Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2007 по делу n А07-25627/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А07-25627/2006

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3545/2007

г. Челябинск

19 сентября 2007 г.

Дело № А07-25627/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Митичева О.П., Тремасовой-Зиновой М.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис» к Комитету по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Стерлитамаку и администрации городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан, с участием третьего лица, не являющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Истан», о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обязании заинтересованных лиц совершить действия по подготовке и оформлению проекта договора аренды земельного участка, при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис» - Веретенникова С.М. (доверенность от 01.07.2007 № 5),

УСТАНОВИЛ:

постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2007 по настоящему делу на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменено решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2007 (судья А.Р. Аспанов) по данному делу. Дело в порядке части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис» (далее – ООО «Торгсервис», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суда Республики Башкортостан с заявлением о признании отказа Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Стерлитамаку (далее – комитет) и администрации городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – администрация) в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 02:56:06 04 02:0018 площадью 3391 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Ивлева, д. 12; обязании комитета и администрации немедленно устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Торгсервис»: совершить все необходимые действия по подготовке и оформлению проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:06 04 02:0018 площадью 3391 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Ивлева, д. 12, направить договор аренды земельного участка обществу с предложением о заключении указанного договора (т. 1, л.д. 8-12).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 26.01.2007 к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Истан» (далее – ООО «Истан»).

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поскольку заявитель по договору купли-продажи от 03.05.2006 приобрел объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1399,0 кв.м., расположенный на земельном участке, предоставленном продавцу – ООО «Истан» в аренду по договору от 25.08.2005, заявителю для завершения строительства приобретенного объекта необходимо предоставить в аренду земельный участок с той же площадью – 3391 кв.м. и на тех же правах, что и ООО «Истан». Рекомендация комитета об определении момента перехода права на земельный участок соглашением сторон, противоречит пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявление комитета об отсутствии оснований для расторжения договора аренды с ООО «Истан» от 25.08.2005 в одностороннем порядке со стороны арендодателя не соответствует пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктам 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку у прежнего собственника после заключения договора купли-продажи недвижимости отсутствует возможность использования земельного участка по назначению.

Администрация в представленных отзывах (т. 1, л.д. 66-67, 92-94, 119-120) считает требования заявителя необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом ссылается на несогласие предыдущего собственника недвижимости, арендатора земельного участка  - ООО «Истан», на расторжение договора аренды земельного участка. По мнению администрации, поскольку ООО «Истан» в полном объеме выполняются все условия договора аренды земельного участка от 25.08.2005№ 426, что в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не может повлечь его досрочного расторжения по требованию арендодателя, заявитель вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением к ООО «Истан». Спор между предыдущим и новым собственником недвижимости должен быть разрешен в порядке, установленном статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств направления проекта договора аренды земельного участка, доказательств фактического отказа от заключения договора ответчиком обществом не представлено. Данный факт, как считает администрация, свидетельствует о несоблюдении заявителем пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.е. несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, письмо комитета от 02.11.2006 не является отказом в предоставлении земельного участка органом местного самоуправления, поскольку не соответствует положениям статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 43 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления».

Комитет в представленных отзывах (т. 1, л.д. 71-73, 88-91) также указывает на невозможность расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Истан» ввиду отсутствия правовых оснований для одностороннего расторжения со стороны арендодателя и несогласия арендатора. Считает, что данный спор должен быть разрешен в гражданско-правовом порядке, путем предъявления обществом соответствующих требований ООО «Истан», т.е. требования заявлены ненадлежащим ответчикам. Кроме того, заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. По мнению комитета, продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращения договора аренды.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Истан» заявило о своем несогласии с требованиями заявителя. Считает, что факт заключения договора аренды земельного участка от 25.08.2006 № 426 в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации имеет определенные правовые последствия. Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимого имущества приобретает права только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, следовательно, заявитель имеет формальное право пользования земельным участком площадью менее 1/3 части земельного участка, переданного ООО «Истан» по договору аренды. Третье лицо также указывает на то, что действующее земельное законодательство допускает одновременное право землепользования нескольких субъектов на неделимом участке на весь срок уже заключенных с собственником договоров аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц и третьего лица не явились.

От комитета поступило заявление о рассмотрении спора в его отсутствие по имеющимся в деле материалам.

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом в отсутствие неявившихся лиц.

Как следует из материалов дела, между ООО «Торгсервис» и ООО «Истан» заключен договор купли-продажи от 03.05.2006. Предметом договора является объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1399,0 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:56:06 04 02:0018, площадью 3391 кв.м. по адресу: Республика Башкортостан, ул. Ивлева, д. 12 (т. 1, л.д. 15-16). Право собственности заявителя на указанный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2006 № 425831 (т. 1, л.д. 14).

Письмом от 31.05.2006 исх.№ 39 заявитель обратился в комитет с заявлением о предоставлении ООО «Торгсервис» в аренду земельного участка площадью 3391 кв.м. с кадастровым номером 02:56:06 04 02:0018 (т. 1, л.д. 17). В качестве основания предоставления земельного участка заявитель указал заключенный с ООО «Истан» договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.05.2006. Комитет действий по подготовке и оформлению проекта договора аренды земельного участка в установленный пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации срок не произвел.

19.10.2006 заявитель обратился в администрацию с просьбой о разрешении сложившейся ситуации (письмо исх.№ 0101 – т. 1, л.д. 18). 02.11.2006 в ответ на поданное в администрацию обращение ООО «Торгсервис» получило письмо № 1727, исходящее от комитета. В письме комитет фактически ссылается на отсутствие законных оснований для предоставления обществу земельного участка в аренду  (т. 1, л.д. 19).

Расценив названное письмо в качестве отказа в предоставлении земельного участка, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд. В качестве заинтересованных лиц в заявлении были указаны комитет и администрация. Заявитель считает, что его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности нарушены действиями обоих заинтересованных лиц, в том числе, потому что в ответе-отказе комитета есть ссылка на письмо заявителя от 19.10.2006, направленное в администрацию. Действия заинтересованных лиц препятствуют завершению строительства приобретенного объекта, поскольку заявитель не может распорядиться объектом без оформления прав на земельный участок.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы заявления и отзывов на заявление, выслушав объяснения представителя заявителя, суд считает, что требования заявителя следует удовлетворить полностью, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 03.05.2006) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных и применением земельного законодательства» в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.  

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора