Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу n А60-56116/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

разрешительной документации при реконструкции арендуемого здания правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку материалами дела не подтвержден, доказательств нарушений арендатором  требований безопасности при эксплуатации реконструированного здания не представлено.

Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. При этом капитальным ремонтом являются такие работы, в результате которых произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости.

При этом реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого объекта без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если объект аренды требовал капитального ремонта и в результате проведенной реконструкции был улучшен.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что истец приобрел объект недвижимости в собственность в видоизмененном состоянии, истцу на момент приобретения арендованного ответчиком объекта было известно о проведенной реконструкции и эксплуатации без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, между тем, объект был приобретен,  претензий относительно произведенной реконструкции выражено не было.

Таким образом, по совокупности указанных выше обстоятельств, довод истца о незаконной реконструкции объекта аренды не может являться основанием для расторжения договора.

Также истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы как основание расторжении договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу о невыполнении истцом требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 8.1. договора, в связи с чем, требования отклонил.

Выводы суда перовой инстанции в указанной части являются верными.

В соответствии с  п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 данного Кодекса).

В силу п. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Истцом не представлены в материалы дела доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по основаниям неуплаты арендных платежей и перевода прав арендатора на третьего лицо, что исключает рассмотрение исковых требований по указанным основаниям по существу на основании ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод истца о выполнении претензионного порядка (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 8.1. договора) подлежит отклонению как не соответствующий материалам дела, до момента обращения в арбитражный суд с требованиями такой порядок не выполнялся. Претензия от 24 декабря 2014 года, на которую ссылается истец не доказательством соблюдения претензионного порядка по требованию о расторжении договора, которое было предметом рассмотрения в настоящем деле, поскольку направлена в отношении требование об оплате долга, обязанность по оплате которого не наступила.

При этом довод о том, что в данном случае не имеет правового значения момент возникновения задолженности, поскольку досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным применительно ко всем основаниям предъявления требований о расторжении не принимается судом, поскольку арендатор должен иметь реальную возможность исполнить обязательство и избежать расторжения договора, а в данном случае предложение исполнить конкретное обязательство не было сформулировано, что нарушает права арендатора и не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Довод о выполнении требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ также подлежит отклонению как не подтвержденный материалами дела.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора  по заявленным истцом основаниям.

Поскольку правовых оснований для расторжения договора е установлено, арендные отношения между сторонами не прекращены, в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, основания для обязания ответчика освободить занимаемые по договору аренды помещения, отсутствуют.

В отношении помещений общей площадью 72,76 кв.м. в здании кинотеатра, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, которое не передавалось по договору аренды № 75 от 01.11.2006, и находится во владении ответчика в отсутствие правовых оснований, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 № 17АП-2018/2014-АК по делу № А60-36332/2013 признан недействительным договор субаренды от 25.02.2013 № 6/2013, заключенный между ответчиком и индивидуальным предпринимателем  Богатенковой Л.Н.

На индивидуального предпринимателя Богатенкову Л.Н. возложена обязанность освободить занимаемое помещение общей площадью 72,76 кв. м в здании кинотеатра «Октябрь»", расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.

Указанным судебным актом установлены обстоятельства, в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Постановлением суда апелляционной инстанции установлено, что спорное помещение общей площадью 72,96 кв.м. в здании кинотеатра представляет собой не что иное, как помещения № 3, 14 на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, дом 74 и претерпевшие изменения в процессе реконструкции всего здания; также установлено, что фактически спорные помещения ООО «СПП «Сантехмонтажсервис» по договору аренды не передавались, у арендатора отсутствовали правовые основания для сдачи спорных помещений в субаренду.

Во исполнение судебных актов по указанному делу спорное помещение общей площадью 72,96 кв.м. было возвращено ИП Богатенковой Л.Н.  стороне по недействительной сделке - арендатору ООО «СПП «Сантехмонтажсервис» по акту приема-передачи от 21.09.2014.

Таким образом, спорное помещение до настоящего времени находится во владении ответчика в отсутствие правовых оснований.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Заявляя соответствующее требование, истец указывает, что спорное помещение не передано ему до настоящего времени.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по виндикационному требованию.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 № 17АП-2018/2014-АК по делу № А60-36332/2013  установлено, что ИП Богатенкова Л.Н. ранее занимала указанное помещение на основании договоров субаренды нежилого помещения № 2/2012 от 20.06.2012, № 1А/2011 от 20.07.2011, № 24/2010 от 31.05.2010, заключенных с ООО «СПП «Сантехмонтажсервис». Указанные договоры имеют отметку о их согласовании уполномоченным органом предыдущего собственника имущества - ОМС «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск».

Таким образом, арендодатель узнал о нарушении своего права собственности в части выбытия из владения спорного помещения не позднее 31.05.2010.

При смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не начинает течь заново (п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

Исковое заявление по настоящему делу подано в суд 19.12.2014, то есть за пределами общего срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. То есть пропуск срока давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом о том, что объектом виндикации может являться индивидуально-определенная вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными, только ей присущими характеристиками. Применительно к данному случаю при отсутствии кадастрового номера в отношении нежилого помещения требуется указание его дополнительных характеристик в соответствии с данными технического учета и инвентаризации.

Между тем, имеющееся в материалах дела описание спорного помещения как помещения общей площадью 72,76 кв. м в здании кинотеатра «Октябрь», расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74 недостаточно для явной индивидуализации объекта недвижимости с целью его истребования и обязания ответчика передать истцу во исполнение виндикационного требования. Следует согласиться с выводом суда первой о недостаточной индивидуализации спорного объекта, поскольку указанные сведения не позволяют идентифицировать этот объект как самостоятельно существующий объект недвижимости, а также установить его фактическое нахождение.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб  у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2015 года по делу № А60-56116/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

Г.Н.Гулякова

Н.М.Савельева