Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2007 по делу n 18АП-793/2006. Изменить решение

А47-6385/2006-10гк

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Челябинск

12 февраля 2007 г.                Дело № 18АП-793/2006

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фединой Г.А., судей Хасановой М.Т., Башариной Л.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Табаринцевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгвест» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу № А47-6385/2006-10гк (судья Демидова Т.А.), при участии от общества с ограниченной ответственностью «Торгвест» Лезиной В.И. (доверенность от 01.02.2007),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее – Комитет по управлению имущества) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгвест» (далее – ООО «Торгвест») о взыскании долга по договору аренды в размере 3217520 руб. и выселении из занимаемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 исковые требования Комитета по управлению имуществом удовлетворены, с ООО «Торгвест» в пользу Комитета взыскано 847563 руб., из которых 394447 руб. основной долг, 6198 руб. пени, 146918 руб. арендная плата за фактическое пользование нежилым помещением, 300000 руб. неустойка.

ООО «Торгвест» обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда первой инстанции, указывая при этом на нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование доводов о необходимости отмены решения заявитель в жалобе указывает на то, что договор аренды нежилого помещения от 22.03.2005 был расторгнут не 16.04.2006, а 31.07.2006, в этот же день спорное нежилое помещение было им передано лицу, указанному Комитетом по управлению имуществом (УЖКХ г. Оренбурга), что подтверждает акт приема-передачи нежилого объекта. Исходя из этого, по мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика плату за фактическое пользование помещением в период с 31.07.2006 по 17.09.2006. По изложенным основаниям, по мнению заявителя, суд необоснованно взыскал с ответчика неустойку, установленную договором, а размер пени определил неверно. Кроме того, в апелляционной жалобе заявитель указывает на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в том, что к участию в рассмотрении дела не было привлечено товарищество собственников жилья «Мир», которому суд обжалуемым решением обязал ответчика передать спорное нежилое помещение.

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга представил  отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Торгвест» - без удовлетворения. Также указал, что акт приема-передачи нежилого помещения, на который ссылается ООО «Торгвест» в апелляционной жалобе, ответчик в суд первой инстанции не представлял, в связи с чем суд апелляционной инстанции, по мнению истца, в Сиду требований ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ не должен принимать данный документ в качестве доказательства. Также в отзыве Комитет по управлению имуществом указал, что считает взыскание с ответчика неустойки правильным и соответствующим условиям договора.  

В судебном заседании представитель ООО «Торгвест» доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга в судебное заседание не явился, истец был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы.

Проверив в порядке  ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу № А47-6385/2006-10гк подлежит изменению в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

22.03.2005 между Комитетом, (арендодателем), товариществом собственников жилья «Мир» (балансодержателем) и ООО «Торгвест» (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Томилинская/Самолетная, 251/5 и представляющего собой встроенное нежилое помещение общей площадью 223,9 кв.м., расположенное на первом этаже в четырехэтажном жилом доме.

Согласно условиям договора (п. 3.3.9), арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца, в соответствии с прилагаемым к договору расчетом арендной платы, обязан вносить в кассу арендодателя или перечислять на его расчетный счет арендную плату за пользование объектом (л.д. 7 об.).

В силу п. 6.3.2. договора он подлежит расторжению в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы (л.д. 9).

В соответствии с п. 7.2 договора, при наличии у арендатора задолженности по арендной плате два месяца и более, арендодатель отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 31.03.2006 Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга направил ООО «Торгвест» претензию от 30.03.2006, в которой указал на наличие у ответчика задолженности по оплате аренной платы  по договору аренды от 20.03.2005 и предупредил ответчика о том, что в случае непогашения имеющейся задолженности до 15.04.2006 договор считается расторгнутым с 15.04.2006 (л.д. 13, 14). Также в претензии было указано на то, что в случае нарушения ООО «Торгвест» срока освобождения помещения ему будет начислена неустойка в установленном договором порядке.

Ответчик не оспаривал факт получения данной претензии 10.04.2006, а также наличия задолженности по арендной плате.

Поскольку истец действовал в порядке, установленном договором от 22.03.2005, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор расторгнут претензией Комитета по управлению имуществом от 30.03.2006 с 15.04.2006.

В срок, установленный претензией, ответчик долг не погасил, каких-либо доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.03.2005 по 15.04.2006 не представил, факт наличия задолженности за указанный период при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не оспаривал. При таких обстоятельствах, суд правильно определил, что с ООО «Торгвест» в пользу Комитета по управлению имуществом подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.03.2005 по 15.04.2006.

При этом произведенный судом первой инстанции расчет долга ООО «Торгвест» по арендной плате за период с 01.03.2005 по 15.04.2006 (394447 руб.) не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Согласно Расчету арендной платы, являющемуся в силу п. 1.9 договора от 22.03.2005 неотъемлемой частью данного договора, арендная плата за пользование нежилым помещением составляет 28997 руб. в месяц (л.д. 10).  В расчете размера задолженности, представленном представителем ООО «Торгвест» суду апелляционной инстанции, ответчиком не оспаривается ни указанный размер арендной платы за месяц, ни возникновение долга с 01.03.2005.  

Таким образом, размер арендной  платы за пользование спорным нежилым помещением за период с 01.03.2005 по 15.04.2006 составляет 391459,5 руб. (28997*13,5 месяцев).

Обжалуемым решением суда первой инстанции с ответчика в пользу истца взыскана плата за фактическое пользование жилым помещением за период с 16.04.2006 по 17.09.2006 в размере 146918 руб. Решение Арбитражного суда Оренбургской области в указанной части не может быть признано обоснованным по следующим основаниям.

ООО «Торгвест» к апелляционной жалобе приложило копию акта приема-передачи нежилого объекта - встроенного нежилого помещения, расположенного в г. Оренбурге по ул. Томилинская/Самолетная, 251/5, общей площадью 223,9 кв.м. Согласно указанному акту ООО «Торгвест» 31.07.2006 в соответствии с договором аренды от 22.03.2005 передало данное нежилое помещение УЖКХ г. Оренбурга.

При этом в апелляционной жалобе заявитель указал на то, что помещение было им передано во исполнение распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 09.08.2006.

В судебном заседании ООО «Торгвест» представляло на обозрение суду апелляционной инстанции подлинник указанных акта приема-передачи от 31.07.2006 и распоряжения от 09.08.2006.

В обоснование уважительности причин невозможности представления данных документов в суд первой инстанции представитель ООО «Торгвест» пояснил суду апелляционной инстанции, что между сторонами до обращения истца в суд была достигнута договоренность о том, что задолженность будет погашена ООО «Торгвест» в добровольном порядке, то есть не возникнет необходимости разрешения спора в суде. После достижения данной договоренности руководитель ООО «Торгвест» уехал в командировку, однако истец обратился в суд с иском.

Поскольку отмеченные доказательства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым принять указанные доказательства.

Несмотря на возложение положениями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ на каждое лицо, участвующее в деле, обязанности доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, Комитет по управлению имуществом не представил каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение было им в соответствии с договором аренды от 22.03.2005 г. передано 31.07.2006.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию плата за фактическое пользование нежилым помещением за период с 16.04.2006 по 31.07.2006, размер которой составляет 101489,5 руб. (28997 руб.*3,5 месяца).

ООО «Торгвест» в представленном суду апелляционной инстанции расчете суммы задолженности отразило период взыскания (с 01.03.2005 по 31.07.2006) и общую сумму арендной платы (492949 руб.), однако при этом также указало на то, что согласно имеющейся в материалах дела справке истца ответчик погасил часть задолженности в размере 113000 руб., исходя из чего общая сумма задолженности, по мнению ответчика, должна быть уменьшена на 113000 руб.

Приведенный расчет ООО «Торгвест» суд апелляционный инстанции не может признать правильным в связи со следующим.

Согласно п.4.6 договора аренды от 22.03.2005 (л.д. 8 об.) поступающие по настоящему договору платежи при наличии долга (и соответственно пени) по арендной плате за предшествующие платежные периоды, засчитываются в первую очередь в счет погашения пени, затем долга, начиная с первого месяца неуплаты, и далее уже текущих платежей (независимо от того, что указано в платежных документах).

Комитет по управлению имуществом при уточнении исковых требований представил расчет (л.д. 29), из которого следует, что у ООО «Торгвест» имелся долг по арендной плате за период с ноября 2004 г. В октябре и ноябре 2005 г. истцу от ответчика в счет арендной платы поступило соответственно 10000 руб. и 103000 руб.

Из данного расчета следует, что указанные суммы, перечисленные ответчиком, Комитет по управлению имуществом в порядке, установленном договором аренды, засчитал в счет погашения задолженности ответчика за период с ноября 2004 г. по февраль 2005 г. включительно, которая составила 115988 руб. (28977 руб.*4 месяца).

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что путем перечисления 113000 руб. ответчик погасил часть задолженности именно за период с 01.03.2005 по 31.07.2006, ООО «Торгвест» не представило ни суду первой инстанции (что подтверждается материалами дела), ни суду апелляционной инстанции.   

Пунктом 5.5 договора аренды устанавливалось, что в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с расторжением договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере пяти процентов от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.

Как указывалось ранее, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 22.03.2005 был расторгнут в порядке, установленном данным договором, с 15.04.2006. В претензии от 30.03.2006 Комитет по управлению имуществом установил ООО «Торгвест» срок, в течение которого ответчик должен был передать помещение балансодержателю (в течение двух дней с момента расторжения договора). Ответчик помещение не передал.

Таким образом, являются обоснованными заявленные истцом требования о взыскании с ООО «Торгвест» в пользу истца установленного договором штрафа. При этом срок задержки передачи помещения после расторжения договора должен исчисляться с 19.04.2006 (как указано истцом в иске, с уточнениями от 15.09.2006) по 31.07.2006 (даты передачи ответчиком помещения), что составляет 104 дня. Согласно Расчету арендной платы, являющемуся в силу п. 1.9 договора от 22.03.2005 неотъемлемой частью данного договора, арендная плата за пользование нежилым помещением составляет 347964 руб. в год (л.д. 10). Таким образом, сумма штрафа составляет 1 809 412,8 руб. (5%*347964руб.*104 дня).

Несмотря на то, что суд при расчетах суммы штрафа исходил из размера просрочки в 151 день (с 19.04.2006 по 17.09.2006), что в силу изложенных выше обстоятельств дела является неверным, решение в данной части отмене не подлежит, поскольку, оценив степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции