Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу n А60-38963/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Кроме того, арендодатель уведомил арендатора  о том, что вправе досрочно расторгнуть договор  в судебном порядке в соответствии с пунктом 4.3.2 договора в случае нарушения арендатором срока внесения арендных платежей более двух раз подряд и/или нарушения срока представления банковской гарантии более чем на 6 месяцев. Арендатору предложено в срок до 08 августа 2014 года погасить задолженность по арендной плате, оплатить неустойки, а также представить банковскую гарантию. При отсутствии возможности исполнения обязательств по договору в указанный срок арендатору предложено представить в тот же срок письменное согласие на расторжение договора по соглашению сторон (л. д. 48-53, 87 т. 1).

15 октября 2014 года Фонд «РЖС» вновь направил ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» письмо, в котором указал на неисполнение арендатором обязанности по представлению банковской гарантии. Кроме того, арендатору сообщено, что  Фондом выявлен факт нецелевого использования земельного участка, предоставленного в аренду, а также невыполнение обязательств по его освоению, что также является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя. Арендатору предложено в течение 15 рабочих дней представить банковскую гарантию,  документы, подтверждающие исполнение обязательства по разработке и утверждению документации по планировке территории, по проектированию объектов для производства строительных материалов, а также исполнить обязательства по сносу (демонтажу) объекта незавершенного строительства, расположенного на участке. При невозможности исполнения данных требований арендатору предложено представить в тот же срок письменное согласие на расторжение договора по соглашению сторон (л. д. 139-144 т. 1).

Полагая, что ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по договору и существенно нарушает иные его условия, Фонд «РЖС» обратился к нему с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства от 16 января 2014 года  № ДЗ-27 в виде арендной платы в размере 57 879 594,56 руб., в том числе НДС 18 %; неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 20 января 2014 года по 31 марта 2014 года, II, III кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 07 августа 2014 года, в сумме 17 899 675,13 руб.; неустойки за нарушение срока предоставления гарантии, рассчитанной по состоянию на 08 августа 2014 года, в размере 4 110 640,54 руб.; расторжении договора и возложении на ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» обязанности передать по акту приема-передачи истцу земельный участок общей площадью 33 193 кв. м. (кадастровый номер 66:41:0404018:700, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 119, не позднее  30 дней с даты вступления решения суда в законную силу на основании статей 309, 310, 330, 450 ГК РФ (л. д. 5-10, 126-131 т. 1).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка.

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно расчету истца, Фонда «РЖС», задолженность ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» по арендной плате по договору № ДЗ-27 с учетом частичной оплаты в сумме 20 000 руб. составляет 57 879 594,56 руб. (л. д. 59-61 т. 1).

Иного расчета ответчиком не представлено (статьи 65 АПК РФ).

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрена неустойка за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы в размере 0,3 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (л. д. 13-24 т. 1).

По расчету истца  неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы составила 17 899 675,13 руб. (л. д. 92 т. 1).

Иного расчета ответчиком также не представлено (статья 65 АПК РФ).

Пунктом 8.4 договора предусмотрена неустойка за нарушение иных сроков, предусмотренных договоров, в размере 0,05 % от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки (л. д. 13-24 т. 1).

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды  арендатор - ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» - в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по данному договору в форме безотзывной банковской гарантии.

Доказательства того, что данное обязательство исполнено  ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» в установленный срок, им в материалы дела не представлены (статьи 65, 68 АПК РФ).

Согласно расчету истца неустойка за нарушение данного обязательства составляет 4 110 640,54 руб. (л. д. 91 т. 1).

Данный расчет ответчиком также не оспорен (статья 65 АПК РФ).

Расчеты судами проверены и признаны правильными (статья 71 АПК РФ).

Кроме того, Фондом «РЖС», заявлено требование о расторжении договора аренды от 16 января 2014 года № ДЗ-27.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (часть 2 названной статьи).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 названной статьи).

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:

- использования арендатором участка не в соответствии с целями предоставления, установленными в пункте 1.2 договора;

- невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

- неиспользования арендатором участка в течение периода, с учетом которого станет очевидным, что арендатор не сможет начать и закончить строительство объектов для производства строительных материалов в пределах срока, установленного пунктом 1.3 договора;

- нарушения арендатором сроков, установленных статьей 6 договора, более чем на 6 месяцев (л. д. 13-24 т. 1).

Поскольку арендатором, ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», оплата по договору аренды произведена лишь один раз 10 июля 2014 года в сумме 20 000 руб. (л. д. 90 т. 1), а доказательства иного в материалы дела ответчиком не представлены (статьи 65, 68 АПК РФ), факт не внесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является доказанным (статья 71 АПК РФ).

Доказательства представления банковской гарантии в течение 90 календарных дней с даты заключения договора,  а равно до настоящего времени, ответчиком также не представлены (статьи 65, 68 АПК РФ).

В  соответствии с пунктом 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен  арендатору  для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства (л. д. 13-24 т. 1).

Факт использования арендатором арендуемого земельного участка не в соответствии с целями его предоставления подтверждается актом проверки использования земельного участка от 27 марта 2014 года, письмом Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 10 июля 2014 года (л. д. 132-138 т. 1).

Согласно акту проверки использования земельного участка от 27 марта 2014 года, составленного сотрудниками арендодателя, на въезде на участок расположен павильон с табличной круглосуточной работы шиномонтажа для грузовых и легковых автомобилей. Рядом  расположен контейнер для грузовых перевозок. Со слов работников шиномонтажа контейнер привезен и установлен на участок арендаторами участка. С момента установки контейнер не открывался, работы возле него и внутри него не велись. По телефону получено согласие арендатора  земельного участка на демонстрацию находящегося внутри контейнера оборудования по производству профилированного оцинкованного листа. Вместо указанного в акте ввода в эксплуатацию от 14 февраля 2014 года мобильного производства профилированного оцинкованного листа, являющегося высокотехнологичным, полностью автоматизированным производством, выполняемым на механизированной линии (л. д. 124-125 т. 1), в контейнере находится несколько комплектов офисной мебели и оборудование  без наименования и маркировки. Для данного оборудования отсутствуют источники электропитания. Дизельная электростанция, указанная в акте ввода в эксплуатацию от 14 февраля 2014 года, в контейнере отсутствует. Работы, связанные с демонтажем (сносом) объекта незавершенного строительства, а также работы, связанные со строительством объектов по производству строительных материалов на арендуемом земельном участке не ведутся. Информационных щитов с паспортом объекта не обнаружено (л. д. 132-136 т. 1).

Из письма Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 10 июля 2014 года также следует, что Прокуратурой Свердловской области в ходе проверки соблюдения законодательства при использовании земельного участка, переданного ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» по договору аренды от 16 января 2014 года № ДЗ-27 для размещения  объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций, применяемых в сфере жилищного строительства, установлено, что на данном участке расположено здание шиномонтажной мастерской (л. д. 137-138 т. 1).

 Таким образом, на арендуемом ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» земельном участке вместо объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства в нарушение условий договора аренды возведен объект, не соответствующий данным целям и не являющийся объектом капитального строительства, соответствующим требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Доказательства иного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.

Кроме того, по утверждению Фонда «РЖС», ООО «ЭСБИЭР ГРУПП» в нарушение установленных пунктом 1.3 договора сроков до настоящего времени не исполнены обязательства по подготовке и утверждению документации по планировке территории в границах участка, документации объектов для производства строительных материалов, по получению разрешения на снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, по сносу данного объекта, а также по строительству первого из объектов для производства строительных материалов.

Доказательства в опровержение данного довода ответчиком в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

Изложенное с очевидностью свидетельствует о том, что арендатор не сможет начать и закончить строительство объектов для производства строительных материалов в пределах срока, установленного пунктом 1.3 договора (статья 71 АПК РФ).

Арендодатель неоднократно направлял арендатору письменные предупреждения о необходимости исполнения им обязательств с указанием срока такого исполнения (л. д. 48-53, 87, 139-144 т. 1).

Однако доказательства исполнения обязательств по договору аренды № ДЗ-27 от 16 января 2014 года ответчиком в материалы дела ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представлены (статья 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Поскольку пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.

Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (далее - проценты на случай неисполнения судебного акта). При этом суд указывает в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России, если стороны не представят достаточных доводов, обосновывающих увеличение ставки на определенный размер (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта»).

Несмотря на то, что с 01 января 2015 года в соответствии ФЗ от 24 ноября 2014 года № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» право собственности Фонда