Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А07-1089/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя и Свердлова, в границах, обозначенных на приложении №1 к контракту (т. 1 л.д. 125-133).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство пусковых комплексов инвестиционного объекта.

Согласно п. 3.1 контракта в собственность г. Уфы передаются 1000 кв.м. общей площади встроенно-пристроенных нежилых помещений на первом этаже в жилом доме переменной этажности, построенном по адресу: г. Уфа, ул. Пушкина,71, две двухкомнатные квартиры общей площадью не менее 60 кв.м. и не более 80 кв.м. каждая и не выше 3 этажа, 100 % общей площади построенных или реконструированных объектов инженерного и коммунального назначения.

Инвестор также уплачивает в бюджет г. Уфы за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами.

01.02.2011 между ООО ИСК «Эрмитаж» и Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подписаны соглашения о расторжении договора № 28 от 16.11.2006 (т. 1 л.д. 59) и договора о реконструкции (инвестиционного контракта) от 24.09.2007 (т. 1 л.д. 134).

Ссылаясь на то, что в результате исполнения ответчиком указанных договоров ответчик обогатился за счет истца, ООО ИСК «Эрмитаж» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, пришел к выводу, что ответчиком произведены платежи во исполнение договора на приобретение права аренды земельного участка, однако со стороны ответчика отсутствует встречное предоставление, поскольку обязательства, принятые органом местного самоуправления согласно указанного договора, в полном объёме им не исполнены. Судом отклонены доводы ответчика об истечении исковой давности, поскольку суд пришёл к выводу о том, что срок начинает течь с момента расторжения договора по соглашению сторон.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и муниципальным образованием был заключен договор выполнения условий аукциона по продаже права аренды на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал № 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова (т. 1 л.д. 12, далее по тексту – договор № 28).

Договор был заключен на основании условий объявленного муниципальным образованием аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 104, 106, 108).

По условиям договора продавец предоставляет право на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по указанному адресу площадью 6 446 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010150:0058, а также право на оформление впоследствии  прав на земельные участки, расположенные в границах предоставляемых земельных участков землепользования общей ориентировочной площадью всех предоставляемых земельных участков 17 811 кв.м., окончательную площадь обосновать проектом в целях проектирования и последующего строительства.

Земельный участок площадью 6 446 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010150:0058 с разрешённым использованием для реконструкции застройки квартала поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 17).

Доказательств постановки и описания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», земельных участков общей ориентировочной площадью 17 811 кв.м. материалы дела не содержат.

В силу условий указанного договора (в редакции последнего из заключенных дополнительных соглашений – соглашения № 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21) сторонами были установлены следующие права и обязанности.

На продавца возлагалась обязанность предоставить право на заключение договора аренды указанных в разделе 1 договора аренды земельных участков.

На покупателя среди прочего возлагались обязанности:

1) компенсировать затраты муниципального образования

- на развитие социальной инфраструктуры в размере 25 000 000 руб.;

- за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение 19 302 400 руб.;

2) на основании соглашения с муниципальным учреждением «Центр недвижимости» осуществить финансирование расселения и сноса многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведённых на земельном участке капитальных строений и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 рублей (пункт 3.1.7. договора в редакции дополнительного соглашения № 2);

3) самостоятельно осуществить частичное расселение и снос находящихся на земельном участке многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведённых на земельном участке капитальных строений и металлических гаражей (пункт 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения № 2).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Руководствуясь требованиями указанной нормы на основании пояснений представителей сторон в судебном заседании апелляционным судом установлено, что упомянутое в пункте 3.1.7. договора соглашение с  муниципальным учреждением «Центр недвижимости» фактически не было заключено в силу несогласованности сторон в части размера расходов на расселение граждан и снос объектов недвижимости, в силу чего во исполнение п. 3.3. договора истец фактически осуществил расселение граждан, проживающих в муниципальных жилых помещениях, путем приобретения новых жилых помещений с передачей их в муниципальную собственность, а также расселение граждан из принадлежащих им на праве частной собственности жилых помещений путем приобретения иного жилья либо выплаты денежных средств.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела отчётами агента общества с ограниченной ответственностью фирма «Факел» о расселении и платёжными поручениями о перечислении денежных средств (т. 1 л.д. 36-58, 60), а также дополнительно представленными в суд апелляционной инстанции в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ договорами о передаче помещений в муниципальную собственность от 01.11.2007, содержащими отметку о регистрации права муниципальной собственности (в деле).

Кроме того, во исполнение п. 3.1.7. договора истцом произведена оплата в пользу муниципального образования денежных средств в сумме 25 000 рублей – на развитие социальной инфраструктуры и 19 302 400 рублей – за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение, что подтверждается платёжными поручениями с соответствующим назначением платежа (т. 1 л.д. 23-34, 35).

Таким образом, совершением указанных действий истцом произведено имущественное предоставление во исполнение пунктов 3.1.7. и 3.3. договора № 28 в пользу Администрации.

Однако доказательств передачи встречного предоставления со стороны Администрации в дело не представлено.

 В силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе в согласовании его условий.

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума № 5495/11 от 11.10.2011, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу ст. 309, 310 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума № 12444/12 от 05.02.2013, наличие в таких договорах обязанностей публично-правового образования, предусмотренных нормами публичного законодательства, не является основанием для признания их недействительными и определяет лишь правовую квалификацию таких договоров.

Вместе с тем по смыслу названных правовых позиций Президиума, с учётом фактических обстоятельств рассмотренных в порядке надзора дел, а также в их нормативном единстве со ст. 423 ГК РФ, принятие застройщиком на основании договора обязанностей по участию в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, а также иных обязанностей, сопряжённых с пользованием земельным участком, предоставленным под строительство, обусловлено каким-либо встречным предоставлением со стороны публично-правового образования как другой стороны договора, в частности, предоставлением земельного участка для строительства.

Между тем в рассматриваемом случае обязательства муниципального образования, предусмотренные разделом 1 и пунктом 3.1.3. договора № 28 были исполнены только в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 446 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010150:0058 (договор аренды  от 28.12.2006, т. 2 л.д. 1).

Предполагаемые к последующему предоставлению земельные участки ориентировочной площадью 17 811 кв.м. фактически не были предоставлены, соответствующие договорные отношения не оформлены.

В настоящее время исполнение обязанностей Администрации в данной части исключается в силу расторжения договора № 28 по соглашению сторон от 01.02.2011 (т. 1 л.д. 59) и в силу выставления той же территории земельных участков на аукцион с целью жилищного строительства, что следует из информационного сообщения о торгах (представлено истцом в суд апелляционной инстанции, в деле).

При изложенных обстоятельствах следует признать, что в силу отсутствия со стороны Администрации встречного предоставления в части исполнения в полном объёме условий договора № 28, исполненное истцом в пользу муниципального образования в виде перечисления денежных средств на развитие социальной инфраструктуры, за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение и расходы на расселение физических лиц является неосновательным обогащением Администрации и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

По смыслу положений раздела 1 договора № 28 и соответствующих им условий аукциона (т. 1 л.д. 12, 106), основным к использованию для целей жилищного строительства предполагался именно земельный участок ориентировочной площадью 17 811 кв.м., поскольку его предоставление согласно условиям аукциона и договора № 28 было обусловлено обоснованием объемов строительства в проектной документации, и в материалах дела отсутствуют доказательства возможности осуществления такого строительства в заявленных в аукционной документации объёмах на земельном участке площадью 6 446 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010150:0058.

Указанное позволяет апелляционному суду признать факт неосновательного обогащения Администрации даже при частичном исполнении ею обязательств по договору № 28 в части предоставления земельного участка площадью 6 446 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010150:0058.

Следует также отметить, что содержание имущественного предоставления, указанного в п. 3.1.7., 3.3. договора № 28, позволяет говорить о его обусловленности последующим освоением земельного участка для целей жилищного строительства.

В силу этого и учитывая тот факт, что цель предоставления земельных участков согласно условиям аукциона (для жилищного строительства) не была достигнута, предоставление указанного участка в пользование истца нельзя считать равноценным предоставлением тому, что было исполнено обществом в пользу Администрации согласно п. 3.1.7., 3.3. договора № 28.

Доводы апеллянтов о том, что в приобретении неосновательно сбережённого имущества отсутствует вина Администрации, поскольку договор № 28 был прекращён по инициативе истца, что следует из его письма от 04.06.2009 (т. 1 л.д. 101),  отклоняются, поскольку в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Таким образом, по смыслу названных норм, основанием для возврата неосновательно полученного является сам факт приобретения такого имущества без правовых оснований независимо от вины либо добросовестности приобретателя.

Ссылки апеллянтов на то, что истцом не исполнены в полном объёме обязательства по инвестиционному контракту (договору о реконструкции) от 24.09.2007 (т. 1 л.д. 125) в части расселения поименованных в п. 2.3.1. контракта 443 жильцов, подлежат отклонению, поскольку в силу п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ и п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» указанное обстоятельство не является юридически значимым для взыскания неосновательного обогащения, поскольку такое обогащение подлежит возврату потерпевшему в случае расторжения договора при доказанности обстоятельства неэквивалентности исполнения обязательств по договору.

Кроме того, апеллянтами не дано правового обоснования и пояснений о соответствии нормам ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ заключения указанного инвестиционного контракта и правовых последствий его заключения в структуре договорных связей при предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства.

Доводы апеллянтов о неправильной квалификации судом правоотношений сторон и необходимости применения к спорным правоотношениям нормы п. 5 ст. 453 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Из материалов дела следует, что договор № 28 был расторгнут по соглашению сторон.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения