Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2014 по делу n А47-11139/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6416/2014

г. Челябинск

07 июля 2014 года

Дело № А47-11139/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Румянцева А.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания       Ахмадуллиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.04.2014 по делу № А47-11139/2013 (судья Пирская О.Н.).

В судебном заседании приняли участие представители: от закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» (ответчик) - Демин А.Ю. (доверенность от 18.09.2013), от закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Гулливер» - Тазтдинов Р.И. (доверенность от 28.11.2011).

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Гулливер» (далее – общество «УК «Гулливер», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее – общество «ИКС 5 Недвижимость», ответчик) с исковым заявлением о взыскании 1 542 825 руб. 74 коп. задолженности по договору аренды помещения от 01.07.2010 № 01/08, в том числе 1 231 198 руб. 66 коп. основного долга, 311 627 руб. 08 коп. пеней (т. 1, л.д. 10-13).

Решением от 30.04.2014 (с учетом определения от 01.07.2014 об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок) суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 684 020 руб. 26 коп. основного долга, 92 775 руб. 40 коп. пеней    (т. 2, л.д. 57-61).

Не согласившись с принятым решением, общество «ИКС 5 Недвижимость» обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 30.04.20014  отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 69-71). 

В качестве основания для отмены решения ответчик указывает на  неправильное применение судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Суд первой инстанции неправильно истолковал условие пункта 4.14 договора перенайма нежилого помещения от 03.05.2011 о возможности ежегодной индексации арендной платы арендодателем, в связи с этим неправильно применил норму пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел, что в рассматриваемом случае имело место быть незаконное увеличение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в течение одного года, что является недопустимым. Кроме того, в произведенных расчетах основного долга и пеней суд допустил арифметические ошибки.

В обоснование своей позиции по делу ответчик сослался на сложившуюся судебную практику по аналогичным спорам. 

Общество «УК «Гулливер» представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. № 22717 от 02.07.2014), в котором просит решение суда от 30.04.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что истец с изложенными в решении выводами и их фактическим и правовым обоснованием согласен. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё соответственно. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.   

Из материалов дела следует, что общество «УК «Гулливер» является собственником недвижимого имущества – нежилого двухэтажного здания, общей площадью 10 897,7 кв. м, литер В34, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Новая, 4 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.2013 – т. 1, л.д. 106). 

01 июля 2010 г. между обществом «УК «Гулливер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиции и Ресурсы» (арендатор) заключен договор аренды № 01/08 в отношении помещения № 1, общей площадью 5404,9 кв. м, находящегося в указанном выше здании, сроком действия на 15 лет, начиная с даты государственной регистрации договора (т. 1, л.д. 18-39).

Договор аренды от 01.07.2010 № 01/08 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2010, что подтверждается штампом регистрационной надписи на документе (т. 1, оборот л.д. 39).  

Условия и порядок платежей согласованы в статье 4 договора от 01.07.2010 № 01/08 и приложении 4 к договору (т. 1, л.д. 34-36).

Все суммы, предусмотренные настоящим договором, не включают в себя налог на добавленную стоимость (НДС). НДС уплачивается по действующей ставке. В случае введения новых косвенных налогов, налогов на арендные платежи и т.п., влекущих увеличение налоговых обязательств арендодателя в связи с настоящим договором аренды, размер постоянной составляющей арендной платы подлежит соответствующему увеличению в соответствии с действующим законодательством (пункт 4.2 договора).

Сроки осуществления платежей определены сторонами в приложении 4 к договору аренды (пункт 4.3 договора).

Не позднее одного месяца с момента подписания договора арендатор перечислит арендодателю обеспечительный платеж в размере двухмесячной минимальной постоянной арендной платы. Порядок зачета, удержания, восстановления и возврата обеспечительного платежа согласован сторонами в приложении 4 к настоящему договору аренды (пункт 4.4 договора).

Оплата счетов арендодателя осуществляется по банковским реквизитам, указанным в статье 21 договора аренды, в том случае, если в счете, выставленном арендодателем, не указаны иные банковские реквизиты (пункт 4.5 договора).

Платеж считается осуществленным арендатором в момент списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора (пункт 4.6 договора).

Согласно пункту 1.2 приложения № 4 к договору ставка минимальной постоянной арендной платы подлежит индексации со второго года аренды, исчисляемого с даты подписания акта приема-передачи, но не более чем на 3% в год. Индексация может производится не чаще одного раза в год.

Ответственность за нарушение условий договора установлена в статье 8  договора от 01.07.2010 № 01/08.

За нарушение сроков уплаты арендной платы арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от общей суммы задолженности (пункт 8.2 договора).

Помещение № 1 передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2010 (т. 1, л.д. 57). 

Дополнительным соглашением от 03.05.2011 к договору аренды от 01.07.2010 № 01/08 (т. 1, л.д. 44-61) стороны изменили статьи 4 и 8 договора и утвердили их в новой редакции, в том числе:

- изложили пункт 4.14 договора в следующей редакции: «Начиная с 01 июля 2012 г. размер Фиксированного минимума Базовой Арендной Платы ежегодно увеличивается на 5% (пять) от предыдущего размера. Указанное увеличение размера Фиксированного минимума Базовой Арендной Платы производится на основании соответствующего Уведомления Арендодателя (без подписания Сторонами дополнительных соглашений) один раз в течение каждого года действия настоящего Договора»;

- изложили пункт 8.3 договора в следующей редакции: «За нарушение сроков уплаты Арендной платы Арендодатель вправе предъявить Арендатору требование об оплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а Арендатор в случае получения такого требования обязан его удовлетворить в течение 10 (десяти) банковских дней».  

 03 мая 2011 г. между обществом «УК «Гулливер», обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиции и Ресурсы» и обществом «ИКС 5 Недвижимость» в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор перенайма в отношении обозначенного выше нежилого помещения № 1 (т. 1, л.д. 40-43), в соответствии которым права и обязанности арендатора по договору аренды 01.07.2010          № 01/08 в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011 перешли к обществу «ИКС 5 Недвижимость» в полном объеме.

Договор перенайма от 03.05.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2011 к договору аренды от 01.07.2010 № 01/08) зарегистрирован в установленном законом порядке 20.05.2011, что подтверждается штампом регистрационной надписи на документе (т. 1, оборот л.д. 78).  

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиции и Ресурсы» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 31.07.2013 в связи с ликвидацией (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 27.04.2014 – т. 2, л.д. 47, 48).

Истец, ссылаясь на пункты 4.14 и 8.3 договора аренды от 01.07.2010        № 01/08 (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011), обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 1 231 198 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате, образовавшейся в результате того, что ответчик уплачивал арендную плату без учета индексации фиксируемого минимума базовой арендной платы в указанные договором и соглашением к нему сроки, а также 311 627 руб. 08 коп. договорной неустойки, начисленной на данную задолженность. К иску приложены расчеты задолженности (т. 1, л.д. 16, 17).

Мотивируя решение по настоящему делу, суд первой инстанции указал на заключенность договора аренды от 01.07.2010 № 01/08 (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011) и договора перенайма от 03.05.2011.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в соответствии с буквальным толкованием пункта 4.14 спорного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011) увеличение фиксированного минимума базовой арендной платы предусмотрено один раз в год в течение каждого года действия договора, начиная с 01.07.2012. Учитывая подписание сторонами договора аренды 01.07.2010 и согласование увеличения арендной платы, начиная с 01.07.2012, суд первой инстанции указал, что именно с 1 июля каждого года начинается календарный год, в течение которого арендодатель имеет право на одностороннее увеличение арендной платы, следовательно, арендная плата может изменяться раз в год с 01 июля по 30 июня каждого года, при этом, указанный начальный срок не зависит от даты уведомления арендодателем арендатора об изменении арендной платы и не изменяется в зависимости от даты уведомления. Дата уведомления в данном случае имеет значение только для самого исчисления арендной платы.

С учетом данного толкования условий пункта 4.14 спорного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011) и дат получения ответчиком уведомлений о перерасчете арендной платы за 2012 и 2013 г.г. с учетом её индексации (19.10.2012 и 16.07.2013 соответственно), суд первой инстанции пересчитал размер подлежащей взысканию задолженности и начисленной на неё договорной неустойки.

В отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования частично.   

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды от 01.07.2010 № 01/08 (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011), договора перенайма от 03.05.2011.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

О незаключенности или недействительности договора аренды от 01.07.2010 № 01/08 (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011), договора перенайма от 03.05.2011 стороны  не заявили. Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.  

Объект аренды – помещение № 1 – находится в пользовании общества «ИКС 5 Недвижимость».

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по поводу толкования пункта 4.14 договора аренды от 01.07.2010 № 01/08 (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2011) о возможности ежегодной индексации арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

По утверждению истца, на стороне арендатора имеется основная задолженность в сумме 1 231 198 руб. 66 коп., образовавшаяся в результате того, что ответчик уплачивал арендную плату без учета индексации фиксируемого минимума базовой арендной платы в указанные договором и соглашением к нему сроки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено следующее толкование данной нормы закона.