Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А60-57922/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и является ничтожным.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом не учтены положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»,  согласно которым добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона; при этом согласия собственника  для заключения договора аренды на новый срок не требуется; отсутствие согласия собственника на заключение сделки не влечет ее ничтожности; такая сделка является оспоримой; истцом пропущен годичный срок для признания сделки оспоримой.

 Суд апелляционной инстанции, исследовав доводы заявителя жалобы, пришел к следующим выводам.

 Как указывалось выше, договор № 1 аренды помещений объекта культурного наследия, находящегося в хозяйственном ведении, от 15.11.2011 заключен на основании распоряжения Правительства Свердловской области от 14.02.2011 № 181-РП по результатам аукциона на право заключения договора аренды.

Согласно указанному распоряжению, представленному в материалы дела, Правительство Свердловской области дало согласие арендодателю на предоставление объекта культурного наследия по адресу г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 28/ ул. Радищева, 2 сроком на три года по результатам аукциона.

Как следует из содержания указанного дополнительного соглашения от 18.12.2012 к договору аренды от 15.11.2011 г.,  им вносятся изменения в п.2.2. договора аренды в части увеличения срока действия договора по 09.11.2019.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Таким образом, новый договор аренды мог быть заключен только при соблюдении процедуры, установленной частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.

Между тем, заявитель апелляционной жалобы полагает, что он является добросовестным арендатором, в связи с чем,  у него  имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения  торгов.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Часть 1  статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусматривает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

Таким образом, в названной части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Между тем, в изъятие из данного общего правила определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом, часть 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").

Исходя из системного толкования норм Федерального закона "О защите конкуренции" и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для определенных законом лиц, которые приобрели право на заключение такого договора и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.

Как следует из норм права, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Арендодатель не приводит доводов о том, что  у арендатора имеется  какая-либо задолженность по  арендной плате. Кроме того, арендодателем в материалы дела не представлено принятое в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок распоряжения спорным  имуществом.

Вместе с тем, в  соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, заключение о договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом, в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Из анализа пункта 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ № 72 следует, что при  соблюдении вышеуказанных условиях (добросовестный арендатор, отсутствие соответствующего решения арендодателя об ином режиме использования имуществом) договор аренды, заключенный по результатам  аукциона,   продолжает действовать на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (с учетом определения  размера арендной платы  по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации).  При этом в случае заключения сторонами договора аренды на новый срок, условие договора аренды, заключенного на новый срок, подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что  договор с  соблюдением обязательного условия, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (с учетом определения  размера арендной платы  по результатам оценки рыночной стоимости объекта) сторонами не заключался.

Между тем, учитывая, что  ГУП Свердловской области «Газовые сети» не представлены в материалы дела доказательства того,  что  у арендатора имеется задолженность по арендной плате,  что арендодателем  (собственником) принято  в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом, и фактически арендатор до настоящего времени продолжает пользоваться имуществом, то суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствуют безусловные доказательства, подтверждающие тот факт, что дополнительное соглашение   от 18.12.2012 к договору аренды от 15.11.2011 г., должно было быть заключено только по результатам торгов и является ничтожным.

Доводы  ГУП Свердловской области «Газовые сети» о том, что  требуется   согласие собственника  для заключения договора аренды на новый срок и отсутствие такого  согласия  на заключение сделки  влечет ее ничтожность, отклоняются, как несоответствующие нормам права. Как верно указывает истец по первоначальному иску, такие  сделки являются оспоримыми  (ст.174 ГК РФ,  (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г.).  При этом ГУП Свердловской области «Газовые сети»   пропущен годичный срок для признания дополнительного соглашения от 18.10.2012г. недействительным (  п.2 ст.181 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах  решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 мая 2015 года по делу № А60-57922/2014 следует изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«1. В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ «БРИГ» (ИНН 6670065766, ОГРН 1046603525737) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 85 389 (восемьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) руб.

3. Производство по делу по встречному иску в части искового требования о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 18.10.2012 к договору аренды от 15.11.2011 № 1 нежилых помещений в объекте культурного наследия областного значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 28/ ул. Радищева, 2, по которому вносятся изменения по пунктам 2.3.2, 6.7., 8.7., 10.2. в договор аренды от 15.11.2011 № 1, прекратить.

4. В удовлетворении остальной части исковых требований по встречному иску отказать.

В соответствии со ст.104 АПК РФ следует возвратить Государственному унитарному предприятию Свердловской области «Газовые сети» (ИНН 6659106560, ОГРН 1046603149240) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) руб., уплаченные в составе суммы 6000 руб. по чеку-ордеру от 02.03.2015.»

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, ч.1 ст. 270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 мая 2015 года по делу № А60-57922/2014 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«1. В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ «БРИГ» (ИНН 6670065766, ОГРН 1046603525737) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 85 389 (восемьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) руб.

3. Производство по делу по встречному иску в части искового требования о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения