Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2014 по делу n А07-17569/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

41, 106). Если да, указать какие капитальные ремонтные работы необходимо было выполнить и их рыночную стоимость.

23 октября 2013 года поступило заключение эксперта от 22.10.2013                        № 44/2013 (т. 4, л. д. 69-134).

Согласно выводам эксперта, электромонтажные работы относятся к текущим видам работ, к капитальным видам относятся работы по замене металлических дверей и ворот, по устройству оконных откосов в помещениях № № 1, 2, 3, 4, по ремонту стен и потолков в помещениях № № 1, 2, 3, 4, по ремонту и новому устройству канализации, водопровода и отопления, согласно приложению 5 ПОТ РО-1400-004-98 (т. 4, л. д. 95-97).

В заключении указано, что согласно дефектной ведомости от 11.08.2009 выполнение капитального ремонта канализации, водопроводных сетей внутренних стен, потолков, дверей, ворот, окон было необходимо.

Из заключения эксперта от 22.10.2013 № 44/2013 следует, что стоимость выполненных работ по канализации и водопроводу составляет 83 616 руб. (т. 4,                  л. д. 106-110), стоимость ремонта систем отопления составляет 91 724 руб.                            (т. 4, л. д. 111, 112, 131-133).

            ОАО «Милек» пояснило, что им после заключения договора аренды произведён капитальный ремонт нежилого строения, переданного в аренду, а именно: ремонт полов на сумму 890 000 руб., замена всех окон на сумму                     500 151 руб., ремонт кровли здания на сумму 773 127 руб., замена остекления фонарей на сумму 275 037 руб., замена промышленных секционных ворот на сумму 160 000 руб., замена дверей в количестве пяти штук на сумму                                40 000 руб., всего на сумму 2 638 315 руб. При этом часть перечисленных работ выполнены арендатором - ИП Михахос, привлечённым в качестве подрядчика по договорам подряда от 01.03.2011 № 65-11 (т. 3, л. д. 10-11), от 01.08.2010 № 269-10 (т. 2, л. д. 129-130), от 01.10.2009 № 559-09 (т. 2, л. д. 122-123), а именно: замена остекления фонарей на сумму 275 037 руб., замена промышленных секционных ворот в количестве двух штук на сумму 160 000 руб., замена дверей в количестве 5 штук на сумму 40 000 руб. Указанные суммы зачтены в счёт арендной платы по ним спор отсутствует.

   В материалы дела представлены письма арендатора от 05.04.2010 № 12, от 25.08.2011 № 46, адресованные арендодателю, с просьбой принять к возмещению затраты по частичному капитальному ремонту сетей отопления, канализации, на которых имеются отметки арендодателя о принятии работ при наличии актов и документов от подрядчиков (т. 2, л. д. 146, 147).

Удовлетворяя заявленные требования ОАО «Милек» в полном объёме,  арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности в полном объеме ответчиком не представлены. Также суд нашел обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки. Удовлетворяя встречные исковые требования                               ИП Михахос частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель в письмах от 05.04.2010 № 12, от 25.08.2011 № 46 дал согласие на капитальный ремонт сетей отопления, канализации. На основании результатов проведенной судебной экспертизы суд принял к возмещению ответчику за счет истца по встречному иску стоимость выполненных работ по канализации и водопроводу в размере 83 616 руб. и стоимость ремонта систем отопления в размере 91 724 руб. Кроме того, суд посчитал необоснованным требование                    ИП Михахос об индексации сумм некомпенсированных затрат в соответствии с пунктом 3.5.2 договора, так как с учетом ссылки в пункте 3.5.1 на              статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации суд сделал вывод, что условие пункта 3.5.2 действует при прекращении действия договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, приходит к следующим выводам.

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Наличие между сторонами договорных отношений по договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Ответчик доказательства оплаты арендных платежей по договору аренды надлежащим образом не представил.  

В силу указанного арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил требования истца в части суммы основного долга.

  В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

  На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

  В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

          Как отмечено ранее, в пункте 6.2 договора стороны согласовали условие об оплате арендатором неустойки в случае неуплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок арендодатель в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

          Расчёт неустойки признан верным.

  Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

  В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

  Ответчик, заявивший о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

  Таким образом, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в рассматриваемом споре лежит на ответчике.

  В заявлении о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3, л. д. 137) ответчик указал на незначительность просрочки.

  Поскольку ответчик не обосновал несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и не представил соответствующих доказательств, отсутствуют основания для снижения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

  Между тем, ответчик с учетом частичного удовлетворения встречных исковых требований арбитражным судом первой инстанции не обосновал механизм и размер снижения подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Также арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости удовлетворения встречных исковых требований в части стоимости выполненных работ по канализации и водопроводу в размере 83 616 руб. и стоимости ремонта систем отопления в размере 91 724 руб.

   В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

  Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 указанной статьи).

  Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

  Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 указанной статьи).

  Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

  Из содержания пунктов 3.4, 3.5.1, 3.5.2 договора аренды, а также действий сторон по частичным зачетам в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором работ по капитальному ремонту строения следует, что стороны согласовали необходимость зачета указанных работ в счет арендной платы.    

          Подлежащая взысканию с истца в пользу ответчика стоимость указанных работ правомерно определена арбитражным судом первой инстанции на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Результаты экспертизы ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуты. 

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции верно посчитал необоснованным требование ИП Михахос об индексации сумм некомпенсированных затрат в соответствии с пунктом 3.5.2 договора.

С учетом буквального содержания указанного пункта договора в совокупности с пунктом 3.5.1 договора, в которых стороны согласовали порядок взыскания некомпенсированных затрат арендатора, и принимая во внимание наличие в пункте 3.5.1 ссылки на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что условие пункта 3.5.2 договора действует при прекращении действия договора аренды.

  Так, согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

  Ссылка подателя жалобы на то, что суд необоснованно принял уточнение требований истца, в то время как истцом предъявлены дополнительные требования, является неверной.

   Так, в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

   Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.                 Одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не допускает (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

  В настоящем случае истцом при уточнении исковых требований не изменялся предмет иска, а уточнялся спорный период.

  Между тем, следует признать обоснованным довод подателя жалобы о том, что арбитражным судом первой инстанции не произведен зачет подлежащих взысканию сумм.

  Так, в силу части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

  Кроме того, при расчете суммы расходов по государственной пошлине, подлежащих взысканию с истца в пользу ответчика по встречному иску, размер расходов должен составить, по расчетам арбитражного суда апелляционной инстанции, 4384 руб. 68 коп. (а не