Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу n А50-13646/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

корректировки размера арендной платы на среднегодовой индексе инфляции за предыдущий финансовый год и не чаще одного раза в год или (и) при изменении базовой ставки арендной платы. Размер арендной платы изменяется также арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей, изменения вида деятельности арендатора, изменения размера нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, базовых ставок арендной платы, а также в случае принятия нормативно-правовых актов Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендатору неустойку из расчета 0,1% от задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован 09.09.2009.

22.07.2009 стороны подписали  акт передачи земельного участка арендодателем арендатору (т.1 л.д. 21).

Истец направил ответчику претензию от 03.05.2011 №06-16-665, в которой указал, что у ответчика  по состоянию на  15.04.2011 существует задолженность  по арендной плате  за 2009-2011 годы в сумме  40 204 руб. 85 коп. В претензии содержится предложение в срок до  13.05.2011  погасить задолженность по арендной плате, требование о расторжении договора аренды, а также  предупреждение о том, что в случае невыполнения указанных требований  истец  обратится в суд с  иском о расторжении договора, взыскании арендной платы и о возврате земельного участка (т.1 л.д. 11-12).

Поскольку требования истца,  изложенные в претензии, ответчик не выполнил, истец обратился в суд  с рассматриваемым иском.

По расчету истца, ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату в период с 16.08.2009 по 01.06.2011, в связи с чем задолженность ответчика  по арендной плате составила  214 322 руб. 84 коп.,  пени за нарушение  арендатором обязанности по уплате арендной платы, рассчитанные на основании  п.5.2. договора, за период с  16.10.2009 по 28.09.2011 составили  70 585 руб. 18 коп.

В обоснование требования о расторжении договора истец сослался на то, что ответчик нарушил обязанность по  своевременной уплате  арендной плате и оставил без удовлетворения предупреждение истца  об исполнении обязательства и требование  о расторжении договора аренды.

Ответчик во встречном иске указал, что арендная плата за 2010  и 2011 годы подлежала определению на основании п. 3.6. договора. Истец в одностороннем порядке  изменил условия договора, применив при определении размера арендной платы механизм, отличный от предусмотренного договором аренды.  Ответчик уплатил арендую плату  в новом размере,  большем, чем необходимо в соответствии с п. 3.6. договора, в связи  с чем у истца возникло неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в сумме 257 784 руб. 88 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства  с учетом доводов лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для  отмены (изменения) решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю  являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно приложению №3 к договору аренды от 22.07.2009 №1527 (т.1  л.д. 22) расчет арендной платы за 2009 год произведен истцом  на  сновании отчета от 03.08.2009 № 2992-2009, согласно которому рыночная  стоимость аренды земельного участка составляет 184 000 руб. (т.1  л.д. 86-89).

Суд первой инстанции, учитывая, что соответствии с п. 3.3. договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка – 22.07.2009, установил, что в 2009 году  арендатору следовало уплатить арендную плату в сумме  81 777 руб.  77 коп.

Приняв во внимание факт частичной уплаты ответчиком арендной платы за 2009 год, суд  пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за 2009 год в сумме 12 487 руб. 42 коп.

Данный вывод суда не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009        № 582 (далее – Постановление от 16.07.2009  № 582)  утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Пунктом 6 Постановления от 16.07.2009  № 582 предусмотрено, что  арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410091:0024 согласно отчету от 20.05.008/R № 2395/1 составляет               3 505 000 руб. (т. 2 л.д.87, 88).

Арендная плата за 2010 год рассчитана истцом на основании отчета о  рыночной стоимости земельного участка от 20.05.008/R № 2395/1 в размере 448 855 руб. 16 коп. за 2011  год – в сумме 625 240 руб. 96 коп. ( (т.1, л.д. 23).

Суд первой инстанции признал неправомерным применение истцом в расчетах за 2010 и 2011 годы коэффициентов дефляторов.

В соответствии с п. 8  Постановления от 16.07.2009  № 582, в редакции от 16.07.2009, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2011         № 697 (вступило в силу 01.09.2011) в п. 8 Правил внесены изменения, в соответствии с которыми арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Истец применил при расчете арендной платы за 2010 год коэффициент-дефлятор К1 в размере 1,295, установленном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.11.2009 № 465 на 2010 год, а при расчете арендной платы за 2011 год - коэффициент-дефлятор К1 в размере 1,372,  установленный Приказом Минэкономразвития России от 27.10.2010 № 519 на 2011 год.

Принятие нормативных правовых актов, устанавливающих коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации, отнесено к полномочиям Министерства экономического развития Российской Федерации (подп. 5.2.6. Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437). Указанным министерством утверждено несколько различных по значению коэффициентов-дефляторов, в том числе и коэффициент-дефлятор К1, необходимый для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход в соответствии с гл. 26.3. «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» Налогового кодекса Российской Федерации.

Между тем, в приказах Минэкономразвития Российской Федерации не указано на возможность применения соответствующего коэффициента для индексации размера арендной платы за пользование земельным участком.

Коэффициенты-дефляторы К1, установленные Приказами Минэкономразвития России от 13.11.2009 № 465 на 2010 год и  от 27.10.2010    № 519 на 2011 год для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход, регулируют налоговые правоотношения и не могут быть применены для изменения размера арендной платы по гражданско-правовому договору.

Коэффициент-дефлятор, подлежащий применению для целей изменения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации не установлен, а из пункта условий договора аренды не следует, что размер арендной платы изменяется именно на коэффициент-дефлятор К1, утверждаемый для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход.

Таким образом, применение коэффициента-дефлятора К1 в расчетах арендной платы на 2010, 2011 годы является неправомерным,  возражения истца в этой части в отношении выводов суда первой инстанции судом апелляционной инстанции отклонены как необоснованные.

По расчету суда без коэффициентов-дефляторов  арендная плата за 2010 и 2011 годы составила по 455 715 руб. в год., при этом за январь-май 2011 года ответчик должен  уплатить 189 881 руб. 25 коп.

Суд принял во внимание, что  за 2010 год ответчик уплатил арендную плату частично в сумме  395 275 руб. 20 коп. (согласно расчету ответчика,  т. 4 л.д.34, 35), рассчитал задолженность ответчика по арендной плате за 2010 год в сумме  60 439 руб. 80 коп. (455 715 руб. – 395 275 руб. 20 коп.),  пришел к выводу о наличии у  ответчика переплаты за  январь-01.06.2011  в сумме  70 635 руб. 82 коп.

Суд установил, что за  весь 2011 год ответчик уплатил  арендную плату в сумме 625 240 руб. 96 коп. Довод ответчика о том, что переплата  за 2011 год составляет   169 525 руб. 96 коп., судом  апелляционной инстанции отклонен. Суд рассчитал переплату  не за весь 2011 год, а за  часть 2011 года (с 01.01.2011-01.06.2011), которая входит в спорный период.   

По расчету ответчика, за период с 01.01.2011 по 01.06.2011  он уплатил арендную плату в сумме  260 517 руб. 07 коп. (за 5 месяцев, по 37 404 руб. 60 коп.  в месяц с  учетом  доплаты за каждый месяц). 

Поскольку  ответчик должен был уплатить за январь-май 2011 года 189 881 руб. 25 коп.,  переплата  верно рассчитана судом первой    инстанции в сумме 70 635 руб. 82 коп (260 517 руб. 07 коп.-189 881 руб. 25 коп.)

Учитывая задолженность ЗАО «НИУМС» по арендной плате  за  2009 год в сумме 12 487 руб. 42 коп., за  2010 год в сумме 60 439 руб. 80 коп., а также переплату арендных платежей в 2011 году в размере 70 635 руб. 82 коп., суд пришел к верному выводу о том, что задолженность ответчика перед истцом составляет 2 291 руб. 40 коп., правомерно взыскал указанную сумму с ответчика в пользу истца.

 Довод ответчика о том, что истец неправомерно в одностороннем порядке  изменил условия договора о размере арендной платы, отклонен.

 В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, регулирование арендной платы за указанный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, независимо от воли сторон договора аренды, в связи с чем отсутствие между сторонами соглашения об изменении  размера  арендной платы,  не освобождает ответчика от обязанности уплачивать арендную плату в размере, установленном нормативными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Принимая во внимание, что ответчик нарушил обязательство по уплате арендной платы,  суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 2 291 руб. 40 коп., с  2010 года  по 28.09.2011.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619  ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из ч. 3 ст. 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 6.3. договора договор подлежит расторжению в бессрочном и одностороннем порядке, а участок  освобождению по требованию арендодателя при  неуплате или просрочке уплаты арендной платы в срок, установленный договором, независимо от ее последующего внесения.

Наличие в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора   не препятствует его расторжению  судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 450, 619 ГК РФ.

03.05.2011 истец направил ответчику претензию №06-16-665  о погашении долга по арендной плате  и о расторжении договора  аренды (т. 1 л.д. 13, 14). Получение ответчиком  претензии от 03.05.2011  №06-16-665  не оспаривается.

Поскольку  факт нарушения ответчиком обязанности по  уплате арендной платы более двух раз подряд