Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2007 по делу n А76-10249/2006. Изменить решение (ст.269 АПК)

10

А76-10249/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№18АП-1464/2007

г. Челябинск

22 ноября 2007 г.

Дело № А76-10249/2006 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Серковой З.Н., судей Арямова А.А., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2007 по делу № А76-10249/2006 (судья Валиев В.Р.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее – КУиЗО Сосновского муниципального района, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сосновское жилищное управление» (далее – ООО «Сосновское жилищное управление», ответчик, истец по встречному иску) о выселении из занимаемого нежилого помещения общей площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5.

Определением от 13.07.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области, Администрация Долгодеревенского сельского поселения.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об изменении правового основания заявленных требований: истец просит выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Сосновское жилищное управление» в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен и арбитражным судом принят встречный иск об обязании КУиЗО Сосновского муниципального района устранить препятствия, обеспечить беспрепятственный доступ и пользование помещением общей площадью 100 кв.м., расположенным по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5, и признании недействительным договора аренды нежилого помещения (строения) № 409 от 01.01.2006.

Определением от 03.08.2006 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Расчетно-информационный центр».

До принятия решения по существу спора истцом по встречному иску заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований в отношении объекта недвижимости: истец по встречному иску просит устранить препятствия, обеспечить беспрепятственный доступ и пользование помещением расположенным по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5, общей площадью 102,9 кв.м. согласно экспликации № 8 технического паспорта инвентарный номер 0298 р № 1:544 по состоянию на 07.12.2005.

Определением суда от 13.10.2006 удовлетворено ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица муниципального унитарного предприятия «Сосновское производственное многоотраслевое объединение коммунального хозяйства».

Определением суда первой инстанции от 25.01.2007 требование по встречному иску о признании недействительным договора аренды нежилого помещения (строения) № 409 от 01.01.2006, выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А76-889/2007 и приостановления производства по данному делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А76-542/2007.

Решением суда первой инстанции от 31.01.2007 в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано в полном объеме. Встречный иск удовлетворен: арбитражный суд обязал КУиЗО Сосновского муниципального района устранить препятствия, обеспечить беспрепятственный доступ и пользование помещением, расположенным по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5, общей площадью 102,9 кв.м. согласно экспликации № 8 технического паспорта инвентарный номер 0298 р № 1:544 по состоянию на 07.12.2005.

В апелляционной жалобе КУиЗО Сосновского муниципального района просит решение суда отменить полностью.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Поскольку в договоре аренды № 409 отсутствуют сведения, позволяющие точно определить подлежащие передаче помещения общей площадью 100 кв.м. и план помещений отсутствует, данный договор аренды является незаключенным. Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований считать договор № 409 расторгнутым с 24.04.2006 по заявлению одной из сторон и о том, что данный договор является возобновленным на неопределенный срок, являются необоснованными. Поскольку по договору № 409 истец является арендодателем, суд при вынесении решения должен был руководствоваться статьей 619 ГК РФ, а не статьей 620 ГК РФ. Ответчик (арендатор) в установленный срок был уведомлен о досрочном расторжении договора № 409 по инициативе истца (арендодателя), следовательно, установленный законодательством порядок досрочного расторжения договора аренды был истцом соблюден. Поскольку договор № 409 был досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в установленном законом порядке, оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имелось. Представленная ответчиком видеозапись не может являться доказательством по делу, поскольку представленный в суд диск не был надлежащим образом опечатан и не было установлено, на какой видеокамере, кем и когда была произведена данная запись. Кроме того, из указанной видеозаписи не усматривается, что истец чинил какие-либо препятствия ответчику в пользовании помещением. Газетная публикация также не может быть принята в качестве доказательства, поскольку судом не проверена достоверность указанной в ней информации и не дана оценка содержащимся в ней сведениям.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие их представителей.

Как следует из материалов дела,01.01.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды № 409 нежилого помещения (строения) площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5 (т. 1, л.д. 5-8).

Стороны подписали акт приема-передачи от 01.01.2006 арендуемой площади 100 кв.м. (приложение № 1 к договору) и расчет арендной платы (приложение № 2 к договору) (т. 1, л.д. 7, 8).

В пункте 5.3. договора № 409 стороны указали, что договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя при наличии письменного уведомления арендатора не позднее, чем в 10-дневный срок о намерении прекратить арендные отношения.

14.04.2006 истец направил в адрес ответчика письмо № 202 (т. 1, л.д. 9) с уведомлением о расторжении договора аренды № 409 с 24.04.2006 согласно пункту 5.3. данного договора.

