Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу n А07-15873/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6888/2014

г. Челябинск

10 июля 2014 года

Дело № А07-15873/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Башмедфарм» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.04.2014 по делу № А07-15873/2013 (судья Аминева А.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества «Башмедфарм» – Рамазанова Д.Р. (доверенность от 26.05.2014, паспорт), Адгамов Л.А. (доверенность от 09.01.2013, паспорт).

Закрытое акционерное общество «Башмедфарм» (далее – ЗАО «Башмедфарм», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Управление, заинтересованное лицо), в котором потребовало:

- признать незаконным отказ Управления в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору от 26.06.2009 № 23379 одноэтажного нежилого здания общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А – выраженный в письме от 16.08.2013 № 7218-УС;

- обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путём совершения действий по реализации преимущественного права на приобретение указанного выше одноэтажного нежилого здания, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с учётом принятого арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения заявленных требований – т. 1, л.д. 6-9; т. 2, л.д. 1).

Решением от 29.04.2014 (резолютивная часть объявлена 24.04.2014) в удовлетворении требований заявителя отказано (т. 2, л.д. 38-50).

В апелляционной жалобе ЗАО «Башмедфарм» ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 57-60). Приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции установил наличие всех предусмотренных законом условий для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, вместе с тем, отказал в удовлетворении заявленных последним требований.

Вывод суда о том, что ответ Управления от 16.08.2013 № 7218-УС не содержит отказ органа местного самоуправления в реализации заявителем преимущественного права на выкуп муниципального имущества, является ошибочным. В силу статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган местного самоуправления обязан либо совершить действия, направленные на отчуждение муниципального имущества, либо в письменной форме отказать заявителю. Текст письма № 7218-УС, обращение Управления в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения свидетельствуют о том, что действия органа местного самоуправления можно квалифицировать только как отказ в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

Вывод суда о том, что спорное здание утратило свойства объекта гражданских прав, что исключена возможность использовать объект недвижимости в соответствии с его первоначальным назначением, не соответствует действительности. Здание кафе не уничтожено и не разрушено, оно подлежит восстановлению. Представленные Управлением фотографии не являются надлежащим доказательством. Осмотр здания по месту его нахождения суд не провёл. В решениях по делам №№ А07-3463/2011, А07-13988/2013 выводы об уничтожении здания кафе отсутствуют.

Суд не ставил вопрос о проведении судебной экспертизы и не разъяснил возможные последствия не заявления сторонами соответствующих ходатайств. Между тем без проведения строительно-технической экспертизы суд не вправе утверждать, что здание уничтожено. Согласно заключению общества «Партнер» спорное здание не является разрушенным и не подлежащим восстановлению. То состояние, в котором сейчас находится здание кафе, объясняется тем, что Обществом начат капитальный ремонт объекта недвижимости. При этом из решений по делам №№ А07-3463/2011, А07-13988/2013 следует, что арендатор не приступил к выполнению ремонтных работ ввиду отсутствия согласования проекта капитального ремонта здания.

Вывод суда о том, что право владения к арендатору не перешло, является ошибочным. Фактически спорное недвижимое имущество существует, и право владения этим имуществом передано ЗАО «Башмедфарм» по договору аренды. Пользоваться зданием Общество не могло в силу объективных обстоятельств, однако это не опровергает факта владения муниципальным имуществом.

Суд первой инстанции не учёл, что по смыслу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ порядке допускается реализация права на приобретение объекта незавершенного строительства.

Таким образом, ЗАО «Башмедфарм» настаивает на отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Заинтересованное лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

С учётом мнения представителей заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что по результатам аукциона (конкурса), проведённого 29.05.2009, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник Управления; арендодатель; далее также – Комитет) и обществом «Башмедфарм» (арендатор) подписан договор от 26.06.2009 № 23379 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т. 1, л.д. 22-24).

По условиям данной сделки арендодатель принял на себя обязательство передать Обществу во временное владение и пользование на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях торговли, организации ресторана, кафе отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литера А (т. 1, л.д. 22-24).

26.06.2009 между Комитетом и Обществом подписан акт приёма-передачи объекта аренды (т. 1, л.д. 25).

Обременение в виде аренды на основании договора от 26.06.2009 №23379 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 17.09.2009 (т. 1, л.д. 24, оборот).

25.06.2009 в 03 часа 53 минуты в здании № 4 по ул. Таллинская г. Уфа произошёл пожар. В результате пожара некоторые строительные конструкции имеют значительные термические повреждения. Комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора 01.07.2009 составлен акт осмотра здания, в котором указано, что в результате пожара пришла в негодность кровля (около 70 %), для дальнейшего использования помещения необходимо проведение ремонтных работ (т. 1, л.д. 31, 35, 38).

ЗАО «Башмедфарм» обратилось в Комитет с заявлением о проведении ремонтных работ в счёт арендной платы. 29.03.2010, после того как арендатор предоставил арендодателю необходимый пакет документов для согласования проекта реконструкции арендованного строения, стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 26.06.2009 № 23379. Согласно данному соглашению арендатор освобождается от уплаты аренды на период проведения ремонтных работ в нежилом помещении на шесть месяцев, с 01.02.2010 по 31.07.2010.

В период с июня 2009 года по апрель 2014 года здание по вышеуказанному адресу (г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литера А) восстановлено (отремонтировано либо реконструировано) не было. В то же время между обществом «Башмедфарм» и органами местного самоуправления имели место судебные споры по обстоятельствам, связанным с договором аренды от 26.06.2009 № 23379.

В 2011 году ЗАО «Башмедфарм» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации Демского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, выразившегося в несогласовании проекта капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4а. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2011 по делу № А07-3088/2011 требование заявителя удовлетворено.

В том же 2011 году Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «Башмедфарм», в котором потребовал взыскать с Общества 515 220 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате, 58 112 руб. 71 коп. пени, а также расторгнуть договор аренды от 26.06.2009 № 23379 и выселить арендатора из нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литер А. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 по делу № А07-3463/2011 в удовлетворении исковых требований Комитета отказано (т. 1, л.д. 31-33). Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2011 решение по делу № А07-3463/2011 оставлено без изменений (т. 1, л.д. 34-37, 38-40). Суды пришли к выводу о том, что Комитетом не исполнена обязанность по передаче Обществу имущества, соответствующего требованиям закона и договора, пригодного к эксплуатации по назначению в предусмотренных договором аренды целях, вина Общества в повреждении муниципального имущества отсутствует.

В 2013 году Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «Башмедфарм» о расторжении договора аренды от 26.06.2009 № 23379, обязании освободить нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу (г. Уфа, ул.Таллинская, 4, корп. А, литер А). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу № А07-13988/2013 в удовлетворении исковых требований Управления отказано. Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.06.2014 решение по делу № А07-13988/2013 оставлено без изменений. По результатам рассмотрения спора суды указали следующее. Арендатор (ЗАО «Башмедфарм») не мог своевременно приступить к выполнению ремонтных работ в силу обстоятельств, не зависящих от него, а именно, ввиду отсутствия согласования проекта на капитальный ремонт здания кафе. Со стороны арендатора предпринимались все необходимые меры для устранения недостатков арендуемого помещения, производства ремонта. При этом собственник помещения, на котором лежит обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду объекта, никаких действий не предпринимал.

02.08.2013 общество «Башмедфарм» обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. В данном заявлении Общество со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и договор аренды от 26.06.2009 № 23379 просило продать нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м. в его собственность (т. 1, л.д. 46-47).

В письме от 16.08.2013 № 7218-УС Управление сообщило, что рассмотрение заявления Общества возможно после принятия Арбитражным судом Республики Башкортостан решения по делу № А07-13988/2013 о расторжении договора аренды и выселении арендатора (т. 1, л.д. 48).

Полагая, что оно имеет преимущественное право на выкуп муниципального недвижимого имущества, предусмотренного договором аренды от 26.06.2009 № 23379, что орган местного самоуправления незаконно отказал в реализации субъектом малого либо среднего предпринимательства права на выкуп, общество «Башмедфарм» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражных дел №№ А07-3463/2011, А07-13988/2013, имеют преюдициальное значения для настоящего дела. Исполнение договора аренды от 26.06.2009 № 23379 было заведомо невозможно. Поименованного в тексте договора аренды объекта недвижимого имущества не существует, эксплуатация здания кафе по назначению невозможна, оно утратило свойства объекта гражданских прав. Заявитель не приступил и не мог приступить к фактическому владению и (или) пользованию муниципальным имуществом. В силу федерального закона право на восстановление здания имеет собственник данного объекта. Общество не имеет предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение объекта аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие