Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2006 по делу n 17АП-782/2006-ГК. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В  Л Е Н И Е

Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

     г. Пермь

     03 октября 2006г.                                       Дело № 17АП-782/2006-ГК

     Апелляционный суд в составе:

     председательствующего                                                        Соларевой О.Ф.

     судей                                                       Крымджановой М.С., Дюкина В.Ю.

     при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коньшиной  С.В.

     при участии:

     от истца: Клячин А.А., адвокат, доверенность в деле, удостоверение № 643 от 13.01.2003г.;

     от ответчика: Гедрецова И.И., доверенность  в  деле, паспорт;

     рассмотрев в заседании апелляционного  суда апелляционную жалобу  ООО «Спектр Н»   на решение Арбитражного суда Пермской области от 11 августа 2006г.  по делу № А50-9408/2006-Г07, принятое судьей  Хитровой Т.П., установил:

     ООО «Спектр Н» обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к ОАО «Строительно - монтажный трест № 14» (далее - ОАО «Трест № 14»)  о взыскании  убытков, причиненных неисполнением  обязательств по соглашению о долевом участии в инвестировании строительства жилых  и нежилых помещений от 25.09.2003г. в размере 15 406 740руб., на основании ст.15,309,310,393,398 ГК РФ (л.д.2-4).

    Решением Арбитражного суда Пермской области от 11.08.2006г. по делу № А50-9408/2006-Г07 в удовлетворении иска отказано (л.д.158-160).

     Истец, ООО «Спектр Н» с решением арбитражного суда от 11.08.2006г. не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

     Апелляционный суд, рассмотрев  дело в порядке, предусмотренном ст.266 АПК РФ, установил.

     25.09.2003г. между  истцом (инвестором) и ответчиком (застройщиком) заключено соглашение о долевом участии в инвестировании строительства жилых и нежилых помещений от 25.09.2003г. (далее - соглашение, л.д.12-13). На условиях, указанных в соглашении,    инвестор обязался инвестировать осуществляемое застройщиком   строительство жилых и нежилых помещений в г.Перми, передавать жилые и нежилые помещения застройщику  или по его указанию третьим лицам (п.п.1.1., 4.1.соглашения). В соответствии с п.2.1. соглашения объем долевого участия инвестора  составляет 5 892 000руб. и направляется на строительство жилых и нежилых помещений общей площадью 491кв.м., а также лестничных клеток, лестниц, лифтовых шахт, мусоропроводов, крыши и других мест общего пользования, наружных инженерных  сооружений и коммуникаций, озеленение и  благоустройство. Инвестиционные вложения осуществляются инвестором до 15.11.2003г. (п.2.2. соглашения).

     Застройщик обязался принять передаваемые жилые и нежилые помещения или указать третье лицо  для передачи жилых и нежилых помещений,  выделить жилые и нежилые помещения в собственность инвестору в соответствии с объемом произведенных им инвестиций,  оформить и передать инвестору соответствующие документы для регистрации им прав собственности на жилые и нежилые помещения в законченных строительством объектах в течение 30 дней после ввода их в эксплуатацию (п.1.2. соглашения).

     В соответствии с п.5.1. соглашения  при исполнении инвестором  условий настоящего соглашения инвестор приобретает право собственности на жилые и нежилые помещения  до окончания строительства объектов.

     Из материалов дела следует, что   соглашение от 25.09.2003г.  заключено сторонами во исполнение обязательств ответчика перед  Администрацией Дзержинского района г.Перми   по соглашению  о комплексной застройке части территории Дзержинского района г.Перми  от 16.07.1999г. № 17, а также  перед администрацией г.Перми по    дополнительному соглашению  от 22.09.2003г., в том числе по передаче администрации в муниципальную собственность жилья общей площадью не менее 491 кв.м. (л.д.14-16).

     По акту от 27.02.2004г. в счет исполнения соглашения от 16.07.1999г. и дополнительного соглашения от 22.09.2004г. истец передал за ответчика, а администрация г.Перми приняла в муниципальную собственность 11 квартир общей площадью 453,3кв.м. Акт подписан представителями ОАО «Трест № 14», администрации г.Перми и ООО «Спектр Н» (л.д.42).

     По акту от 27.02.2004г., подписанному ответчиком и администрацией г.Перми, ответчик   во исполнение соглашения  от 16.07.1999г. № 17 и  дополнительного соглашения  от 22.09.2003г. передал администрации г.Перми  в муниципальную собственность двухкомнатную квартиру по ул.Большевистская, 165- 44, общей площадью 65,3 кв.м. (л.д.43).

     В соответствии с п.1 ст.313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

     С учетом положений п.3.1.1., 3.1.2  соглашения от 25.09.2003г., содержания трехстороннего акта от 27.02.2004г. об исполнении истцом обязательств за ответчика по передаче 453,3кв.м. жилья,  п.1 ст.313 ГК РФ, пояснений представителя ответчика о том, что обязательства ответчика перед администрацией г.Перми по  передаче в муниципальную собственность 491кв.м. жилья выполнены им  в полном объеме, следует признать обоснованными  доводы истца о том, что акт от 27.02.2004г. о передаче 453,3кв.м. жилья подтверждает факт исполнения истцом своих обязательств  по инвестированию долевого участия в строительстве по соглашению от 25.09.2003г.

     Доводы ответчика о том, что им не принималось частичное исполнение обязательств истца по соглашению от 25.09.2003г. противоречит материалам дела и п.1 ст.313 ГК РФ.

    Необоснованны доводы ответчика о том, что истец  не выполнил  обязательства в денежной форме  по инвестированию  в строительство 5 892 000руб., т.к. в соответствии с п.2.1. соглашения от 25.09.2003г.  обязательства истца состояли в инвестировании строительства, осуществляемого ответчиком,  путем передачи квартир общей площадью 491кв.м. стоимостью  5 892 000руб. Из акта от 27.02.2004г. (л.д.42,79)  и договоров по передаче квартир муниципальному образованию г.Пермь в период с 26.11.2003г. по 26.01.2004г. (л.д.24-41) следует, что истец свои  обязательства выполнил   частично, передав 11 квартир общей площадью 453,3кв.м. стоимостью 5 451 600руб.

     В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик требовал от истца исполнить обязательства по соглашению от 25.09.2003г.  в полном объеме - предоставить жилье  площадью 37,7кв.м. (491кв.м.-453,3кв.м.) либо доплатить 440 400руб. (5 892 000руб.-5 451 600руб.).

     Из материалов дела и  пояснений представителей сторон следует, что ответчик утратил интерес к исполнению обязательств истцом в полном объеме, т.к.  по  двустороннему акту от 27.02.2004г. передал администрации г. Перми в счет исполнения  своих обязательств  по соглашению от 16.07.1999г. и дополнительному соглашению от 22.09.2003г. новую двухкомнатную квартиру по ул. Большевистская, 165-44,  общей площадью  65,3кв.м. (л.д.43),  в то время как по соглашению от 25.09.2003г. истец  обязан был передать жилые помещения в домах, имеющих износ не более 50%, т.е. не новое жилье.

     По договору  на долевое участие от 26.09.2003г. ответчик в счет частичного исполнения обязательств по соглашению от 25.09.2003г. передал истцу  в собственность трехкомнатную квартиру № 13 общей площадью 82,5кв.м  в доме № 165  по ул.Большевистской в г.Перми (л.д.18-23).

     В связи с  неисполнением ответчиком своих обязательств по  соглашению от 25.09.2003г. по передаче истцу в собственность 370,8кв.м. (453,3кв.м. -82,5кв.м.) жилых и нежилых помещений,  истец просит взыскать с него убытки в сумме  15 406 740руб., составляющие стоимость не переданных жилых и нежилых помещений в г.Перми, строительство которых осуществляет  ответчик, ОАО «Трест № 14». 

     В соответствии со ст.309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     Стороны не оспаривают того обстоятельства, что в соответствии с  условиями соглашения от 25.09.2003г. ответчик должен предоставить истцу жилые и нежилые помещения общей площадью 491кв.м. (ст.431 ГК РФ).

     В соответствии с п.1 ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательств одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

     Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (п.3 ст.328 ГК РФ).

     Материалами дела подтверждается, что истец свои обязательства по соглашению от 25.09.2003г. выполнил.  В силу ст.309, п.3 ст.328 ГК РФ ответчик обязан передать истцу  370,8кв.м. жилых и нежилых помещений в г. Перми.

     Доводы истца о том, что ответчик должен предоставить жилые и нежилые помещения в домах,  строительство которых осуществляет ответчик, противоречат соглашению от 25.09.2003г. Такого условия соглашение от 25.09.2003г. не содержит. То обстоятельство, что истец  участвует в инвестировании строительства объектов, осуществляемых ответчиком,  не означает, что   истцу должны быть предоставлены жилые и нежилые помещения, строительство которых осуществляет ответчик.

     В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своих обязательств  перед истцом по соглашению от 25.09.2003г. в полном объеме, т.е. по передаче 370,8 кв.м. жилых и нежилых помещений.

     Согласно ст.398 ГК РФ вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства,  кредитор вправе потребовать  возмещения убытков. При определении размера убытков следует руководствоваться п.1 ст.15 и п.3 ст.393 ГК РФ. При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика убытков в виде стоимости не переданных истцу жилых и нежилых помещений общей площадью 370,8кв.м., является обоснованным, не противоречит ст.15,393,398 ГК РФ.

     Если обязательство по передаче квартир по договору на долевое участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено,  по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000г.  № 56  «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных  с договорами на участие в строительстве»).

     Определяя размер убытков в сумме 15  406 740руб. истец исходил из того, что средняя рыночная  стоимость жилых и нежилых помещений, строительство которых осуществляет ответчик, в соответствии с  письменной консультацией ООО «Западно - Уральского института экспертизы, оценки и аудита» от 01.02.2006г. № 2К/345-201014-06, составляет 41 550руб. за 1 кв.м. (л.д.3, 105).

     Исходя из того, что условиями  соглашения от 25.09.2003г. не установлено, какие и где  предоставляются истцу  жилые и нежилые помещения,  учитывая  место  исполнения обязательств истцом по передаче квартир администрации г.Перми - г.Пермь, положения ст.316 ГК РФ  о месте исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества (в месте нахождения имущества), следует признать обоснованными доводы ответчика  о том, что местом исполнения обязательства ответчика по передаче квартир истцу  по соглашению от 25.09.2003г. следует считать город Пермь.

     В соответствии с п.3 ст.393 ГК РФ,  если иное не предусмотрено законом, иными правовым актами или договором, при определении убытков принимаются  во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредиторов, а если требование добровольно  удовлетворено не было, - в день  предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков,  принимая во внимание цены,  существующие в день вынесения решения.

     С учетом изложенного, размер убытков, определенный истцом исходя из средней рыночной  стоимости жилых и нежилых помещений, строительство которых осуществляет ответчик,  в сумме  41 550руб. за 1 кв.м. на  основании  письменной консультации ООО «Западно - Уральского института экспертизы, оценки и аудита» от 01.02.2006г. № 2К/345-201014-06,  определен неправильно  (л.д.98, 105).

     Таким образом,  в соответствии с п.3 ст.393 ГК РФ при определении размера убытков, причиненных истцу ответчиком в связи с не предоставлением последним квартир в г.Перми, следует исходить из средней рыночной цены на жилые и нежилые помещения в г.Перми.

     Согласно  письменной консультации  ООО  «Компания МВМ» от 02.08.2006г.  по рыночной стоимости 1 кв.м. жилых помещений в строящихся жилых домах,  расположенных в г. Перми и Пермской районе  (первичный рынок),   рыночная стоимость жилых помещений в городе Перми в зонах престижности 3,4,5 в зависимости от внутренней отделки и площади объекта  составляет от 19 000руб. до 23 000руб. за 1 кв.м.  (средняя арифметическая стоимость -21 000руб. за 1 кв.м., л.д.106-110).

     Согласно письменной консультации  ООО «Компания МВМ»  от 02.08.2006г.  по рыночной стоимости 1 кв.м. нежилых помещений в строящихся жилых домах, расположенных в городе Перми и Пермском районе (первичный рынок),  рыночная стоимость нежилых помещений двойного назначения  в городе Перми  в зависимости от внутренней отделки и площади объекта составляет от 20 000руб. до 32 000руб. за 1 кв.м. (средняя арифметическая стоимость -  24 900руб. за 1 кв.м., л.д.119-125).

     Вышеуказанные письменные консультации составлены   сертифицированным РОО оценщиком недвижимости, имеющим аттестат № 111 от 19.05.2004г. (л.д.111).

     Письменные консультации  ООО «Компания МВМ»  от 02.08.2006г.   не противоречат  данным о ценах на жилые и нежилые помещения,  опубликованным в СМИ (л.д.112-118,127-131), являются надлежащими доказательствами, подтверждающими среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. жилых и нежилых помещений в строящихся жилых домах в г.Перми (ст. 64,71 АПК РФ).

     Имеющийся в материалах дела Отчет  1к/-8/06/01.08.06 об оценке рыночной стоимости, согласно которому  средняя рыночная стоимость 1 кв.м. недвижимости новостроек в г.Перми на 01.08.2006г. составляет 19 386руб. (л.д.132-147) не может быть принят во внимание, т.к. в таблице 1 не указан