Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу n А50-9191/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

о проведении аукциона размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» или в случае отсутствия у муниципального образования официального сайта на официальном сайте субъекта Российской Федерации, в границах которого расположено такое муниципальное образование, в сети «Интернет», а также опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном ч. 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными ч. 7 настоящей статьи, должны быть указаны сведения об обременении прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории; о градостроительном регламенте, установленном для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; о региональных и местных нормативах градостроительного проектирования.

Из материалов дела следует, что в п. 10 Извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории (т. 1 л.д. 21-22) указано, что обременения прав на земельные участки, на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования отсутствуют.

Вместе с тем на основании распоряжения Губернатора Пермской области от 05.12.2000 № 713-р «О государственном учете недвижимых памятников истории и культуры Пермского края регионального значения» квартал № 116 был внесен в границы объекта археологического наследия – достопримечательного места «Пермь Губернская, поселение».

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ                  «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) объектами культурного наследия регионального значения признаются объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации.

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Федеральным законом      (ст. 5 Федерального закона № 73-ФЗ).

В ст. 36 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные работы, указанные в ст. 30 настоящего Федерального закона работы по использованию лесов и иные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных ст. 5.1 настоящего Федерального закона требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особого режима использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным п. 2 ст. 45 настоящего Федерального закона, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия. Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия. В случае обнаружения в ходе проведения изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в ст. 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в том числе объекта археологического наследия, заказчик указанных работ, технический заказчик (застройщик) объекта капитального строительства, лицо, проводящее указанные работы, обязаны незамедлительно приостановить указанные работы и в течение трех дней со дня обнаружения такого объекта направить в региональный орган охраны объектов культурного наследия письменное заявление об обнаруженном объекте культурного наследия. Указанные работы, а также работы, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия, нарушить его целостность и сохранность, должны быть немедленно приостановлены заказчиком и исполнителем работ после получения письменного предписания органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, либо федерального органа охраны объектов культурного наследия.

В силу ч. 3 ст. 47.2 Федерального закона № 73-ФЗ в отношении объекта археологического наследия, включенного в реестр, выявленного объекта археологического наследия устанавливаются требования к обеспечению сохранности объекта археологического наследия (требования к обеспечению неизменности внешнего облика, сохранению целостности, структуры объекта археологического наследия) или требования по организации и финансированию спасательных археологических полевых работ на данном объекте археологического наследия. Лицо (лица), указанное (указанные) в п.11 ст. 47.6 настоящего Федерального закона, при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия обязано (обязаны) в установленные охранным обязательством сроки:

1) обеспечить финансирование и организацию проведения научно-исследовательских, изыскательских, проектных работ, консервации, ремонта, реставрации и иных работ, направленных на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия и сохранение предмета охраны объекта культурного наследия, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) в случае обнаружения при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, в том числе объектов археологического наследия, незамедлительно приостановить работы и направить в течение трех рабочих дней со дня их обнаружения заявление в письменной форме об указанных объектах в региональный орган охраны объектов культурного наследия. Региональный орган охраны объектов культурного наследия, которым получено такое заявление, организует работу по определению историко-культурной ценности объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, на территории которого находится обнаруженный объект культурного наследия. Дальнейшее взаимодействие регионального органа охраны объектов культурного наследия с лицами, указанными в п. 11 ст. 47.6 настоящего Федерального закона, в отношении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, осуществляется в порядке, определенном ст. 36 настоящего Федерального закона;

3) организовать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 45 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений ст. 94, ст. 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения, в том числе занятые объектами археологического наследия, являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

В Законе Пермского края от 07.07.2009 № 451-ПК «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Пермского края» также содержатся положения, подобные указанным выше нормам федерального законодательства.

Таким образом, нахождение спорной территории в границах объекта культурного наследия влечет для лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, дополнительные обязанности, временные и финансовые затраты, что свидетельствует об ограничениях использования территории, которые подлежали включению в извещение о проведении спорного аукциона в силу требований п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции верно отметил, что сведения о нахождении спорной территории в границах объекта культурного наследия носят существенный характер для участников аукциона, их отсутствие в извещении о проведении аукциона грубо нарушает права всех участников аукциона, и, в первую очередь, победителя аукциона, на которого при заключении договора о развитии застроенной территории относятся все обусловленные особым режимом использования земель обязанности и соответствующие дополнительные затраты. Исполнение предусмотренного п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации требования об опубликовании сведений об ограничениях и обременениях в использовании расположенных в границах подлежащей освоению территории земельных участков позволяет потенциальным застройщикам определить ориентировочный размер расходов, возможный размер прибыли от участия в освоении территории, степень риска достижения или недостижения желаемого материального эффекта от заключения договора, и как следствие, принять обоснованное с экономической точки зрения решение – участвовать в аукционе или нет.

Между тем, как указано выше, в п. 10 Извещения о проведении спорного аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории указано, что обременения прав на земельные участки, на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается                с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о нахождении подлежащей развитию застроенной территории в границах объекта культурного наследия, свидетельствует о грубом нарушении порядка проведения аукциона, что привело к существенному нарушению прав истца, в связи с чем, результаты проведенного 16.04.2014 открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в квартале № 116 г. Перми, обоснованно признаны судом недействительными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что               в п. 11 Извещения о проведении спорного аукциона указано, что разрешенное использование земельных участков в пределах застроенной территории определено градостроительными регламентами по территориальной зоне Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения), установленными Правилами землепользования и застройки города Перми, утвержденными решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143.

Местные нормативы градостроительного проектирования определены в                 п. 12 Извещения путем ссылки на постановление Администрации города Перми от 26.12.2012 № 104-П «Об утверждении Местных нормативов градостроительного проектирования в городе Перми».

Согласно Приложения № 4 к Местным нормативам градостроительного проектирования в городе Перми, утвержденным постановлением Администрации города Перми от 26.12.2012 № 104-П, высота застройки составляет в указанном квартале до 22,0 метров.

Между тем в 2013 году разработан проект зон охраны объекта культурного наследия регионального значения ансамбля «Егошихинское кладбище» и объектов культурного наследия, расположенных на прилегающих территориях (ГКБУК «КЦОП», шифр ПЗО-06-11-3), предусматривающий специальную зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-12И-1, в которой этажность застройки ограничивается высотой 10,5 метров и 3 этажами (вместо 22 метров и 6 этажей), а также запрещено применение технических средств, создающих динамическое, ударное или ударно-вибрационное воздействие на основания и конструкции заданий и сооружений. Названный проект существовал в период подготовки спорного аукциона, данный проект прошел установленную процедуру согласования, однако на момент формирования извещения о проведении аукциона данный проект не был утвержден.

Постановлением Правительства Пермского края № 485-П от 16.06.2014 утверждены зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения ансамбля «Егошихинское кладбище» и объектов культурного наследия, расположенных на прилегающих территориях в Ленинском, Свердловском, Мотовилихинском районах города,  в которых предусмотрены ограничения застройки по высоте и этажности, и применению технических средств, создающих динамическое, ударное или ударно-вибрационное воздействие на основания и конструкции заданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что ООО «Строн-М» в качестве задатка                     на основании платежного поручения от 01.04.2014 № 126 перечислены на счет организатора торгов денежные средства в размере 414200 рублей (т. 1 л.д. 32). Впоследствии данная сумма перечислена Департаментом имущественных отношений администрации города Перми на счет  Управления жилищных отношений администрации города Перми (платежное поручение № 109167 от 22.04.2014, т. 2 л.д. 43). В судебном заседании суда первой инстанции Управление жилищных отношений администрации города Перми подтвердило факт поступления спорной суммы на его счет, предназначенный для отражения операций, связанных с администрированием доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, открытый в УФК, согласно пояснениям представителя Управления жилищных отношений администрации города Перми данные денежные средства зачислены на единый счет по учету средств бюджета для последующего исполнения