Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2008 по делу n А76-2823/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 14.06.2001 №659-п «О резервировании земельного участка из земель населенных пунктов (городская застройка) для разработки проекта застройки микрорайона № 27 и предоставлении земельного участка в аренду для строительства микрорайона № 27 в Калининском районе внебюджетному фонду развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска «Монолит-Инвест», за фондом зарезервирован земельный участок из земель населенных пунктов (городская застройка) площадью 20, 9857 га на три года для разработки проекта планировки микрорайона №27 в Калининском районе (т. 2,  л.д. 22).

Согласно пункту 5.2. постановления от 06.06.2001 № 659-п в случае невыполнения пунктов 2, 4 или при не перезаключении договора по истечении срока аренды земельного участка и договора о резервировании земельного участка данное постановление утратит силу, участок изымается без возмещения арендатору понесенных им затрат при проектировании, строительстве и в том числе упущенной выгоды.

Постановлением главы г. Челябинска от 04.12.2003 №1967-п «О внесении изменений и дополнений в постановление Главы г. Челябинска от 06.06.2001 №659-п» срок действия постановления №659-п продлен до 01.06.2006 (т. 1,  л.д. 14).

.08.2006 заинтересованным лицом на основании заявки ООО «Росстрой» от 23.05.2006 № 77-а (т. 1, л.д. 79) было вынесено постановление № 1263-п «Об утверждении акта выбора земельного участка № 02227-06-2006 (проект границ земельного участка) и предварительном согласовании места размещения гостиничного комплекса по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска Обществу с ограниченной ответственностью «Росстрой» (т. 1, л.д. 9). Утвержденный акт выбора земельного участка № 02227-06-2006 имеется в материалах дела (т. 1, л.д. 94 –).

Полагая, что постановление от 30.08.2006 № 1263-п нарушает его интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, фонд «Монолит-Инвест» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного ненормативного правового акта недействительным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть только сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 1, 2 статьи 31  Земельного кодекса Российской Федерации). В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок, а также может быть приложено технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка. Орган местного самоуправление принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего  принятия решения о предоставлении земельного участка  (пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка, постановление об утверждении акта выбора которого оспаривается заявителем в рамках настоящего дела, уполномоченным органом была выбрана процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

Согласно вышеназванному пункту 1 статьи 31 Земельного участка процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта инициируется заинтересованным лицом путем направления в уполномоченный орган, установленный статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, соответствующего заявления, в котором должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Заявитель, оспаривая постановление главы г. Челябинска от 30.08.2006 № 1263-п, ссылается на то, что на момент подачи заявления о предоставлении земельного участка обществом с ограниченной ответственностью «Росстрой» (23.05.2006) на рассмотрении в администрации уже находилась заявка фонда «Монолит-Инвест» от 08.04.2005 № 255 на предоставление земельного участка, включающего в себя также земельный участок, испрашиваемый обществом.

Представленное в материалы дела заявление фонда «Монолит-Инвест» от 08.04.2005 № 255, адресованное исполняющему обязанности главы администрации г. Челябинска Березко Б.А., имеет следующее содержание: «Сообщаю Вам, что согласно Постановлениям от 06.06.2001г. № 659-п и от 04.12.2003г. №1967-п Фонд «Монолит-Инвест» ведет планомерную застройку 27 микрорайона на отведенном земельном участке площадью 20,9857 га в Калининском районе. Построено и введено в эксплуатацию 6 жилых домов, детсад на 140 мест, ЦТП и две ТП по ул. 250-лет Челябинску и 40 лет Победы. В настоящее время ведется освоение 2-й очереди строительства, оформленной в аренду и включающей в себя 8 жилых домов, многоэтажный гараж, ТП и ЦТП, расположенных в центральной части микрорайона от ул. 40 лет Победы до садов –ул. Молдавская.

В целях выполнения вышеуказанных Постановлений и завершения строительства 27 микрорайона: школы, второго детсада и жилых домов по пр. Победы, прошу Вас разрешить оформление акта выбора для проектирования и строительства указанных объектов» (т. 1, л.д. 11).

В свою очередь в заявлении ООО «Росстрой» от 23.05.2006 исх. № 77-а, направленном главе г. Челябинска Юревичу М.В., сказано: «Прошу Вас рассмотреть возможность выделения земельного участка, расположенного на пересечении проспекта Победы и ул. Молдавской, в Калининском районе г. Челябинска для проектирования и строительства гостиничного комплекса» (т. 1, л.д. 79).

Указания на то, что к названным заявлениям фондом или обществом приложены какие-либо документы, заявление фонда от 23.05.2006 и заявление общества от 30.08.2006 не содержат.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований фонда, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы заявителя о том, что заявление от 08.04.2005 исх. № 255 является заявкой на предоставление земельного участка для строительства всех объектов третьей очереди микрорайона № 27. Данное заявление нельзя признать заявлением о предоставлении земельного участка в контексте пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса, поскольку из его содержания не вытекает требование о предоставлении земельного участка для строительства третьей очереди микрорайона № 27, в нем не обозначены место предполагаемого размещения объектов, примерная площадь земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Из буквального толкования заявления следует, что фондом испрашивается земельный участок для строительства школы, детсада и жилых домов. При этом предполагаемое место размещение названных объектов не конкретизировано. Суд первой инстанции правомерно указал, что используемые в заявлении понятия «территория 27 микрорайона» и «пр. Победы», являясь широкими понятиями, не позволяют определить конкретное предполагаемое место расположения объектов.

Вывод суда первой инстанции о соответствии требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации заявления ООО «Росстрой» следует, однако, признать ошибочным, поскольку в данном заявлении нечетко определено предполагаемое место размещения объекта, не указано обоснование размера земельного участка и испрашиваемое право на земельный участок.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя апелляционной жалобы о том, что заявка на предоставление земельного участка от 08.04.2005 № 255 не может рассматриваться без учета всех предыдущих взаимоотношений фонда и администрации. Земельный кодекс Российской Федерации четко регламентирует процедуру предоставления земельных участков для строительства. Процесс предоставления инициируется заинтересованным лицом путем направления в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, которое должно содержать указанные в Земельном кодексе Российской Федерации характеристики испрашиваемого земельного участка. Системное толкование норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих процедуру предоставление земельного участка не дает оснований утверждать, что уполномоченный на предоставление земельных участков орган обязан собирать воедино, анализировать и толковать все документы, поступающие в его адрес от лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

С учетом изложенного судом также не может быть принят довод фонда «Монолит-Инвест» о наличии правовых последствий резервирования, которые заключаются в том, что заявка фонда не является заявкой застройщика, впервые обратившегося за предоставлением земельного участка.

Как правомерно указал суд первой инстанции, на момент вынесения постановления главы г. Челябинска от 06.06.2001, на основании которого за фондом «Монолит-Инвест» был зарезервирован земельный участок площадью 20,9857 га, действовал Земельный кодекс РСФСР, согласно которому резервирование земельных участков не предусматривалось, соглашения о резервировании между фондом и администрацией заключено не было. Кроме того, к моменту вынесения администрацией оспариваемого постановления от 30.08.02006 № 163-п, постановление главы г. Челябинска от 06.06.2001 (с учетом продления его срока действия до 01.06.2006) утратило силу. То, что фонд разработал проект застройки микрорайона № 27, который 02.04.2004 был согласован ГУАиГ администрации г. Челябинска (т. 1, л.д. 38),  а также то, что фонд ранее регулярно обращался в администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков под строительство отдельных объектов на территории микрорайона № 27 и земельные участки ему были предоставлены (постановление главы г. Челябинска от 09.09.2004 № 1594-п, договор аренды от 15.09.2004 –т. 3, л.д. 145 – 150; постановление от 03.03.2005 № 329-п, договор аренды от 14.03.2005 –т. 3, л.д. 152 –; постановление от 03.03.2005, договор аренды от 14.03.2005 –т. 3, л.д. 158 –; постановление от 14.02.2005, договор аренды от 24.02.2005 –т. 3, л.д. 164 –; постановление от 14.02.2005, договор аренды от 24.02.2005 –т. 3, л.д. 170 –; постановление от 02.12.2004, договор аренды от 09.12.2004 –т. 3, л.д. 114 –; постановление от 28.02.2005, договор аренды от 28.02.2005 –т. 3, л.д. 120 –; постановление от 14.02.2005, договор аренды от 24.02.2005  - т. 3, л.д. 125 –) не свидетельствует с точки зрения действующего земельного законодательства о наличии какого-либо преимущественного права фонда перед другими соискателями свободных земельных участков в границах микрорайона № 27. Доказательств того, что земельный участок, предоставленный ООО «Росстрой», либо больший земельный участок, включающий в себя земельный участок, предоставленный обществу, был предоставлен заявителю в соответствии с нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации материалы дела не содержат.

Отклоняя доводы заявителя о наличии преимущественного права на предоставление фонду земельного участка для строительства объектов в границах 27 микрорайона г. Челябинска, суд первой инстанции правомерно применил положения пункта 30 Временного порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, гражданам и юридическим лицам на территории города Челябинска, утвержденного постановлением главы г. Челябинска от 25.06.2004 № 1199-п «Об оптимизации работы по подготовке документов для строительства по принципу «одно окно» (далее –Временный порядок), пункт 1 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года и статьи 30.2, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу, что разработанный фондом проект застройки не может рассматриваться в качестве градостроительной документации о застройке, так как в нарушение положений абзаца 3 пункта 1 статьи 23, пункта 12 статьи 45, пункта 13 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанный проект  не был утвержден в установленном законом порядке (главой местной администрация), а потому не соответствует требованиям градостроительного законодательства.

Согласно пункту 30 Временного порядка заказчик, получившего постановление главы города о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет обязан разработать и согласовать в полном объеме проектную документацию по объекту.  

Пункт 39 Временного порядка предусматривает, что земельный участок предоставляется заказчику в аренду для строительства постановлением главы города после разработки и утверждения градостроительной