Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу n А60-57195/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 655 ГК РФ), т.е. путем передачи здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом, исходя из положений п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю в освобожденном виде и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества одной сторон и принятия имущества другой стороной.

Арендодатель лишается данного права только в случае, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В материалы дела истцом представлено  дополнительное соглашение №3 от 11.06.2014г. , в котором  стороны согласовали расторжение договора № 01-08-2013 с 11.08.2014г.

Доказательства, свидетельствующие о возврате арендуемых помещений по акту приема – передачи, а также доказательства оплаты ответчиком арендных платежей в сумме  735 000 руб. 00 коп., в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 735 000 руб. 00 коп. за апрель, май, июль, август 2014года.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно взыскал  с ответчика долг по арендной плате за май 2014года, поскольку согласно акту сверки, а также имеющейся в деле расписке от 11.06.2014г. -  долг за  май  и июнь 2014года уплачен, отклоняется, поскольку за май 2014года из долга 245 000руб. по расписке уплачено только 110 000руб.,  в связи с чем, истец обоснованно взыскивает  оставшуюся сумму -  135 000руб., а июнь 2014года – не является предметом спора по настоящему делу.

Довод заявителя жалобы о том, что суд необоснованно взыскал  с ответчика долг по арендной плате за  июль и август 2014года, поскольку арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора с июня 2014года  уведомлениями от 20.06.2014г., а также в устной форме в мае 2014г.,  подлежит отклонению.

Согласно п. 9.8. договора аренды от 16.08.2013г.  арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 2 месяца до даты освобождения помещения.

Учитывая, что уведомления направлены 20.06.2014г., то договор в одностороннем порядке по инициативе арендатора мог быть расторгнут  не ранее 21.08.2014, между тем  договор аренды по соглашению сторон расторгнут  ранее  - с 11.08.2014г. 

Довод заявителя жалобы о том, что арендатор имел право на одностороннее расторжение договора согласно пункту 9.5 договора, поскольку арендодателем существенно нарушены условия договора – сделан сквозной проход в соседнее помещение, в связи с чем арендатор вынужден был прекратить деятельность, обоснованно отклонен судом.

В соответствии с п. 9.5. договора сторона 2 вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения стороной 1 своих обязательств по договору, если сторона 1 не устранит нарушения в разумные сроки с момента получения стороной 1 соответствующего письменного требования стороны 2

Между тем, доказательств того, что ответчик направлял истцу уведомления об устранении препятствий в пользовании имуществом, и, что истец не устранил их в разумный срок, в материалы дела не представлено.

Довод заявителя жалобы о том, что по состоянию на 01.07.2014г. арендатор фактически освободил помещения, подлежит отклонению, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения действия договора в установленном порядке не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что если договор расторгнут в августе, то оплата за август 2014 года должна быть рассчитана только до даты расторжения договора, не может быть принят в связи со следующим.

 Ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендодатель лишается данного права только в случае, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Доказательств возврата арендуемых помещений в августе 2014 года, либо уклонения арендодателя от  приемки помещений после расторжения договора с 11.08.2014г. , фактического ограничения доступа в помещения в июле и августе  2014года,  ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, оплата за июль и август 2014года  обоснованно взыскана судом в полном объеме.

Довод заявителя жалобы о том, что  ремонт в  спорных помещениях производился в июле, августе 2014года, а не в октябре 2014года, что подтверждается договором аренды от 01.09.2014г. о передаче  новому арендатору ООО «Я-Фитнес» с 01.09.2014г.  всей  площади  -  1235,7кв.м.,  включая спорную – 320кв.м., подлежит отклонению, поскольку опровергается имеющимся в материалах дела договором подряда на ремонт помещения от 03.10.2014г., заключенным ИП Кузнецовым с ООО «Гидрострой», а также локальными сметными расчетами и квитанциями к приходным ордерам, а также актом осмотра от 01.09.2014г. с указанием выявленных недостатков.

Довод о том, что новый арендатор начал оказывать услуги в отремонтированных спорных помещениях  (на площади 320 кв.м.) с 01.09.2014г.,  материалы  дела не подтверждают.

 Довод заявителя жалобы о том, что материалы дела не подтверждают вывод суда о том, когда была новому арендатору по договору аренды от 01.09.2014г. была сдана  спорная площадь в размере 320 кв.м., отклоняется, как не имеющий отношения к делу о взыскании платежей за период до  01.09.2014г.

Доводы о том, что поскольку помещение было возвращено истцу в удовлетворительном состоянии,  арендодатель нарушил пункт 2.4 договора – не пригласил оценщика по вопросу установления стоимости произведенного ремонта, нарушил пункт 5.8 договора, поскольку не известил арендатора о произведенном ремонте, о его стоимости, не направил договор подряда и смету, то  обеспечительный взнос в сумме 260 000руб. должен быть засчитан  согласно пункту 5.7 договора – за последние 2 месяца пользования помещением – июль и август 2014г.,   были предметом рассмотрения судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

 Согласно пункту 2.2 договора аренды - на момент возврата стороной 2 помещения оно не должно требовать текущего ремонта.

В случае если Сторона 2 возвращает Помещение в состоянии, не соответствующем условиям Договора, в том числе, не освободив Помещение от оборудования Стороны 2, Стороны фиксируют в Акте возврата Помещения наличие оставленного оборудования Стороны 2, а также подлежащие устранению недостатки помещения, не подпадающие под определение нормального износа. В случае отказа (уклонения) Стороны 2 от подписания такого акта, он составляется  Стороной 1 в одностороннем порядке.

В указанных случаях, если вывоз на хранение вещей Стороны 2 осуществляется Стороной 1, либо им осуществляется ремонт Помещения в результате такого вывоза или для устранения недостатков, указанных в Акте возврата Помещения, Сторона 2 обязана возместить Стороне 1 все понесенные им расходы в разумный срок, указанный Стороной 1 (п. 2.3. договора).

При освобождении Помещения Сторона 2 обязана оплатить Стороне 1 стоимость не произведенного Стороной 2, но являющегося его обязанностью текущего и, или косметического ремонта помещения. Стоимость ремонта определяется на основе действующих рыночных расценок, определённых привлеченным Стороной 1 независимым оценщиком, если Стороны не договорятся об ином (п. 2.4. договора).

Письмом от 23.07.2014г. (почтовая квитанция от 24.07.2014г.) истец обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность по арендной плате, произвести ремонт помещения до первоначального вида и произвести 11.08.2014г. передачу помещения по акту приема – передачи.

 Указанное письмо ответчиком было оставлено без ответа.

 Претензией от 12.08.2014г. (почтовая квитанция с отметкой о вручении от 13.08.2014г.) истец обратился к ответчику с уведомлением о том, что в связи с тем, что ремонт помещения не произведен, истец своими силами начинает ремонт данного помещения (замена половой плитки, замена треснутого стекла в к, демонтаж перегородок, демонтаж на кухне настенной плитки, демонтаж и замена потолка, покраска стен, вывоз мусора), а также просил оплатить задолженность по арендной плате по август 2014г. включительно с приложением акта сверки.

Указанное письмо было оставлено ответчиком без ответа.

Представитель ответчика под запись аудиопротокола в суде первой инстанции подтвердил факт получения указанной претензии.

Истец письмом от 20.08.2014г. (накладная № 0003558 с отметкой о вручении от 20.08.2014г.) известил ответчика, о том, что он должен был своими силами и средствами произвести ремонт арендуемого помещения до первоначального вида, который не был произведен, в связи с чем, истец просил ответчика обеспечить явку 01.09.2014г. в 12  час. на осмотр помещения и для выявления поломок и расхождений от первоначального вида.

Ответчик явку уполномоченного представителя в указанную дату не обеспечил.

01.09.2014г. истцом в комиссии, в состав которой вошли представители УК «ЭнергоСервис» был составлен акт осмотра помещения №1, в котором было зафиксировано состояние помещения, в том числе недостатки.

В соответствии с п. 5.8. договора от 16.08.2013г. в случае задержки стороной 2 любых платежей, предусмотренных договором, или повреждений помещений или здания по вине стороны 2 или иного нарушения стороной 2 своих обязательств по договору, сторона 1, предварительно письменно известив сторону 2, вправе удержать из обеспечительного взноса соответствующие суммы долга или суммы на ремонт поврежденного имущества и/или восстановление нарушено права стороны 1. После такого удержания сторона 1 направляет письменное уведомление стороне 2 с приложением расчета удержанных сумм, которые последний обязан оплатить и восстановить размер обеспечительного взноса до первоначального в течение 10 рабочих дней, с даты получения такого уведомления.

 Истцом, порядок установленные п. 5.8. договора соблюден не был, между тем, в связи с тем, что ответчиком не было заявлено встречного иска о возврате обеспечительного взноса, оснований для вычета данной суммы из суммы заявленных исковых требований, не имеется.

Довод заявителя жалобы о том, что арендатор не мог уведомить арендодателя за 2 месяца о расторжении договора, а также ответить на извещения арендодателя от 23.07.2014г. и от 12.08.2014г., так как у него отсутствовал адрес арендодателя, отклоняется, поскольку 20.06.2014г. ответчик направлял в адрес истца уведомления по надлежащему адресу – месту регистрации предпринимателя, указанному в реестре. Кроме того,  указанное обстоятельство является предпринимательским риском ответчика, который при подписании договора и приложений к нему, дополнительных соглашений,  не согласовал с арендодателем адрес для направления почтовой корреспонденции. 

Довод заявителя жалобы о том, что приглашение арендодателя о явке для сдачи помещения  01.09.2014г. не было получено,  поскольку курьер не передал данное извещение арендатору, отклоняется, поскольку   акт осмотра от 01.09.2014г.  о наличии недостатков в помещениях,  составлен  с участием незаинтересованных лиц – главного инженера, начальника юридического отдела, главного энергетика управляющей компании «ЭнергоСервис». Факт проведения ремонта, его стоимость подтверждены договором подряда, локальным сметным расчетов, платежными документами.  

  Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и ст. 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

В силу п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, следовательно, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд первой инстанции, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присудил истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения. При этом суд указал в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России.

Вместе с тем, в соответствии с п.