29.04.2006 истцом направлено ответчику уведомление № 222 (т. 1, л.д. 38) о том, что договор аренды № 409 является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований законодательства, и ответчику необходимо в срок до 04.05.2006 освободить занимаемое помещение.

Поскольку ответчик не выполнил обязательств по освобождению данного помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «Сосновское жилищное управление» заявлен встречный иск об обязании КУиЗО Сосновского муниципального района устранить препятствия, обеспечить беспрепятственный доступ и пользование помещением расположенным по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5, общей площадью 102,9 кв.м. согласно экспликации № 8 технического паспорта инвентарный номер 0298 р № 1:544 по состоянию на 07.12.2005.

При заявлении встречного иска ООО «Сосновское жилищное управление» сослалось на осуществление КУиЗО Сосновского муниципального района в период с 05.07.2006 по 07.07.2006 незаконных действий по захвату нежилого здания, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5, и выселению истца по встречному иску из занимаемого помещения. Поскольку собственником спорного помещения КУиЗО Сосновского муниципального района не является, в результате указанных действий были нарушены права ООО «Сосновское жилищное управление» на владение занимаемым помещением.

Отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску и удовлетворяя требования по встречному иску, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Поскольку имущество, арендованное в соответствии с условиями договора № 409 от 01.01.2006, передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2006, истцом выполнена обязанность по предоставлению ответчику арендованного имущества. Материалы технического учета, представленные ответчиком в материалы дела, позволяют индивидуализировать переданный в аренду объект недвижимости. Из технического паспорта инвентарный номер 0298 р № 1:544 по состоянию на 07.12.2005 усматривается наличие объекта недвижимого имущества – помещения № 2 площадью 102,9 кв.м. Истцом не представлено доказательств нахождения ответчика в иных помещениях, а также доказательств наличия согласованного волеизъявления сторон на момент заключения договора № 409 в отношении другого объекта недвижимости. Факт разночтения данных о площади объекта аренды (100 кв.м. согласно договору № 409 и 102,9 кв.м. согласно техническому паспорту) не имеет юридического значения, поскольку в аренду передается не площадь, а конкретный объект недвижимости. При наличии заключенного договора аренды истец не имеет правовой возможности истребовать имущество из чужого незаконного владения. Пункт 5.3. договора аренды № 409 от 01.01.2006 не предусматривает возможность расторжения договора по инициативе одной из сторон. Таким образом, оснований считать данный договор расторгнутым с 24.04.2006 во внесудебном порядке по инициативе одной из сторон не имеется. Поскольку по окончании срока действия договора № 409 (01.12.2006) арендодателем не заявлено возражений в отношении пользования арендованным имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Доводы ответчика об оценке его владения спорным имуществом по основаниям приобретательной давности судом отклонены, поскольку ответчик владеет имуществом на основании договора аренды. Создание истцом препятствий в пользовании ответчиком спорным помещением подтверждается представленными в материалы дела видеозаписью и газетной публикацией. Истцом не представлено доказательств наличия у ответчика свободного доступа в арендуемое помещение.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды считается заключенным нельзя признать правильным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания договора аренды от 01.01.2006 N 409 следует, что арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Долгодеревенское, переулок Школьный, д.5, общей площадью 100 кв.м. для использования в целях оказания жилищно-коммунальных услуг.

При этом план расположения подлежащих передаче в аренду нежилых помещений к договору не приложен, номера помещений на поэтажном плане в договоре не указаны.

Представленный в материалы дела технический паспорт по состоянию на 07.12.2005 (т.2, л.д.48-69) содержит сведения о том, что здание, расположенное по данному адресу, является трехэтажным общежитием общей площадью 1128,9 кв.м. Площадь нежилых помещений в здании составляет 182,7 кв.м.

Наличие в здании на первом этаже нежилых помещений №№ 42-58 общей площадью 102, 9 кв.м. не свидетельствует о том, что именно эти помещение подлежали передаче по договору аренды.

Таким образом, договором не определено, какие конкретные помещения по указанному в договоре адресу подлежали передаче в аренду.

Поскольку объект аренды и предмет договора аренды сторонами не определен и не согласован, договор аренды является незаключенным, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований, основанных на неисполнении обязательств, возникающих из данного договора, следует отказать.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленной в материалы дела выписке из реестра муниципального имущества от 11.09.2006 (т. 2, л.д. 9) общежитие общей площадью 1128,9 кв.м., расположенное по адресу: