю ставку аренды (1347 руб./ кв.м.).

В результате, итоговые величины сопоставимы, имеют незначительную разницу.

 В заключении  общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг»   использован сравнительный метод, аналоги взяты  по площади  меньшей чем площадь спорного объекта, однако частично совпадают с аналогами, применяемыми ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России.

Ответчик полагает, что в заключении  общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг» отсутствует корректировка на «красные линии», между тем из таблицы  (л.д.18 т. 10) усматривается, что «красные линии» учтены экспертом. При использовании доходного подхода эксперт использовал  данные о средней цене продажи и аренды из аналитики рынка коммерческой недвижимости.

Ответчик считает, что эксперт  общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг» использовал аналоги по площади несовпадающие с площадью недвижимости ответчика, что привело к завышению стоимости объекта недвижимости.

Между тем, в заключении эксперта при расчете коэффициента капитализации методом  рыночной выжимки, дано обоснование выбора аналогичных объектов, оценщик исходил из предположений: сравнимые объекты должны совпадать по функциональному назначению и уровню риска инвестиций, по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, в результате коэффициент капитализации составил 9,97%.

Эксперт  ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России производил расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения, в результате коэффициент капитализации составил 16,3%.

Таким образом, итоговые величины эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг» незначительно выше, чем у  эксперта ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России. А поскольку в процессе исследования результатов экспертизы ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России стороны спора и суд первой инстанции посчитали заключение недостаточно обоснованным и мотивированным, то во внимание приняты результаты повторной судебной экспертизы.

В апелляционном суде представитель ответчика заявил о согласии ответчика принять  к расчету  результаты  первой судебной экспертизы, однако, суд апелляционной инстанции не может принять во внимание  указанное заявление, поскольку мирного разрешения спора не последовало, истец настаивает на обоснованности результатов повторной судебной экспертизы.

Принимая во внимание наличие в материалах дела ходатайства истца о назначении экспертизы (л.д. 130 т. 3)  и ходатайство ответчика (л.д.139 т.3), в котором последний указывает на неполноту, недостоверность и необоснованность  выводов эксперта ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о наиболее точных результатах  повторной экспертизы.

Ответчик в суде апелляционной инстанции пояснил, что  он был не согласен только с  действительной стоимостью доли, определенной в заключении экспертом ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России, однако стоимость доли напрямую зависит от стоимости основных средств ответчика, используемых при расчете доли. В связи с чем, суд первой инстанции правильно поставил на разрешение повторной экспертизы ранее сформулированные  вопросы.

Оценивая результаты экспертов и оценщиков, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что рыночная стоимость объектов недвижимости величина расчетная, следовательно, могут быть те или иные погрешности, недостоверной суд может признать только ту величину, которая явно несоразмерна  итоговым величинам иных отчетов в совокупности определяющих  диапазон цен.

Так согласно пункту 6 Стандарта оценки (утв. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256) итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 Стандарта оценки предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета об оценке, которая  представляет собой совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

     В материалах  дела отсутствует заключение по экспертизе отчета об оценке, следовательно, недостоверность отчетов не установлена.

      Между тем, в пункте 24 Стандартов оценки  указано, что выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

      Стороны спора пояснили, что эксперт  общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг» дал пояснения в отношении сделанных им выводов, что позволило суду принять его заключение как наиболее достоверное и точное.

Принимая во внимание, отсутствие в деле  сведений о недостоверности того или иного отчета, учитывая  пояснения экспертов ФБУ Башкирская ЛСЭ Минюста России, опрошенных в судебном заседании 01.10.2013 (л.д. 42,43 т.5), суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о сопоставимости двух отчетов: общества с ограниченной ответственностью «Ребус» (116  200 000 руб.) и общества с ограниченной ответственностью «Центр консалтинг» (105 932 203 руб.)  и возможности принять в качестве расчета результаты  последней судебной экспертизы с наименьшем значением.

Доводы ответчика о наличии существенных  нарушений при проведении повторной экспертизы, а также в отношении несопоставимых объектов, повышающих коэффициентов, поправочного коэффициента для первого этажа, аналогов агентства «Авеню», ставок аренды, поправочного коэффициента расположения объекта относительно «красной линии», использования экспертом обобщенных данных из «Справочник оценщика», завышения роста арендной платы судом апелляционной инстанции  отклоняются, поскольку не свидетельствуют о недостоверности   результатов судебной экспертизы. Принимая во внимание расчетный и  ориентировочный характер оценки, однозначного результата получено быть не может. Оценщик в своей деятельности руководствуется только методикой проведения оценки, иные данные им берутся самостоятельно. В материалах дела отсутствуют доказательства опровергающие сведения, отраженные в отчете эксперта №8859.

Таким образом, ответчик не привел суду убедительных доводов в отношении результатов судебной экспертизы. Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что тот размер стоимости основных средств, который  использован ответчиком при расчете доли истца, согласно данным бухгалтерского баланса на 30.06.2012 (16 798 000 руб., л.д.40-42 т.7) не получен ни одним оценщиком или экспертом, что позволяет суду сделать вывод о недостоверности бухгалтерской отчетности.

Доводы ответчика относительно правильного ведения бухгалтерского учета со ссылкой на мнение  аудитора (л.д. 102 т. 2), отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку  целью проведения судебной экспертизы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, влияющей на действительную стоимость доли участника. Поскольку бухгалтерский учет ведется применительно к первоначальной стоимости объекта с последующей амортизацией, которая и составляет балансовую стоимость основных средств, то мнение специалиста о достоверности бухгалтерского баланса не опровергает установленные судом обстоятельства.

В суде апелляционной инстанции ответчик вновь заявил о назначении повторной экспертизы по делу, третье лицо поддержало указанное ходатайство. Суд апелляционной инстанции считает, ходатайство подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

      Учитывая отсутствие у суда сомнений в обоснованности выводов эксперта, ходатайство ООО УК «Квадро –А» правомерно отклонено судом первой инстанции и не может быть удовлетворено судом апелляционной инстанции. Как верно указал суд первой инстанции, не согласие ответчика с результатами судебной экспертизы не свидетельствует об ее недостоверности. Получение в процессе исследования еще одного отчета не опровергнет выводы предыдущих экспертиз.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Все доводы ответчика проверены и признаются апелляционным судом несостоятельными.

При таких обстоятельствах решение суда от 25.04.2014 отмене не подлежит, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционный инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2014 по делу №А07-20905/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Квадро-А» без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья                                  С.А. Бабкина

      Судьи:                                                                       Г.А. Федина

М.Н. Хоронеко