Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу n А50-11501/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1382/2015-АК

г. Пермь

17 апреля 2015 года                                                   Дело № А50-11501/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей  Васевой Е.Е., Варакса Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурашовой Т.В.,

при участии:

от истца - открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727): Шмырина Т.К., паспорт, доверенность от 14.05.2013,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243): Смирнова Н.В., паспорт, доверенность от 01.08.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - открытого акционерного общества «Российские железные дороги»

на решение Арбитражного суда Пермского края от 22 декабря 2014 года

по делу № А50-11501/2014,

принятое судьей Дубовым А.В.,

по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги»

к обществу с ограниченной ответственностью «А-Мега»

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 553 090,69 руб.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (ОГРН 1075906000763, ИНН 5906072243)

к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727)

о зачете затрат на капитальный ремонт в сумме 333 041,25 руб. в счет арендной платы,

   установил:

          открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уменьшения исковых требований) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» (далее - ответчик) задолженности  по арендной плате за июль 2011 года в размере 51 521,07 рублей, за август 2011 года в сумме 211 156,39 рублей, за сентябрь 2011 года в размере 342 620,79 рублей, за  август  2012  года  в  сумме  110 464,88  рублей,  за  май  2013 года  – 116 979,95 рублей, за июнь, июль, октябрь 2012 года и июнь, июль 2013 года по 285367,57 рублей.

         ООО  «А-Мега» обратилось в арбитражный суд со встречным иском  о зачете произведенных им затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в сумме 333 041,25 руб. в счет уплаты арендной платы.

         Решением Арбитражного суда Пермского края от 22 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО «А-Мега» в пользу ОАО «Российские железные дороги» взыскано 1 029 499,59 рублей, в том числе, задолженность по арендной плате в сумме 1 015 066,71 рублей, судебные расходы в сумме 14 432,88 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования ООО «А-Мега» удовлетворены.

         Не согласившись с решением суда, истец (по первоначальному иску) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «А-Мега» задолженности в сумме 425 367, 56 руб., принять новый судебный акт о взыскании с ООО «А-Мега» задолженности на сумму 1 107 393, 02 руб., а также расходов на оплату госпошлины.

         В обоснование жалобы ссылается на правомерное отнесение ОАО «РЖД» задолженности, уплаченной по платежным поручениям №335 от 16.09.2011 на сумму 140 000 руб., №546 от 03.12.2012 на сумму 212 237, 07 руб. и №559 от 25.12.2012 на сумму 73 130,49 руб. в счет оплаты ранее образовавшейся задолженности по договору. 

         Представитель истца (по первоначальному иску) в судебном заседании поддержал требования и доводы апелляционной жалобы.

         Ответчик (по первоначальному иску) в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

         Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию письменного отзыва.

          Законность и обоснованность  решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

         Изучив материалы дела,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

         Как следует из материалов дела, между ОАО «РЖД» и ООО «А-Мега» заключен договор аренды недвижимого имущества № НЮ-2633/08 от 25.11.2008г., по которому истец передает, а ответчик принимает в аренду за плату во временное владение и пользование помещения здания бани, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Василия Каменского,9 общей площадью 792,7 кв.м (п. 1.1). Срок действия договора установлен сторонами до 30.10.2009г. (п.2.1). Согласно п. 5.1 договора аренды размер годовой арендной платы составляет 3 424 464 рублей. В приложении № 2 к договору стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в сумме 285 372 рубля, которая по условиям п.5.2 договора аренды перечисляется ежемесячно на счет арендодателя до 25 числа месяца, предшествующего отчетному. По акту приема-передачи от 02.02.2009 имущество передано истцом ООО «А-Мега».

         По истечении срока аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца.

         26.07.2012 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым внесены изменения в разделы 3 - 10 договора. В частности, данным дополнительным соглашением установлена обязанность ответчика вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца и предусмотрено право истца в одностороннем порядке изменять величину размера арендной платы, но не чаще одного раза в год.

         Посчитав, что ООО «А-Мега» уклоняется от внесения арендной платы, ОАО «РЖД» обратилось в суд с соответствующим исковым заявлением.

          Ответчик, в свою очередь, заявил встречные требования о зачете произведенных им затрат на капитальный ремонт арендованного имущества в счет арендной платы.

         Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований, и с учетом обоснования сторонами и доказанности размера иска, удовлетворил требования ОАО «РЖД» частично, ООО «А-Мега» полностью и произвел зачет взаимных требований.

         Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда.

         Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

         В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

         В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

         Из обстоятельств дела следует, что ООО «А-Мега» вносило арендную плату по договору аренды несвоевременно и не в полном объеме.

         При этом судом первой инстанции обоснованно отмечено, что истцом неправомерно не учтены платежи ответчика в счет арендной платы за август 2011 года, перечисленные платежным поручением № 335 от 16.09.2011 на сумму 140 000 руб., и за сентябрь 2011 года - по платежным поручениям № 343 от 27.09.2011 на сумму 200 000 руб. и № 347 от 11.10.2011 на сумму 120 000 руб.

         В назначении платежа платежных поручений № 343 и № 347 ответчиком указано на внесение истцу арендной платы по договору аренды за сентябрь, поэтому у ОАО «РЖД» отсутствовали правовые основания для отнесения этих платежей за иные расчетные периоды 2010 года или 2011 года.

         Ошибочное указание ответчиком в назначении платежа в платежном поручении № 335 о внесении арендной платы за май, при отсутствии у суда достоверных доказательств наличия у ООО «А-Мега» задолженности по арендной плате за указанный период, свидетельствует об исполнении ответчиком  своих  обязательств  по внесению арендных платежей в размере 140 000 руб. за август 2011 года.

         Материалами дела также подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате за ноябрь 2012 года в сумме 285 367,57 рублей.   

         Платежные получения № 546 от 03.12.2012г. на сумму 212237,17 рублей и № 559 от 25.12.2012г. на сумму 73130,49 рублей свидетельствуют о внесении указанной суммы истцу. В графе «назначении платежа» в указанных платежных документах отсутствует указание на период, за который вносятся арендные платежи. Вместе с тем, с учетом размера платежей по ним, составляющих величину арендной платы за ноябрь 2012г., факт исполнения ООО «А-Мега» обязанности по внесению арендных платежей за ноябрь 2012 года является доказанным в полном размере.

         В силу изложенных обстоятельств доводы апеллятора о правомерном отнесении задолженности, уплаченной по платежным поручениям №335 от 16.09.2011 на сумму 140 000 руб., №546 от 03.12.2012 на сумму 212 237, 07 руб. и №559 от 25.12.2012 на сумму 73 130,49 руб. в счет оплаты ранее образовавшейся задолженности по договору, подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

         Согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

         По условиям договора аренды истец обязался оказывать ответчику коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение) с целью использовании арендованного помещения по его назначению, а ответчик своевременно их оплачивать.

         Доводы ООО «А-Мега» о необходимости соразмерного уменьшения размера арендных платежей в периоды отсутствия коммунальных услуг, в связи с невозможностью использовать по назначению арендованное имущество, правомерно признаны обоснованными, с учетом положений ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

         Ответчиком представлен отчет № 335-1/14 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование арендованными помещениями за период отсутствия коммунальных услуг, составленный ООО «Компромисс» 26.11.2014г. и положительное экспертное заключение на данный отчет Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 01.12.2014г.

         Согласно названным документам месячная ставка арендной платы за арендуемые помещения в периоды отсутствия коммунальных услуг с 04.06.2012г. по 25.06.2012г., с 02.07.2012г. по 30.07.2012г., с 06.07.2012г. по 12.08.2012г. составляет 52318 рублей, за периоды с 17.06.2013г. по 24.06.2013г., с 03.07.20163г. по 31.07.2013г. составляет 72928 рублей, а за период с 14.07.2013г. по 31.08.2013г. – 76099 рублей.

         С учетом данных ставок арендной платы и периода отсутствия коммунальных услуг, согласно представленному ООО «А-Мега» расчету, не опровергнутому истцом документально, а также принятых судом возражений ответчика по уплате арендных платежей платежными поручениями № 335,343,347,546,559, арендная плата, подлежащая внесению ответчиком за спорные периоды, составила 1 015 066,71 руб.

         Указанная сумма правомерно взыскана с ответчика в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614, 621 ГК РФ.

         В силу ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

         Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

         Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

         Договором аренды, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.07.2012, предусмотрено, что арендатор с письменного согласия арендодателя производит капитальный ремонт недвижимого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на капитальный ремонт могут быть полностью или частично зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы (п.3.3.8).

         Из обстоятельств дела следует, что 10.04.2012 ответчик направил в адрес истца извещение о том, что кровля здания по ул. Василия Каменского,9 находится в критически аварийном состоянии и требует капитального ремонта, что не позволяет арендатору использовать имущество в соответствии с его назначением, указанным в договоре аренды.

         ООО «А-Мега» 01.10.2012 заключен договор подряда № 15 на капитальный ремонт кровли здания бани с ООО « Геология, геодезия и строительство» на сумму 470 489,90 руб. Материалами дела подтверждается и ОАО «РЖД» не оспаривается выполнение работ названным подрядчиком в полном объеме.

         Также истцом не оспаривается факт согласования с ответчиком сметной стоимости работ по капитальному ремонту кровли здания в размере 333 041,25 руб.

         Письмом от 17.01.2013 ответчик предложил истцу зачесть указанную сумму своих затрат в счет арендной платы по