Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2008 по делу n А50-2970/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3855/2008-АК

г. Пермь

24 июля 2008 года                                                         Дело № А50-2970/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  24 июля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Грибиниченко О.Г.,

судей Гуляковой Г.Н., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатовой О.С.,  

при участии:

от заявителя  Мичкова Ю.А. (паспорт 5704 537295, доверенность от 20.03.2008 г.),

от ответчика не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО «МЭН СТОР ГРУПП»

на решение Арбитражного суда Пермского края от 24 апреля 2008 года

по делу № А50-2970/2008,

принятое судьей Удовихиной В.В.

по заявлению ЗАО «Деловой центр «Колизей»

к ООО «МЭН СТОР ГРУПП»

о взыскании 419 208 руб.,  

установил:

ЗАО «Деловой центр «Колизей» (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о взыскании с ООО «МЭН СТОР ГРУПП» (далее ответчик) задолженности по арендной плате в сумме 419 208 руб. за период с 01.10.2007 г. по 29.02.2008 г.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2007 г. заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда,  ООО «МЭН СТОР ГРУПП» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Пермского края  отменить при отсутствии права на заключение договора аренды и передачу имущества, поскольку на момент заключения договора и передачу помещения заявителем не оформлено право собственности. 

Заявителем представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому решение суда считает законным и обоснованным, оснований к отмене не усматривает.

В судебном заседании представителем заявителя в полном объеме поддержаны доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. 266 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 05.06.2007 г. между ЗАО «Деловой центр «Колизей» и ООО «МЭН СТОР ГРУПП» заключен договор аренды нежилых помещений №45, расположенных в торгово – развлекательном комплексе по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 16. Срок аренды в соответствии с договором установлен с момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения по 31.05.2008 г.

05.10.007 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору с указанием передаваемого в аренду помещения и размера арендной платы.

В связи с непоступлением арендной платы заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании задолженности за период с.01.10.2007 г. по 29.02.2008 г.  

Арбитражный суд Пермского края, удовлетворяя требования заявителя, исходил из установления факта невнесения арендных платежей в заявленной сумме.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства и проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По правилам статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Материалами дела установлено заключение 05.06.2007 г. между ЗАО «Деловой центр «Колизей» (арендодателем) и ООО «МЭН СТОР ГРУПП» (арендатором) договора аренды нежилых помещений №45. В соответствии с требованием п. 1 ст. 651 ГК РФ договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арбитражный апелляционный суд, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ договор аренды нежилых помещений от 05.06.2007 г., считает его смешанным договором, направленным на урегулирование отношений сторон по использованию имущества, принадлежащего заявителю (площадей, расположенных в торговом центре), до государственной регистрации права собственности ответчика на вновь созданный объект недвижимого имущества (5-этажное здание многофункционального торгово - развлекательного комплекса с помещениями кинокомплекса) и после его регистрации.

В силу п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае договор, заключенный сторонами и оформленный путем подписания одного документа является смешанным договором, содержащим условия предварительного договора аренды недвижимого имущества (части незавершенного строительством объекта), принадлежащего ответчику, и договора о проведении работ по чистовой отделке помещения.

По условиям заключенного сторонами смешанного договора, стороны договорились, что до момента передачи ему помещения арендодателем по акту приема – передачи арендатор обязуется выполнить за свой счет работы по чистовой отделке помещения в предусмотренные договором сроки и в определенном порядке (п.1.3 договора).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется передать помещение в фактическое пользование арендатора не позднее 5 рабочих дней с момента получения письменного уведомления арендатора об окончании работ по чистовой отделке помещения, но не ранее подписания в установленном порядке акта ввода здания в эксплуатацию, а арендатор обязуется принять помещение в указанные сроки  и  подписать акт приема – передачи.

Таким образом, ответчик обязался использовать часть объекта незавершенного строительства для производства работ с целью подготовки указанного имущества для передачи ему в аренду.

В соответствии с указанным выше заключенный 05.06.2007 г. договор является смешанным договором первоначальным этапом которого является выполнение работ по чистовой отделке помещений.

Арбитражный апелляционный суд считает, что наличие элементов предварительного договора аренды, содержащихся в смешанном договоре, оформленном сторонами путем подписания договора от 05.06.2007 г. не противоречит положениям действующего законодательства.

Существенные условия договора аренды, в том числе объект аренды, а также размер арендной платы согласованы сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды от 05.10.2007 г.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды №45 от 05.10.2007 г. в договор аренды внесены изменения в части определения помещения, передаваемого в аренду, с установлением общей площади 45, 7 кв.м.  и размера арендной платы в сумме 3 360 руб. с учетом НДС – 18% за 1 квадратный метр за 1 календарный месяц, что в целом за все помещение составляет 153 552 руб. 

Согласно ч. 2 п.1 ст.655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор аренды нежилого помещения, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

Указанное в договоре аренды помещение было передано ответчику по акту приема-передачи помещений от 01.10.2007 г.

Поскольку условия заключенного договора не противоречат гражданскому законодательству и иным нормативно-правовым актам, арбитражный апелляционный суд считает их согласованными сторонами, а договор от 05.06.2007 г.  - заключенным.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор, заключенный в данном случае на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора аренды достигнуто сторонами при подписании 05.10.2007 г. дополнительного соглашения, соответственно договор аренды заключен именно на эту дату.

Судом апелляционной инстанции отклонены доводы апелляционной инстанции о заключении заявителем, не являющимся собственником помещений, договора аренды от 05.06.2007 г., и о передаче в аренду помещений, которых на момент заключения договора аренды не существует, на основании следующего.

Судом установлено, что договор аренды нежилых помещений №45 заключен 05.06.2007 г., Свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством 5 этажный многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с помещениями кинокомплекса получено 20.06.2007 г.

Объект незавершенного строительства, являющийся недвижимостью имеет собственника в том числе и до государственной регистрации права.

Признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью уже в силу ст. ст. 128 и 129 ГК означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности.

Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте постольку, поскольку не имеется соответствующего прямого изъятия в законе. Статью 219 ГК, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.

Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заключенный 05.06.2007 г. до регистрации права собственности на незавершенное строительство договор №45, предусматривающий проведение арендатором работ по чистовой отделке помещения, не противоречит действующему законодательству и подлежит признанию заключенным и действительным

Фактическое заключение договора аренды 05.10.2007 г. произведено после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством 5 – этажный многофункциональный торгово – развлекательный комплекс с помещениями кинокомплекса и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.09.2007 г.   

Таким образом, объектом договора аренды является помещение объекта незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, следовательно, согласно ст.129 ГК РФ они могут свободно становиться предметом сделок. При оформлении сделок с объектами незавершенного строительства должны применяться правила заключения сделок с недвижимым имуществом (ст.131 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 8 25.02.1998 по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Доказательств, подтверждающих, что спорные объекты недвижимости в период с июня 2007 г. по октябрь 2007 г. являлись предметом договора подряда, в материалы дела не предоставлено.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лицам другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектом гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам.

 Материалами дела подтверждается, что спорный объект принят в эксплуатацию, право собственности зарегистрировано в установленном порядке на объект незавершенного строительства – 20.06.2007 г., на 5-этажное здание многофункционального торгово – развлекательного комплекса с помещениями кинокомплекса с подвалом, техническим этажом – 12.10.2007 г.

Поскольку обязательственные правоотношения по договору N 45 от 05.06.2007 г. для сторон возникли, то у ответчика возникла и обязанность по оплате арендных платежей по этому договору. Следовательно, в данном случае  применимы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем исполнении обязательств.

Указанное в договоре имущество было передано заявителем ответчику в соответствии со ст. 655 ГК РФ, о чем свидетельствует акт приема – передачи помещения от 01.10.2007 г., подписанный сторонами.

В соответствии с п.1.9. договора срок аренды начинает течь с момента подписания обеими сторонами акта приема – передачи помещения