Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 по делу n А60-37678/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7459/2015-АК

г. Пермь

31 июля 2015 года                                                   Дело № А60-37678/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Васильевой Е. В.

судей  Васевой Е.Е., Борзенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шабалиной А.В.

при участии:

от истца Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) – Фатахутдинова О.Р., удостоверение, доверенность от 26.12.2014 (после перерыва представитель не явился),  

от ответчика открытого акционерного общества «Уральский завод тяжелого машиностроения» (ОГРН 1026605620689, ИНН 6663005798) – Мальцев И.С., паспорт, доверенность от 23.04.2015 (после перерыва представитель не явился);

от третьего лица ООО «Оценочная компания «Априори» – не явился;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика открытого акционерного общества «Уральский завод тяжелого машиностроения»

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 06 апреля 2015 года

по делу № А60-37678/2014,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.

по искам Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»

к открытому акционерному обществу «Уральский завод тяжелого машиностроения

третье лицо – ООО «Оценочная компания «Априори»

о взыскании долга и пени по договорам аренды в общей сумме  20 654 753,78 руб.,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – истец, учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к  открытому акционерному обществу «Уральский завод тяжелого машиностроения»  (далее – ответчик, общество) о взыскании основного долга в размере 12 011 395 руб. 30 коп., пени в сумме 3 551 740 руб. 60 коп.  по договору аренды от 08.10.2007 № 07-1/07-03. Исковое заявление принято к производству суда по делу №А60-37678/2014.

Определением от 10.12.2014 судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом недвижимости по договору от 08.10.2007 №07-1/07-03. Производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Учреждение обратилось также с исковым заявлением о взыскании с общества основного долга в сумме 3 928 896 руб. и пени в сумме 1 162 721 руб. 88 коп. по договору аренды от 14.11.2006 № 10-2/09-04. Исковое заявление принято к производству суда по делу по делу №А60-37742/2014.

Определением от 10.12.2014 судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом недвижимости по договору от 14.11.2006 № 10-2/09-04. Производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

После получения результатов судебных экспертиз и возобновления 04.02.2015 производства по указанным судебным делам к участию в них в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено ООО «Оценочная компания «Априори» (определения от 11.03.2015). Кроме того, определением от 11.03.2015 дела №А60-37678/2014 и №А60-37742/2014 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены полностью, с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в сумме 20 654 753,78 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что вновь измененная истцом арендная плата не соответствует рыночной. Кроме того, по мнению ответчика, суд незаконно не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Истец по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность принятого решения.

На основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом апелляционной инстанции в судебном заседании 29.07.2015 объявлен перерыв до 16 час. 30 мин. 30.07.2015 Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет 29.07.2015, в связи с чем стороны считаются извещенными о времени продолжении судебного заседания надлежащим образом (статья 163 АПК РФ с учетом пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»).

30.07.2015 в 16 час. 30 мин. судебное заседание продолжено в том же составе суда.

После перерыва лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

От истца поступили письменные пояснения, согласно которым заключения оценщика по судебным экспертизам правомерно не приняты судом во внимание, поскольку они не соответствуют принципу обоснованности (к заключениях отсутствуют технические паспорта), эксперт использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки (технические паспорта по состоянию на 11.07.2014), произвольно и безосновательно определил состав производственных и административных помещений здания 65.

Ответчиком после перерыва в материалы дела представлен контррасчет в части основного долга, согласно которому с учетом установленной судебным экспертом рыночной стоимости арендной платы (по объекту № 64 – 371 руб. за 1 кв. м, по объекту № 65 – 340 руб. за 1 кв. м) задолженность общества перед учреждением по арендной плате за период с января 2013 г. по июль 2014 г. составит по договору от 14.11.2006 №10-2/09-04 – 2 210 004, а по договору от 08.10.2007 №07-1/07-03 – 4 114 400,60 руб. Следовательно, требования истца должны быть удовлетворены в сумме 6 324 404,60 руб. Контррасчет пени ответчиком не представлен.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по результатам открытого конкурса заключено два договора аренды объекта культурного наследия: от 08.10.2007 № 07-1/07-03  (дело №А60-37678/2014) и от 14.11.2006 № 10-2/09-04 (дело №А60-37742/2014).

Согласно договору от 08.10.2007 № 07-1/07-03 арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, литер 65, для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под офис; общая площадь объекта аренды – 3492,7 кв. м (далее – здание 65). В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 01.09.2032.

По условиям договора от 14.11.2006 № 10-2/09-04, арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, литер 64, для использования его помещений под офис; общая площадь объекта аренды – 1292,4 кв. м (далее – объект 64). В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 01.01.2016.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, договоры аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области; имущество передано арендатору (ответчику) в установленном законом и договором порядке.

Согласно пункту 6.2 обоих договоров, внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Пунктами 6.1 договоров установлен размер ежемесячной арендной платы, а пунктом 6.4 предусмотрено, что размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.  Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

В соответствии с нормами п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Уведомлением от 22.02.2011 № 118/02 арендодатель известил арендатора о повышении с 01.01.2011 ежемесячной арендной платы по договору от 08.10.2007 № 07-1/07-03 (объект 65) до 970 970,60 руб. Указанное изменение арендной платы арендатором не оспаривалось.

Уведомлением от 27.12.2012 № 1062/12 арендодатель уведомил арендатора о повышении с 01.01.2013 ежемесячной арендной платы до 459 руб. за 1 кв. м, что составило 1 603 149,30 руб. за 3492,7 кв. м. Уведомление об изменении арендной платы было получено арендатором 29.12.2012.

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-44278/2013, которыми, кроме того,  установлено наличие у арендодателя предусмотренного договором права на увеличение размера арендной платы с 01.01.2013 (в связи с изменением рыночной стоимости объекта).

Аналогичные обстоятельства, касающиеся объекта 64, установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-44326/2013. Так, до 01.01.2013 арендатор уплачивал по договору от 14.11.2006 №10-2/09-04 за аренду данного помещения 363 164,40 руб. Уведомлением от 27.12.2012 №1062/12 арендодатель известил арендатора об увеличении с 01.01.2013  размера ежемесячной арендной платы до 441 руб. за 1 кв. м, что составило 569 948,40 руб. за 1292,40 кв. м.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2014 по делу №А60-44326/2013 такое изменение размера арендной платы признано обоснованным также в связи с доказанностью арендодателем изменения рыночной стоимости объекта.

Таким образом, судами по двум рассматриваемым договорам установлено, что у истца имелось основание для повышения размера арендной платы в связи с повышением рыночной стоимости арендуемого имущества. Обстоятельства, установленные по делам № А60-44278/2013 и №А60-44326/2013, в силу ч.2 ст.69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Вместе с тем, как указано в судебных актах,  общество в случае несогласия с результатами оценки рыночной стоимости арендной платы, не лишено возможности защитить свои права в порядке, предусмотренном пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, в случае обращения к нему с требованием об уплате арендных платежей.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к  выводу о том, что размеры арендной платы, установленные истцом с 01.01.2013 на основании отчетов об оценке ООО «Оценочная компания «Априори», не превышают средние рыночные ставки арендной платы, в связи с чем удовлетворил требования истца в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные