Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу n А76-2827/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5525/2014, 18АП-5525/2014

г. Челябинск

03 июля 2014 года

Дело № А76-2827/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Кисегач» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу № А76-2827/2012 (судья Скобелкин А.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области – Поздяукова И.Ю. (доверенность от 04.03.2014 № 153, удостоверение № 157);

общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач» - Петрушенко А.В. (доверенность от 28.12.2013 № 1, паспорт).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области  (далее – Управление Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий Кисегач" (далее – ООО «Санаторий Кисегач», санаторий, ответчик) с иском о взыскании  задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 17.12.2008 по 31.12.2011 в  сумме 6 878 392 руб. 08 коп. и    договорной неустойки в размере  1 863 569 руб. 28 коп. (с учетом уточнения заявленных требований - т.7, л.д.1-2, 16-19).

Определениями суда от 31.05.2012, 28.11.2012  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общественная организация Федерация Независимых Профсоюзов России,  (далее – Федерация Профсоюзов России), объединение организаций профессиональных союзов «Федерация профсоюзов Челябинской области» (далее – Федерация Профсоюзов Челябинской области),  открытое акционерное общество «Инвестиционная компания «Уральская здравница» (далее – ООО «Уральская здравница»), общество с ограниченной ответственностью «Технопарк Тракторозаводский» (далее – ООО «Технопарк Тракторозаводский»), общество с ограниченной ответственностью «Кисегач-Сервис» ЛТД (далее – ООО «Кисегач-Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «АЭС Инвест»,  (далее – ООО  «АЭС Инвест») (т.2, л.д.1-4; т.3, л.д.112-116).

Определением суда от 26.09.2012 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Санаторий Кисегач» о взыскании с Управления Росимущества неосновательного обогащения в размере 466 979 руб. 54 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 101 784 руб. 93 коп. (с учетом уточнения заявленных требований - т.7, л.д.8, 16-19).

Решением суда от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 26.03.2014) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Санаторий Кисегач» в пользу Управления Росимущества 5 601 783 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате и 1 733 642 руб. 97 коп. пени (с учетом определения об исправлении опечатки).

В удовлетворении остальной части требований по первоначальному иску, а так же в удовлетворении встречного иска суд отказал (т. 7, л.д. 134-143).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Санаторий Кисегач» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы ответчик приводит следующие доводы.

Судом при вынесении решения не было учтено, что фактически ООО «Санаторий Кисегач» не имеет возможности использовать весь земельный участок. Возлагая обязанность по оплате  арендных платежей только на  ООО «Санаторий Кисегач»,  суд не учел положения п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, пункта 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в силу которых   у собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, возникают долевые обязательства по оплате за пользование таким участком.

Суд не принял во внимание представленные ответчиком доказательства нахождения на спорном участке объектов жилого фонда, у которого имеются собственники - физические и юридические лица, а так же объектов и сооружений,  не принадлежащих ответчику.

Полагает несостоятельным вывод суда о том, что в случае удовлетворения встречного иска  произойдет двойное исключение платы за пользование земельным участком под не принадлежащими санаторию зданиями.

Так же необоснованным является вывод суда о  перерыве срока исковой давности,  поскольку достоверных доказательств такого перерыва в деле не имеется.

Суд не проверил  представленный Управлением Росимущества расчет долга по арендной плате, тогда как истцом при  составлении расчета допущена ошибка на сумму 183 548,26 руб. Кроме того, полагает, что Управление Росимущества неправильно произвело расчет процентов  за пользование чужими денежными средствами в части определения размера ставки, подлежащей взысканию за день просрочки.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учётом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 18.07.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации права Российской Федерации на земельный участок, площадью 632 683 кв. м, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, на южном берегу озера Кисегач, кадастровый номер 74:38:0101001:0003 (т.1 л.д.49).

