Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу n А07-5647/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

учета в связи с формированием и постановкой на учет земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85, из которого впоследствии сформированы и поставлены на кадастровый учет со статусом «временный» земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020306:93, 02:55:020306:94, 02:55:020306:95, и земельный участок со статусом «учтенный» с кадастровым номером 02:55:020306:91.

Определением суда первой инстанции от 05.11.2013 (т. 13, л.д. 156-159) по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Топограф» Алчиновой Г.Р., на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) определить геодезические данные земельного участка общей площадью 117714 кв. м, ранее находившегося на кадастровом учете под кадастровым номером 02:55:020306:32, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, коллективный сад № 4 ОСТ ОАО «УМПО»;

2)   установить координаты и площадь земельных участков с номерами 4, 9, 34, 39, 40, 42, 47, 53, 53А, 54, 54А, 55, 60, 61, 76, 118, 134, 137Б, 143, 147, 182А, 183, 230, 239, 240, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, коллективный сад № 4 ОСТ ОАО «УМПО».

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 30.01.2014 № 30/01-01, подготовленное кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Топограф» Алчиновой Г.Р. (т. 14, л.д. 12-123), согласно которому по результатам геодезических изысканий и сравнения полученных данных с данными кадастрового учета выявлено, что фактические границы территории коллективного сада № 4 ОСТ ОАО «УМПО» имеют расхождения со сведениями государственного кадастра недвижимости об аннулированном земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:32.

По результатам изысканий установлено следующее. Площадь земельного участка, занимаемого территорией коллективного сада (ОСТ №4 ОАО «УМПО») составляет 167195 кв. м (+/-143 кв. м с учетом допустимой погрешности).

Территориально по актуальным данным государственного кадастра недвижимости фактические границы коллективного сада пересекают границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020306:91 (статус «учтенный»), 02:55:020306:93 (статус «временный» образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85), 02:55:020306:94 (статус «временный» образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85), 02:55:020306:95 (статус «временный» образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85), 02:55:020306:18 (статус «учтенный»), а также границы единого землепользования 02:55:000000:9 (обособленный участок 02:55:020306:22).

Также в экспертном заключении экспертом было проверено фактическое наличие объектов недвижимости на спорном земельном участке, зарегистрированных на праве собственности за садоводами.

Так, экспертом было установлено, что садовые участки с номерами 9, 21, 22, 39, 40, 41, 42, 118, 137Б, 65А, 203 частично или полностью расположены в границах единого землепользования с кадастровым номером 02:55:000000:9 (обособленный участок 02:55:020306:22). Указанные садовые участки находятся вне территории ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32.

Также экспертом установлено, что садовые участки 4, 34, 53, 53А, 54, 54А, 55, 76, 21-22, 9, 39-40, 60-61 частично или полностью расположены на землях, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, в границах кадастрового квартала 02:55:020306. Указанные садовые участки находятся вне территории ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32.

Садовые участки с номерами 47, 87, 169, 134, 147А, 137, 143, 176, 178-180, 183, 183А, 182А, 240 частично или полностью расположены на землях, находящихся в государственной (муниципальной) собственности на территории ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:93 – земельный участок № 47, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:94 – земельный участок № 87, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:95 – земельные участки № 87, 169, 134, 147, 137, 143, 176.

Границы остальных садовых участков и наличие на них зарегистрированных объектов недвижимости эксперту установить не удалось.

Письмом от 27.04.2012 Управление по земельным ресурсам уведомило товарищество ОАО «УМПО» о прекращении 27.09.2011 договора аренды земельного участка от 01.02.2011 № 8-11 в связи со снятием земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32 с кадастрового учета (т. 14, л.д. 158).

05 мая 2012 г. Управление по земельным ресурсам составило акт о прекращении с 27.09.2011 договора аренды земельного участка от 01.02.2011   № 8-11 в связи со снятием земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32 с кадастрового учета (т. 12, л.д. 52).

Письмом от 27.02.2013 Управление повторно уведомило товарищество ОАО «УМПО»  об отказе от договора аренды земельного участка от 01.02.2011 № 8-11 и потребовало освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:32 (т. 14, л.д. 157). 

Получение указанных уведомлений товариществом ОАО «УМПО»          не оспаривается.

Ссылаясь на прекращение отношений по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 № 8-11 и отсутствие оснований для занятия товариществом ОАО «УМПО» спорных участков, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Полагая незаконной одностороннюю сделку по прекращению действия договора аренды земельного участка, оформленную Управлением по земельным ресурсам актом от 05.05.2012 о прекращении договора аренды земельного участка от 01.02.2012 № 8-11, товарищество ОАО «УМПО», обратилось в суд первой инстанции со встречными исковыми требованиями.   

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего. Суд первой инстанции признал договор аренды № 8-11 от 01.02.2011 прекратившим своё действие с момента снятия земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32 с кадастрового учета, то есть с 27.09.2011, в связи с прекращением существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений. Поскольку договор аренды спорного участка ьиыводу обуда от 07.05.2014 –________________________________________________________________________________________________прекращен и не может служить основанием для использования земельного участка товариществом, доказательства наличия иных законных оснований владения спорным участком земли, в том числе нахождения на спорном земельном участке принадлежащих самому товариществу (а не его членам) объектов недвижимости, в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований Управления по земельным ресурсам об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020306:93, 02:55:020306:94, 02:55:020306:95 за исключением садовых участков, занятых объектами недвижимости граждан – членов садоводческого товарищества.

Приняв во внимание то обстоятельство, что договор аренды спорного участка заключен сторонами на неопределенный срок, с учетом положений пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.   

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.  

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между Управлением по земельным ресурсам и товариществом ОАО «УМПО» возникли на основании прекращении договора аренды земельного участка от 01.02.2012 № 8-11, заключенного на неопределенный срок. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды 01.02.2012 № 8-11, судебная коллегия  приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные,  позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы.

О незаключенности или недействительности спорного договора аренды стороны суду не заявляли. 

   Государственной регистрации спорный договор аренды не подлежал как заключенный на неопределенный срок (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации), однако сведения об объекте аренды - земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:32 были исключены из государственного кадастра недвижимости 27.09.2011.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07.

Следует отметить, что гражданское законодательство не предусматривает такого основания прекращения договора как исключение сведений об объекте аренды из кадастра объектов недвижимости, в силу чего исключение из кадастра сведений о земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:32 не повлекло и не могло повлечь прекращение обязательственных отношений вытекающих из договора аренды от 01.02.2012 № 8-11.

Соответствующий довод подателя жалобы судебная коллегия признает обоснованным. 

Остальные доводы жалобы судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает.

Как указано выше, анализируемый договор аренды заключен на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд (пункт 3.1 договора).

С учетом изложенного выше, правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на спорный договор аренды                                не распространяется. Указанный договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в  договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.4 договора аренды № 8-11 от 01.02.2011 предусмотрено право арендодателя в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в