Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу n А60-56116/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имущество  - здание кинотеатра, литер А, А1, а1, А2, а2,  общей площадью 1317,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.

По акту приема-передачи от 12.04.2013 имущество передано истцу без замечаний.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2013 г., регистрационная запись № 66-66-05/014/2013-463, свидетельство 66АЕ 948702.

В силу п. 5 договора купли-продажи право собственности на указанное имущество обременено договором аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенного между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» (арендодатель) и ООО «Специализированное строительное предприятие «Сантехмонтажсервис» (арендатор) сроком до 2055 года.

Начиная с 13.12.2012г., к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды № 75 от 01.11.2006.

Индивидуальный предприниматель Ватолина Н.Л., указывая на существенное ухудшение имущества арендатором, ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы, обратился в арбитражный суд с требованием о  расторжении договора аренды на основании ст. 619, и п.5.2.4. договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды от № 75 от 01.11.2006 и обязании освободить арендуемое помещение.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Применительно к положениям п. 2 ст. 450  Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что истец в обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды ссылается на: существенное ухудшение состояния помещения; передача имущества в субаренду третьим лицам без согласования с собственником; проведение арендатором незаконной реконструкции арендуемого объекта без письменного согласования с арендодателем; ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы.

Оценивая первое основание для расторжения договора аренды, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом факта существенного ухудшения состояния помещения.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с  п. 2 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в связи с существенным ухудшением арендатором имущества.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

При этом, определение признака существенного ухудшения имущества арендатором  должно быть связано с оценкой состояния  объекта недвижимости при его передаче арендатору, учетом степени нормального износа имущества, возникающего в условиях обычной хозяйственной деятельности, а также причинения убытков собственнику имущества ненадлежащим использованием имущества арендатором.

В подтверждение факта ухудшения имущества истцом в материалы дела представлены  акты осмотра, составленные в период с апреля по сентябрь 2014 года по результатам проведенных  комиссионных осмотров  арендуемого объекта от 10.04.2014, от 11.04.2014 от 15.04.2014, от 17.04.2014, от  07.07.2014 из которых следует, что в помещениях имеются недостатки в виде трещин стекла дверей, частичного разрушения обшивки стен, частичного повреждения потолка, осыпание штукатурки, частичное приведение сантехнического оборудование в нерабочее состояние, нахождение прилегающей территории в не облагороженном состоянии, разрушение подпорной стенки, частичные разрушения лестничного марша центрального входа, отмостки, подъездных путей, повреждение электропроводки.

Между тем, из материалов дела следует, что на момент передачи имущества в аренду объект аренды находился в неудовлетворительном состоянии, здание имело более существенные недостатки,  требующие капитального ремонта и создания неотделимых улучшений, что подтверждается актом  приема-сдачи объекта недвижимости в аренду  от 01.11.2006.

Сопоставив состояние имущества на дату передачи его в аренду и состоянием, описанным в актах осмотра, представленным истцом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют об ухудшении  арендатором принятого имущества.

Истцом не представлено доказательств того, что имущество передано в аренду в надлежащем состоянии, в процессе использования ответчиком арендованным имуществом его состояние, изменение уровня полезных свойств, значительно хуже изменений, обусловленных договором или тех, которые могли иметь место с учетом нормального износа, и что в связи с указанными обстоятельствами арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Кроме того, истцом не доказано, что выявленные им нарушения превышают обычную степень нормального  износа имущества в результате его использования арендатором и носят существенный характер.

Таким образом, факт причинения имуществу истца и его законным интересам значительного ущерба не подтвержден. (абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования по  указанному основанию.

Также в обоснование требований о расторжении договора истец указывает на нарушение условий договора аренды -  передача арендуемого объекта в субаренду без согласования с арендодателем.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 5.2.2. договора аренды договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по решению суда в случае передачи объекта или его части в субаренду без согласования с арендодателем.

Таким образом, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды по указанному основанию истец  должен доказать факт субаренды с третьими лицами в отсутствие согласия арендодателя.

Представленные в материалы дела договоры субаренды с третьими лицами имеют отметку о их согласовании уполномоченным органом предыдущего собственника имущества - ОМС «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск».

Кроме того, в материалы дела представлено письмо № 01-961 от 11.05.2011 ОМС «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск», в котором выражено согласие на передачу нежилых помещений (или их частей) предоставленных ООО «СПП»Сантехмонтажсервис» по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Красноуфимск № 77 от 01.11.2006 в субаренду, расположенных в здании по адресу: 623300, Свердловская область, город Красноуфимск, ул. Мизерова, 74 при условии заключения договоров субаренды только по результатам проведения торгов, согласно ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции».

Довод истца о том, что такое согласие действовало только до 30.07.2013, то есть до момента перехода права собственности на здание к новому собственнику, правомерно отклонен судом первой интенции.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.  Указанное означает, что все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу.

Поскольку наличие согласия на передачу имущества в субаренду относится к исполнению договора аренды, определяя на будущее объем полномочий арендатора на передачу имущества в субаренду, то сама по себе перемена лица на стороне арендодателя в силу ст. 617  Гражданского кодекса Российской Федерации не может в этой части изменить или прекратить какие-либо права или обязанности сторон по договору, в том числе и согласованное арендодателем право арендатора на передачу имущества в субаренду.

Наличие или отсутствие торгов, как условия заключения договоров субаренды, может относиться в данном случае к вопросу недействительности самих договоров субаренды, но не к вопросу наличия или отсутствия согласия арендодателя на заключение договоров субаренды.

При указанных обстоятельствах, факт сдачи имущества ответчиком в субаренду без согласия арендодателя, истцом не доказан,  в связи с чем,  судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении  требований  по указанному основанию.

Оценивая обстоятельство проведения реконструкции здания без согласия собственника имущества как основание для одностороннего расторжения договора, суд апелляционной инстанции не усматривает таковых оснований.

Из материалов дела следует,  05.09.2013 года истец по настоящему делу, индивидуальный предприниматель Ватолина Наталья Леонидовна, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ССП «Сантехмонтажсервис», ответчику по настоящему делу, о расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение.

Исковое заявление было принято судом к производству в рамках дела №А60-34044/2013, рассмотрено по существу, решением от 25.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о то, что решение  от 25.12.2013 по делу №А60-34044/2013 вступило в законную силу, и имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основанием исковых требований по делу №А60-34044/2013 явились, как следует из содержания судебного акта и искового заявления по делу №А60-34044/2013, переустройство и перепланировка объекта аренды без получения письменного согласия собственника, в отсутствие разрешительных документов и проектной документации; изменение целевого назначения объекта аренды в результате незаконной перепланировки и реконструкции.

В качестве доказательств произведенной ответчиком реконструкции, истец по делу №А60-34044/2013 ссылается на справку СОГУП «Областной центр недвижимости» № 1177 от 17.05.2013г., акт обследования объекта недвижимости от 22.04.2013г, технический паспорт от 22.04.2013г.

Эти же документы заявлены в качестве доказательств по настоящему делу в обоснование факта внесения изменения в арендуемый объект.

Также совпадают и правовые основания заявленных требований: п. 3.2.1 договора аренды, ст. 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (п.2.ч.1 ст. 150) не предусмотрено повторное рассмотрение судами тождественного иска. Тождество исков устанавливается путем сопоставления элементов иска (предмета и основания) и спорящих сторон.

Из сопоставления содержания искового заявления, судебного акта по делу №А60-34044/2013 и материалов по настоящему делу, следует, что иск по делу №А60-34044/2013 тождественен иску по настоящему делу: в части одного из приведенных оснований для расторжения договора - незаконная реконструкция (переустройство, перепланировка)  в отсутствие согласия арендодателя, в части требования - о расторжении договора аренды, а также в части спорящих сторон, что в целом исключает повторную оценку судом доводов, заявленных истцом при рассмотрении дела №А60-34044/2013.

При этом решением арбитражного суда от 25.12.2013 по делу №А60-34044/2013 установлено, что проведенные ответчиком работы без предварительного согласования с первоначальным арендодателем нельзя расценить как существенное нарушение условий договора аренды, истец не доказал, что в результате реконструкции помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта. Также, отказывая в иске, суд применил срок исковой давности.

Довод об отсутствии