В соответствии с распоряжением Управления Росимущества по Челябинской области от 27.10.2008 N 1287-р обществу Санаторий «Кисегач» предоставлен в аренду земельный участок, площадью 632 683 кв. м, с кадастровым номером 74:38:0101001:0003, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, на южном берегу озера Кисегач, для оздоровительных целей, на срок 11 месяцев (т.1 л.д.36).

Между Управлением Росимущества по Челябинской области (арендодатель) и ООО Санаторий "Кисегач" (арендатор) 27.10.2008 подписан договор аренды N 1340-08 согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 632 683 кв. м, с кадастровым номером 74:23:0101001:0003 для оздоровительных целей, на участке имеются нежилые здания и сооружения. Договор заключен на 11 месяцев. Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон фактически возникшие с 15.06.2007. Арендная плата начисляется с 15.06.2007 (т. 1 л.д.37-39).

В приложениях к договору сторонами согласован размер арендной платы за период с 15.06.2007 по 31.12.2007 в размере 1 733 378 руб. 08 коп.; за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 в размере 3 432 305 руб. 28 коп., за период с 01.01.2009 по 26.09.2009 в размере 2 795 165 руб. 98 коп., за период с 27.09.2009 по 31.12.2009 в размере 1 055 452 руб. 53 коп., за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в размере 1 493 131 руб. 88 коп., за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 1 590 185 руб. 45 коп ( т.1 л.д. 41-45).

Сторонами 27.10.2008 подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка (т. 1 л.д.40).

Из материалов дела так же следует, что  на спорном земельном участке  расположено более шестидесяти объектов недвижимого имущества, а  так же объекты, не  имеющие признаков недвижимости.

Сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), подтверждена регистрация права долевой собственности (9/10 долей) Федерации профсоюзов Челябинской области в отношении 17 расположенных на земельном участке объектов недвижимости, а именно: нежилое здание – спальный корпус №1 площадью 2792,5 кв.м.; нежилое здание – спальный корпус №2 площадью 845,1 кв.м.; нежилое здание – спальный корпус №3 площадью 1100,7 кв.м.; нежилое здание – спальный корпус №6 площадью 1675,2 кв.м.; нежилое здание – административный корпус площадью 1136,5 кв.м.; нежилое здание – механический цех площадью 577,9 кв.м.; нежилое здание – банно-прачечный комбинат площадью 1022,2 кв.м.; нежилое здание – склады (материальный, продуктовый) площадью 651,1 кв.м.; нежилое здание – котельная центральная площадью 460 кв.м., нежилое здание водопроводная насосная площадью 98,4 кв.м.;  нежилое здание – регистратура площадью 254,3 кв.м., нежилое здание овощехранилище площадью 543,9 кв.м.,  нежилое здание – столовая-клуб площадью 4000, кв.м.; нежилое здание – лечебный корпус площадью 2687 кв.м.; нежилое здание – детский комбинат (корпус 7) площадью 1576,3 кв.м.;  нежилое здание – корпус 5 площадью 1291,3 кв.м.;  нежилое здание котельная №2 площадью 205 кв.м. (т.1 л.д.108-136).

Сведений о регистрации прав на 1/10 доли в праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, права на которую в соответствии с постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 по делу № А76-24673/2007 были признаны за общественной организацией «Федерация Независимых Профсоюзов России» не имеется.

01.07.2002 между Федерацией Профсоюзов Челябинской области (арендодатель) и ООО Санаторий «Кисегач» (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого в срочное возмездное пользование арендатора передано имущество санатория, перечисленное в Приложении № 1 к договору. В состав указанного имущества  вошли, в том числе, вышеперечисленные объекты, на которые позднее за Федерацией Профсоюзов Челябинской области было зарегистрировано право собственности. Срок аренды в соответствии с условиями договора установлен сторонами с 01.07.2002 по 31.12.2007, сведений о государственной регистрации договора аренды не имеется.

Выписками из ЕГРП подтверждено наличие регистрации права собственности Российской Федерации на 11 объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, а именно: нежилое здание – столярная мастерская площадью 206,2 кв.м.; нежилое здание – столярный цех площадью 388,9 кв.м.; нежилое здание – лодочная станция площадью 72,5 кв.м.; нежилое здание – склад строительных материалов площадью 99,8 кв.м.; нежилое здание – склад, площадью 269,0 кв.м.; нежилое здание – склад строительных материалов, площадью 96,0 кв.м.; нежилое здание – гараж, площадью 371,3 кв.м.; нежилое здание – склад, площадью 295,5 кв.м.; нежилое здание – цех искусственного камня, площадью 349,2 кв.м.; нежилое здание – гараж, площадью 207,3 кв.м.; нежилое здание – КНС, площадью 47,8,3 кв.м. (т.1 л.д.108-136).

Кроме того, зарегистрировано право собственности за ООО «Технопарк Тракторозаводский»  на нежилое двухэтажное здание – деревянный дом-дача общей площадью 238,9 кв.м. (т.8 л.д.).

Представленным в материалы дела актом проверки фактического использования  земельного участка с кадастровым номером 74:38:0101001:0003 (т.3 л.д.14) установлено, что помимо объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: здание - корпус №4, дача №1, дача №2, дача №3, дача №4, дача №5, нежилое одноэтажное здание, три нежилых здания склада, нежилое здание с вывеской «Пиццерия Pizza Party», нежилое здание ТП 344, нежилое здание ТП 345, два одноэтажных  здания – бани, два одноэтажных нежилых здания, одноэтажное нежилое здание – торговый ларек.  Использование указанных зданий, согласно акту проверки, наряду с истцом и ответчиком осуществляют так же иные лица, в том числе, ОАО «Инвестиционная компания «Уральская здравница»,  ООО «Технопарк «Тракторозаводский»,  ООО «Кисегач-Сервис» ЛТД, ООО «АЭС Инвест».

Помимо прочего актом проверки установлено нахождение в границах спорного земельного участка 74:38:0101001:0003 восемнадцати  многоквартирных жилых домов.

Нахождение на спорном участке жилых домов  с номерами  №1, №2, №3, №5, №6, №15, №15А, №16, №16/1, №20, №21, №23, №25, №26, №27, №27, №32, №33 подтверждено схемой  расположения объектов недвижимости  (т.5 л.д.43).

В материалы дела истцом представлен расчет  площади земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества, право собственности на которые на момент рассмотрения спора зарегистрировано за Российской Федерацией, либо  сведения о  правах на которые отсутствуют.

 Согласно представленному документу, поименованному как «Письменные пояснения по делу № А76-2827/2012», площадь земельного участка, занятого указанными объектами, рассчитана путем деления общей площади данных объектов на количество этажей  в здании и составляет 10403,29  кв.м.

Указывая, что в 2008 году ответчиком внесена плата в сумме 3 375 867,43 руб. в результате чего за  2008 год (начиная с 17.12.2008) образовалась задолженность в размере 58 471,87 руб., а  так же указывая, что за период с 01.01.2009 по 31.12.2011  арендные платежи ответчиком не вносились, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды в площадь земельного участка была включена площадь земель, находящихся под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности  иным лицам и, полагая, что оплата арендных платежей в период с 2006 по 2012 годы  в общей сумме 466 979,54 руб. за земли, под государственными объектами произведена ООО «Санаторий «Кисегач»  необоснованно, ответчик обратился в суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд  первой инстанции пришел к выводу о  наличии между сторонами обязательственных отношений, основанных на заключенном 27.10.2008 договоре аренды № 1340-08. Отклоняя доводы ответчика о том, что в площадь переданного ему земельного участка включена площадь под зданиями, которые принадлежат и используются другими лицами, суд  указал, что подписывая договор аренды, ООО «Санаторий «Кисегач» приняло на себя обязательство в отношении земельного участка, площадь которого указана в договоре. Однако учитывая, что  истцом выступает Российская Федерация, суд пришел к выводу о необходимости исключения  из площади земельного участка, указанной в договоре, площади под зданиями, принадлежащими Российской