Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2015 по делу n А60-47892/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3937/2015-АК

г. Пермь

27 апреля 2015 года                                                   Дело № А60-47892/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена  23 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.,

судей  Васильевой Е.В., Голубцова В.Г.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Горбуновой Л.Д.

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя  Лучниковой Натальи Геннадьевны  (ОГРНИП 305663204000019  , ИНН 663202682532) -  не явились, извещены надлежащим образом

от ответчика  общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад"  (ОГРН 1106623003860 , ИНН 6623070399) – Завьялова И.М. – представитель по доверенности от 01.09.2014г.

от третьего лица  Серовского отделения Свердловского отделения №7003 открытого акционерного общества «Сбербанк России» - не явились, извещены надлежащим образом

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика ООО "ГАСТРОНОМ ЗАПАД"

на решение  Арбитражного  суда Свердловской области от 12 февраля 2015 года

по делу № А60-47892/2014,

принятое (вынесенное) судьей И.В.Пшеничниковой

по иску индивидуального предпринимателя  Лучниковой Натальи Геннадьевны  (ОГРНИП 305663204000019  , ИНН 663202682532)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад"  (ОГРН 1106623003860 , ИНН 6623070399)

третье лицо:   Серовское отделение Свердловского отделения №7003 открытого акционерного общества «Сбербанк России»

о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 132 344 рублей 90 копеек,

а также по встречному иску  общества с ограниченной ответственностью "Гастроном Запад" 

к  индивидуальному предпринимателю  Лучниковой Наталье Геннадьевне 

о взыскании 36 339,32руб.

установил:

        Истец ИП Лучникова Н.Г.  обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику ООО «Гастроном Запад» о взыскании основного долга в размере 118 800 руб. по договору субаренды №27 от 30.04.2013г., пени в размере 6190руб.80коп., расходов в размере 7354руб.10коп. по ремонту помещений, находившихся в аренде у ответчика.

       Определением от 23.12.2014г. судом принят к рассмотрению в рамках настоящего дела встречный иск ООО «Гастроном Запад» предъявленный к ИП Лучниковой Н.Г. о взыскании расходов в размере 36 339,32 руб. 32 коп., понесенные Обществом по выполнению обязанности предпринимателя – арендодателя по оплате энергоснабжения помещений, находившихся в аренде у ответчика.

       Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2015г. исковые требования удовлетворены полностью. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Гастроном Запад» (ИНН 6623070399, ОГРН 1106623003860) в пользу индивидуального предпринимателя Лучниковой Натальи Геннадьевны (ИНН 663202682532, ОГРН 305663204000019) денежные средства в сумме 132 344 рублей 90 копеек, в том числе: долг в размере 118 800 рублей 00 копеек, пени в сумме 6 190 рублей 80 копеек, ущерб в сумме 7 354 рубля 10 копеек.  Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Гастроном Запад» (ИНН 6623070399, ОГРН 1106623003860) в пользу индивидуального предпринимателя Лучниковой Натальи Геннадьевны (ИНН 663202682532, ОГРН 305663204000019) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 4 970 рублей 35 копеек, в возмещение судебных расходов 3 000 рублей 00 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

       Ответчик по первоначальному иску ООО «Гастроном Запад», не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что договор субаренды является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано существенное условие – размер арендной платы; сторонами не достигнуто соглашение по условию о порядке изменения арендной платы в течение срока действия договора, поскольку протокол разногласий не подписан; договор субаренды не прошел государственную регистрацию;  стороны договаривались о размере арендной платы 60 000руб. в месяц, в то время, как истец необоснованно заявил иск о взыскании арендной платы из расчета 72 600руб.,  размер ущерба не доказан, поскольку указанные в акте возврата имущества недостатки не являются доказательствами ущерба; встречный иск подлежит удовлетворению, поскольку обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией была возложена на арендодателя. Учитывая, что арендодатель своевременно не уплачивала платежи, арендатор обязан был нести расходы самостоятельно.

Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Как следует из материалов дела, между сторонами спора заключен договор субаренды № 27 от 30.04.2013, где истец – арендодатель, ответчик – арендатор, предметом аренды являются нежилые помещения, общей площадью 206,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Пржевальского, д. 59.

        Названные помещения получены ответчиком, в установленном законом и договором порядке, что подтверждается актом приема – передачи от 30.04.2013.

       На дату подачи настоящего иска в суд, договор субаренды № 27 является расторгнутым.

       Полагая, что  арендатор не в полной мере исполнил свои обязательства по своевременному перечислению арендной платы из расчета  72 600руб. в месяц, вернул помещение с недостатками, то предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском  о взыскании основного долга в сумме 118 000руб. за период с июля 2013года по февраль 2014года, договорной неустойки  за период с 21.07.2013г. по 26.02.2014г., причиненного ущерба в связи с не проведением текущего ремонта помещений, расходов  на оплату услуг представителя.

       Арендатор обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с арендодателя расходов по электроэнергии.

         Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из подтверждения материалами дела фактов несвоевременной уплаты арендной платы и наличия ущерба. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор пользовался арендованными помещениями, то есть являлся потребителем коммунальных услуг, в том числе электроэнергии.

         Заявитель жалобы  с данными выводами суда не согласен. В обоснование жалобы указывает  на незаключенность договора субаренды, в связи с несогласованием сторонами его существенного условия – размера арендной платы, отсутствии факта государственной регистрации, не подтверждении материалами дела наличия ущерба, отсутствии у арендодателя права на увеличение размера арендной платы через 2 месяца после его подписания, поскольку протокол разногласий  арендатором не подписан.      

        Суд апелляционной инстанции, исследовав данные доводы заявителя жалобы, пришел к следующим выводам.

 Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В то же время, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Данные положения согласуются и с общими положениями об аренде.

В силу п. 1 ст. 614 § 1 "Общие положения об аренде" ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, следует считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Эти положения применяются при условии, что правилами ГК РФ об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

С учетом позиции Президиума ВАС РФ (Информационное письмо от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") к договору аренды помещения применяются правила указанного параграфа, поскольку помещение является объектом недвижимости хотя и отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным (ст.ст.650-655 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) должен предусматривать размер арендной платы. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. 

Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды помещения.

Порядок заключения договора предусмотрен в главе 28 ГК РФ.

Согласно  пункту 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу положений статьи  443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии с пунктом 1 статьи  438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон (пункт 2).

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункт 3).

       Из материалов дела следует, что арендатором ООО «Гастроном Запад»

в  июле 2013года в адрес арендодателя ИП Лучниковой Н.Г. был направлен проект договора субаренды нежилого помещения  № 27 от 30.04.2013г., с  указанием в пункте 4.1 договора размера арендной платы – 60 000руб. в месяц.

       18.07.2013г. арендодатель направил в адрес арендатора подписанный проект договора субаренды с протоколом разногласий, в котором указывает иной размер арендной платы – 66 000руб. ежемесячно.

       Таким образом, в силу положений статьи 443 ГК РФ -  ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, а является новой офертой.

        Из анализа материалов дела, а также  расчета начисленной и уплаченной суммы арендной платы за спорный период, следует, что арендатор уплачивал арендную плату в размере 66 000руб. ежемесячно.

       Учитывая, что арендатором, получившим оферту, выполнены действия по уплате арендной платы в размере, предложенной арендодателем, то следует признать, что стороны согласовали существенное условие договора субаренды в части размера арендной платы – 66 000руб.  в месяц.

       Довод  истца о том, что уведомлением от  24.05.2013г. размер арендной платы был увеличен до 72 600руб., подлежит отклонению, поскольку указанное уведомление было направлено арендатору до момента заключения и согласования сторонами всех существенных условий договора.

       Довод заявителя жалобы о том, что договор субаренды является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном порядке, отклоняется.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было