Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу n А34-6647/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

По общему правилу, приватизация муниципального и государственного имущества осуществляется на торгах в целях получения наибольшей цены  от реализации имущества.

Вместе с тем, законодатель установил ряд исключений из данного правила, в том числе для субъектов малого предпринимательства, длительное время открыто, добросовестно и непрерывно арендующих государственное или муниципальное имущество, подлежащее приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 159-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при  соблюдении совокупности условий, в числе которых условие о необходимости нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ», в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение.

Из буквального толкования данной нормы права следует, что право на приватизацию государственного и муниципального имущества без проведения торгов в льготном порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, обусловлено длительным непрерывным нахождением имущества в аренде у добросовестного субъекта малого предпринимательства, при этом право аренды должно быть основано на законной сделке.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путём проведения торгов.

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из условий договора аренды №7/93-02 от 03.10.2002 и перечисленных выше дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что между ИП                   Петросян К.В. и ИП Хачатрян Ш.М. 12.08.2008 заключен договор перенайма нежилого помещения, который Департаментом был утверждён.

В отношении договоров аренды государственного и муниципального имущества действующим законодательством предусмотрен особый порядок их заключения.

Особенности и порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьёй 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»  (далее - Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Момент вступления в силу данного Федерального закона определён моментом его официального опубликования (часть 1 статьи 7), то есть 02.07.2008 (дата публикации в «Российской газете»).

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции  заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в указанной норме права.

Перечень правоотношений, на которые данный порядок не распространяется, приведён в ч. 2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, спорные правоотношения в данный перечень не входят.

Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения от 12.08.2008 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 03.10.2002 № 7/93-02 действовали специальные требования к порядку заключения договоров аренды муниципального имущества, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, установленные Законом о защите конкуренции, не допускающие заключение указанных договоров без проведения торгов.

В нарушение этих требований перевод прав и обязанностей арендатора по договору от ИП Петросян К.В. к ИП Хачатрян Ш.М. (перенайм), предусматривающий полную замену арендатора по договору, произведён без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора и без публичного информирования о предстоящей аренде имущества, что  противоречит ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и свидетельствует о недействительности такого договора с позиций ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку такой порядок ограничивает круг потенциальных арендаторов муниципального имущества.

В силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства.

Поскольку наличие у арендатора статуса субъекта малого предпринимательства не подтверждено документально, договор с ИП        Хачатрян Ш.М. на новый срок по условиям, названным в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, не заключался, обратного не было доказано и документально не опровергнуто, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что представленными материалами дела не подтверждается факт владения ИП Хачатрян Ш.М. арендуемым объектом недвижимости в течение двух и более лет до дня вступления указанного Закона в силу и её соответствие статусу субъекта малого предпринимательства, которому принадлежит право на выкуп помещения в льготном порядке согласно 3 Федерального закона              № 159-ФЗ.

При отсутствии одного из условий для льготной приватизации соблюдение иных условий приватизации, перечисленных в ст. 3 Федерального закона                  № 159-ФЗ, не имеет значение для данного спора.

Поскольку право на льготную приватизацию  нежилого помещения арендатором не может быть основано на сделке, заключенной с нарушением установленного законом порядка, антимонопольный орган и суд первой инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации ИП Хачатрян Ш.М. было предоставлено необоснованное преимущество в  виде права на выкуп муниципального имущества без проведения торгов и без публичного информирования о предстоящей приватизации, что нарушает ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Выводы суда первой инстанции по данному делу о необходимости соблюдения установленного данной нормой права порядка предоставления в аренду муниципального имущества соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012  № 16679/11.

При таких обстоятельствах дополнительное соглашение от 12.08.2008 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 03.10.2002 № 7/93-02  и договор купли-продажи от 25.06.2012 встроенного нежилого помещения на 1 этаже жилого дома, общей площадью 5,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Курган, ул.Криволапова, 19, антимонопольным органом и судом правомерно оценены как сделки, совершённые с нарушением публичного информирования и конкурентных процедур аренды и приобретения муниципального имущества, установленных действующим антимонопольным законодательством.

Ссылки апеллянта на неправильное применение судом ст. 17.1 Закона о защите конкуренции подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Кроме того, решением антимонопольного органа действия заявителя признаны не соответствующими ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции. Производство по делу о нарушении ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не возбуждалось в связи с истечением трёхлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, установленного ст. 41.1 Закона о защите конкуренции,  а не по мотиву отсутствия нарушения данной нормы права.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации договора аренды от 03.10.2002 № 7/93-02 (с учётом дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью данного договора, в том числе и последнего соглашения от 12.08.2008). Данный договор  первоначально был заключён на срок с 16.09.2002 по 31.12.2002 (пункт 1.3. договора). Пунктом 7.4. договора стороны предусмотрели по истечении обозначенного договором срока возможность его возобновления на неопределённый срок на тех же условиях (т.1 л.д. 25).

Таким образом, договор аренды № 7/93-02 от 03.10.2002 (с учётом дополнительных соглашений) был первоначально заключен на срок менее года, но затем его действие было продлено на неопределённый срок.

Пункт 2 статьи 651  Гражданского кодекса Российской Федерации, на положения которого сослался суд первой инстанции, устанавливающий, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть на определённый срок.

Таким образом, спорный договор аренды, изначально заключенный на срок менее года и затем пролонгированный на  неопределённый срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.

При этом для установления обязательности государственной регистрации договора аренды имеет значение тот срок, на который договор заключен, а не фактическая длительность правоотношений аренды, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необходимости регистрации договора аренды от 03.10.2002 № 7/93-02 и дополнительных соглашений к нему и сделанная в связи с этим ссылка на ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» являются ошибочными.

Однако, данное обстоятельство не является основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку предоставление индивидуальному предпринимателю  Хачатрян Ш.М. преимущественного права на приватизацию помещения с нарушением требования о законном владении имуществом по договору перенайма, заключенному с нарушением процедуры публичного информирования и порядка предоставления имущества на торгах, само по себе является достаточным основанием для квалификации действий Департамента как нарушения положений ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции, поскольку, как указано выше,  в результате данного нарушения ИП Хачатрян Ш.М. было в итоге предоставлено преимущественное право выкупа муниципального помещения на льготных условиях с нарушением конкурентных процедур.

Срок давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства по ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, исчисленный с момента заключения договора перенайма (12.08.2008), на момент проведения проверки антимонопольного органа истёк, в связи с чем производство по делу о нарушении антимонопольного законодательства по данной норме права не возбуждалось, на что указано в решении.

Срок давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства по ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции, исчисленный с момента приватизации имущества (07.09.2012-дата регистрации права собственности Хачатрян Ш.М.),не истёк, в связи с чем оспариваемым решением  антимонопольный орган признал наличие в действиях Департамента нарушение ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Иных доводов в обоснование своей позиции по делу подателем апелляционной жалобы не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в порядке пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

 При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения  апелляционной жалобы.

Вопрос о распределении расходов по плате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривается, поскольку податель апелляционной жалобы от её уплаты освобождён.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной