Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу n А76-2827/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Федерации, а так же иными здпниями в размере 10 403, 29 кв.м.  Приняв во внимание произведенную ответчиком частичную оплату, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований Управления Росимущества, отклонив доводы ответчика о  необходимости применения  последствий пропуска истцом срока исковой давности за период предшествующий дате 24.09.2009 в силу наличия перерыва исковой давности.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд сослался на недопустимость двойного исключения  платы за земельный участок, которое произойдет в силу того, что из площади участка была исключена площадь занятая объектами недвижимости, принадлежащими Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный  акт подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 27.10.2008 N 1340-08 заключен  на срок менее года, в силу чего не требовал государственной регистрации, арендодателем по нему выступает собственник земельного участка, объектом аренды избран земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учёт, размер арендной платы установлен путем согласования  расчетов (т. 1 л.д. 41-45).

При  данных обстоятельствах оснований для признания договора аренды от 27.10.2008 N 1340-08 незаключенным не имеется.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что  арендатором по спорному договору аренды выступает лицо, осуществляющее пользование частью расположенных на земельном участке  объектов недвижимости, на основании подписанного с одним из сособственников  данных объектов договора аренды от 01.07.2002.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства  судьбы земельных участков и прочно связанных  с ним объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст. 552 ГК РФ).

Названными нормами определены правомочия лица, являющегося собственником зданий, сооружений или другой недвижимости, расположенной на не принадлежащем ему земельном участке, в отношении такого земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположены объекты, находящиеся во владении ООО «Санаторий Кисегач»  находится в собственности Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее так же  - ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В силу названной нормы, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления (в том числе на праве аренды) земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда № 4275/11 от 06.09.2011.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности различным юридическим лицам и Российской Федерации. Кроме того, на участке расположены многоэтажные жилые дома, квартиры в которых, как следует из   пояснений ответчика и не отрицается  истцом, принадлежат  физическим лицам на праве собственности.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, не принадлежащие ответчику, не мог быть предоставлен ему  на праве аренды.

Такое предоставление противоречит  требованиям ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, в силу чего заключенный между сторонами договор аренды от 27.10.2008 N 1340-08 является ничтожным.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с  п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно норме ст. 1103 ГК РФ правила, касающиеся возврата неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Вместе с тем в настоящем случае судебная коллегия не усматривает оснований для возложения обязанности по возмещению стоимости пользования участком на ответчика в силу отсутствия у него статуса приобретателя по кондикционному обязательству.

Как указано выше, обладателем исключительного права на получение земельного участка в аренду либо собственность согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, а так же лицом, обладающим в силу закона (ст.552 ГК РФ) правами на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, является собственник данных объектов.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации  пользование землей является платным.

Размещение на земельном участке объектов недвижимости объективно обуславливает  пользование таким участком лицом, в собственности которого находятся указанные объекты, независимо от  осуществления им хозяйственной деятельности по их эксплуатации.

Вместе с тем из материалов дела усматривается  использование собственниками - Федерацией профсоюзов Челябинской области и  Федерацией Независимых Профсоюзов России принадлежащих им объектов путем  передачи их в пользование   обществу «Санаторий Кисегач».

Согласованность  такого пользования, по мнению судебной коллегии, подтверждена, в том числе, обстоятельством заключения мирового соглашения между  ответчиком и  Федерацией Профсоюзов Челябинской области, а так же Федерацией Независимых Профсоюзов России по результатам рассмотрении спора по делу  № А76-19425/2010.

При названных обстоятельствах лицом, обязанным  вносить плату за пользование участками, необходимыми для эксплуатации объектов недвижимости, являются собственники данных объектов.

В силу изложенного требования истца о взыскании с ООО «Санаторий Кисегач»  задолженности по договору аренды  удовлетворению не подлежат.

Рассматривая встречное требование ООО «Санаторий Кисегач» о взыскании с  истца неосновательного обогащения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 1, 3 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования, а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать своё требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.

Материалами дела подтверждено, что за  период 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 годы (т.2 л.д.90-91) обществом в пользу истца внесены денежные средства в сумме 4 559 664,79 руб. (т. 7 л.д. 85-86).

Доказательств большего внесения денежных средств в указанный период ответчиком не представлено.

Спорный период, за который ООО «Санаторий Кисегач» просит взыскать неосновательное обогащение,  определен обществом  с 01.01.2006 по ноябрь 2013 г.

Общество полагает, что уплаченные в названный период  466 979, 54 руб. являются неосновательным обогащением истца, т.к. фактически представляют из себя плату за пользование той частью спорного земельного участка, на которой расположены  принадлежащие истцу (Российской Федерации) объекты недвижимости, а так же иные объекты,  эксплуатация которых обществом не осуществляется.

Вместе с тем, доказательств внесения платежей за 2006 и 2013 годы в материалы дела при рассмотрении спора обществом представлено не было.

Руководствуясь составленным ответчиком расчетом суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (т.7 л.д.9-11), судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных ответчиком требований.

Исключению из суммы  иска подлежат указанные в названном расчете суммы неосновательных платежей и процентов за 2006 и 2013 годы.

Таким образом,  подлежащая взысканию сумма составит 407 417, 93 руб. неосновательного обогащения за период с 2007 по 31.12.2012 и  82 277,63 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 2007 по  31.12.2012 год.

При названных обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании  пункта 1 части 1  и пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;  неприменение закона, подлежащего применению).

В свою очередь, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Понесенные ответчиком судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца (Управление Росимущества).

Вместе с тем, согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление