Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2015 по делу n А60-48783/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

№ 753 подтверждено, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества направлено обществом в ЕКУГИ 28.06.2010, однако, проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен ему только 23.12.2011.

С учетом поданного обществом 30.06.2010 заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 01.09.2010 (2 месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 04.10.2010 (30 дней по аналогии положения пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"), следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 18.10.2010 (14 дней), а соответственно, проект договора купли-продажи направлен арендатору не позднее 01.11.2010 (10 дней).

Учитывая, что в случае законных действий Комитета проект договора купли-продажи должен быть был подготовлен и направлен ООО «Уральский сервис» не позднее 01.11.2010, апелляционный суд приходит к выводу о том, что периодом, в который у истца отсутствовали бы основания для несения расходов по уплате арендных платежей, является период с 01.11.2010 по 25.12.2011.

Из заявленного истцом по первоначальному иску периода судом апелляционной инстанции исключен период  с 26.12.2011 по 31.08.2013 преддоговорного спора относительно разногласий по условиям представленного органом местного самоуправления спорного договора купли-продажи, поскольку несогласие истца (покупателя) с условиями представленного 23.12.2011 проекта договора купли-продажи не может рассматриваться как уклонение ответчика (продавца) от его заключения и, как следствие, возникновения убытков на стороне покупателя ввиду противоправных действий со стороны продавца.

Доводы общества о том, что неответ на направленный в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договору купли-продажи следует расценить как неправомерное бездействие Администрации, также повлекшее возникновение убытков за период с  26.12.2011 по 31.08.2013, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возражения общества против редакции договора купли-продажи, предложенной продавцом, не противоречат положениям, установленным нормами ГК РФ о порядке заключения договоров.

Приведенные нормы права свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договоры цены, является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий ответчика.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества у истца существовала обязанность по внесению арендной платы, установленная условиями договора аренды, поскольку  законные основания для прекращения договора аренды отсутствовали.

Доказательств уклонения ответчика в данный период от заключения договора в материалах дела не имеется. Само по себе урегулирование разногласий в судебном порядке доказательством уклонения от заключения договора не является.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в этот период у общества, получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора по условиям договора о цене продажи имущества.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу ст. 445, 446 Кодекса является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные длительным рассмотрением такого спора. Отсутствие вины ответчика в возникновении преддоговорного спора исключает возможность отнесения уплаченных за период его рассмотрения арендных платежей к категории убытков истца, подлежащих возмещению ответчиком.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что с Администрации за счет казны муниципального образования «город Екатеринбург» подлежат взысканию 4 012 711,96 руб. убытков в размере арендной платы, уплаченной за период с 01.11.2010 по 25.12.2011.

Решение арбитражного суда в соответствующей части подлежит отмене.

Доводы общества, изложенные в отзыве на жалобу,  о неверной оценке арендованного имущества (цена выкупа), подлежат отклонению.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал доказанным наличие причинно-следственной связи между допущенными ответчиком нарушениями прав общества и возникшими в связи с этим убытками. При этом судом сделан вывод о том, что указание Комитетом независимому оценщику на определение цены арендованного имущества по состоянию 2011 год привело к спору между сторонами о цене выкупа арендуемого имущества, а следствием этого - к вынужденной уплате обществом  за период рассмотрения спора установленных договором арендных платежей.

Оценив представленные в дело доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований, предусмотренных ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усмотрел наличия причинно-следственной связи между действиями Комитета по указанию оценщику даты, по состоянию на которую подлежала определению стоимость выкупаемого имущества, и возникновением преддоговорного спора.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом, если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то она определяется по результатам данной экспертизы.

При этом, из материалов дела следует, что рыночная стоимость имущества, определенная судом в результате рассмотрения преддоговорного спора, существенно превышает цену, предложенную обществом в протоколе разногласий.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание и тот факт, что общество имело право на передачу возникшего преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда по истечению тридцати дней с момента неполучения ответа на протокол разногласий, однако воспользовалось данным правом только 31.08.2013.

Доводы апелляционной жалобы о том, что из периода для начисления убытков должен быть исключен период получения кадастрового паспорта и регистрации права на недвижимое имущество, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть в настоящем споре бремя доказывания отсутствия вины лежит на ответчике.

В п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей в спорный период) регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Ответчик по первоначальному иску не представил доказательств наличия обстоятельств, препятствующих государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение в срок, предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ для направления   проекта договора купли-продажи помещения. При этом обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества  указанным Федеральным законом не поставлены в зависимость от постановки помещения на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права  собственности муниципального образования.

 При этом, для проведения оценки не требуется предоставления сведений о наличии регистрации права собственности в отношении оцениваемого объекта.

Кроме того, заявители апелляционной жалобы не согласны с решением арбитражного суда по встречному иску в части необоснованного, по мнению апеллянтов, снижения договорной неустойки.

Обращаясь в арбитражный суд со встречным иском, Департамент просил взыскать с ответчика по встречному иску  задолженность по арендной плате в размере 3 534 737,25 руб. за период с 01.10.2013 по 14.08.2014 и пени, возникшей по договору аренды от 01.02.2015 №12530056  в отношении нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д.63, начисленные с 11.2011 по 14.11.2014 в сумме 4 372 446,64 руб.

Принимая решение в указанной части, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст. 614, 445, 555 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворил в полном объеме, требования о взыскании договорной пени – в части, уменьшив неустойку до исчисляемой по ставке рефинансирования Центрального банка РФ 8,25%, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не усматривает причин для отмены, изменения решения арбитражного суда в обжалуемой части в связи со следующим.

Статьями 330, 331 ГК РФ договорной неустойкой является письменное соглашение сторон, предусматривающее размер и порядок уплаты ее должником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

Договорная неустойка - самостоятельный вид ответственности согласованный сторонами.

В силу статьи 333 Кодекса, суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку. Из содержания данной статьи следует, что ее применение является правом суда при наличии конкретных обстоятельств (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Доводы о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

 Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения