Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу n А60-26954/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-16336/2014-АК

г. Пермь

08 апреля 2015 года                                                           Дело № А60-26954/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей                                 Борзенковой И.В., Васевой Е.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны – Зебелян А.В., лично; Кризский А.А., паспорт, доверенность;

от истца общества с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" - Кризский А.А., паспорт, доверенность; Белоусов Е.Ю., паспорт;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" – не явились;

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Торгово-деловой центр» «Мегаполис» - Наумкина А.В., паспорт, доверенность;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 октября 2014 года

по делу № А60-26954/2014,

принятое судьей Коликовым В.В.,

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны (ИНН 667410478528, ОГРНИП 304667409600148), общества с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" (ИНН 6671437713, ОГРН 1136671036347)

к обществу с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" (ИНН 6672341732, ОГРН 1116672012830)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Торгово-деловой центр» «Мегаполис»

о взыскании 204245 руб. 00 коп., признании неправомерным уведомлений, обязании не чинить препятствия, понуждении исполнить договор

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Урал-Консалтинг" (ИНН 6672341732, ОГРН 1116672012830)

к индивидуальному предпринимателю Зебелян Анжелике Вагаршаковны (ИНН 667410478528, ОГРНИП 304667409600148), обществу с ограниченной ответственностью "БЕЗЕ" (ИНН 6671437713, ОГРН 1136671036347)

о взыскании 4363318 руб. 03 коп.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Зебелян Анжелика Вагаршаковна, ООО «БЕЗЕ» (далее - истцы) обратились с иском в Арбитражный суд Свердловской области об обязании ООО «Урал-Консалдинг» (далее - ответчик) не чинить препятствий ООО «Безе» в доступе в помещения, арендуемые по договору субаренды №22 нежилых помещений №71,72,73,89,90, общей площадью 184,8 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д.61; обязать ООО «Урал-Консалтинг» не чинить препятствий ИП Зебелян А.В. в доступе в помещения, арендуемые по договору субаренды № 22 нежилых помещений №70, 77, общей площадью 164 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д.61;понудить ООО «Урал-Консалтинг» исполнить условия договоров субаренды №19 и №22, в части приведения арендуемых помещений 70, 71, 72, 73, 77, 89 и 90 для размещения предприятия общественного питания в соответствии с заключением специалиста №3\342 и-14 Многопрофильной Негосударственной экспертной организации ООО «Независимая экспертиза», а именно: установить в светопрозрачные конструкции купола тройной стеклопакет по ГОСТ 23166 - 99; установить в купол вентиляционный диффузорный клапан либо выполнить вентиляционные отверстия; выполнить расчет и смонтировать системы кондиционирования и вентиляции, обеспечивающие микроклимат помещения по ГОСТ 30494-96 (для помещений 3 категории), перенести трубопровод ливневой канализации за пределы помещения; установить сливную воронку в соответствии с требованиями п. 4.1. СНиП 11.26-76 «Кровли», признать недействительным уведомление от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения №19 от 14.10.2013 с ИП Зебелян А.В., признать недействительным уведомление от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения №22 от 02.12.2013 с ООО «Безе», взыскать с ООО «Урал-Консалдинг» в пользу ИП Зебелян А.В. сумму в размере 204 245 рублей (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Свердловской области с встречным исковым заявлением о взыскании 4 363 318 руб. 03 коп., в том числе солидарно с ИП Зебелян А.В. и ООО «БЕЗЕ»: 16 336 руб. 00 коп. стоимости оплаты по договору № 140528-1193-030 от 29.05.2014, 60 000 руб. 00 коп. стоимости оплаты по договору № 18/14 от 30.06.2014, 90 000 руб. 00 коп. стоимости оплаты по договору № 19/14 от 30.06.2014, 3154471 стоимости восстановительных работ; с ООО «БЕЗЕ» задолженности по оплате арендной платы в рамках договора субаренды № 22 от 02.12.2013 в сумме 1 042 510 руб. 45 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2014 исковое требование по первоначальному иску о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Урал-Консалтинг» в пользу индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны 204 245 руб. 00 коп. оставлены без рассмотрения. Исковые требования по встречному иску о взыскании с индивидуального предпринимателя Зебелян Анжелики Вагаршаковны, общества с ограниченной ответственностью «БЕЗЕ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Урал-Консалтинг» 3320807 руб. 58 коп. оставлены без рассмотрения. В оставшейся части исковые требования по встречному иску удовлетворены: взыскано с общества с ограниченной ответственностью «БЕЗЕ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Урал-Консалтинг» долг по арендной плате в размере 1 042 510 руб. 45 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Зебелян Анжелика Вагаршаковна обжаловала его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что судом не учтено существенное условие договора, а именно назначение помещения, оговоренное в договоре субаренды отдельным пунктом. Ответчик не знал или скрыл от истцов то, что спорное помещение не предназначено для размещения предприятия общественного питания. Помещения переданы ответчиком с недостатками. Ответчик неправомерно расторг договора субаренды нежилого помещения №19 от 14.10.2013 с ИП Зебелян А.В., уведомление от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения №22 от 02.12.2013 с ООО «Безе», является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. Претензии ответчика ООО «Безе» не получало. Судом проигнорированы обстоятельства, освобождающие ИП Зебелян А.В., ООО «Безе» от исполнения обязанности по внесению арендной платы, так как помещение не могло использоваться по назначению, имущество имеет недостатки (протечки, отпотевание сливной трубы). Суд неверно пришел к выводу о правомерном расторжении договора субаренды нежилого помещения №22 от 02.12.2013 с ООО «Безе», по инициативе ответчика на основании п. 6.3 договора субаренды. По мнению автора жалобы, судом в решении не дано полной оценки обстоятельствам дела, ст. ГК РФ регламентирующие договоры аренды применены только в защиту прав ответчика, проигнорированы в части прав истцов.

ИП Зебелян А.В., просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2014 отменить, исковые требования удовлетворить, встречные исковые требования оставить без рассмотрения.

Представитель истцов в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истцов в судебном заседании уточнил, что решение обжалуется в части выводов суда расторжении договоров, взыскания арендной платы с ООО «Безе», состояния спорного имущества.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Торгово-деловой центр» «Мегаполис» в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 14.10.2013 между индивидуальным предпринимателем Зебелян Анжеликой Вагаршаковной (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 19 субаренды нежилого помещения.

Во исполнение условий указанного договора ответчик передал ИП Зебелян А.В. на неопределенный срок во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения (№70 и 77 согласно поэтажному плану здания) общей площадью 164 кв.м., расположенных на первом этаже в здании двухуровневого подземного паркинга с одним надземным этажом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 61, литер А, что подтверждается актом приема-передачи от 26.11.2013 (т.1, л.д. 79).

Условиями договора субаренды № 19 от 14.10.2013 предусмотрено, что постоянная часть арендной платы по договору составляет 196 800 руб. в месяц за весь объект аренды.

Условиями договора субаренды № 19 от 14.10.2013 предусмотрено, что постоянная часть арендной платы по договору составляет 196 800 руб. в месяц за весь объект аренды.

Пунктом 6.3. договора субаренды № 19 от 14.10.2013 установлены случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (без обращения в суд), в том числе в случае ухудшения субарендатором состояния арендованного объекта, а также, если субарендатор не вносит арендной платы и других платежей по договору в течение 10 рабочих дней после срока, установленного договором, или если субарендатор более двух раз подряд нарушает сроки, установленные для внесения арендной платы.

10.11.2013 между истцами заключен договор о совместной деятельности.

20.05.2014 ИП Зебелян А.В. от ответчика было получено уведомление о досрочном расторжении договора субаренды № 19 от 14.10.2013, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и проведения строительно-монтажных работ на объекте без согласия арендатора.

02.12.2013 между ООО «Безе» (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 22 субаренды нежилого помещения.

Во исполнение условий указанного договора ответчик передал на срок по 31.12.2018, а ООО «Безе» приняло во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения (№71,72,73,89,90 согласно поэтажному плану здания) общей площадью 184,8 кв.м., расположенных на первом этаже в здании двухуровневого подземного паркинга с одним надземным этажом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 61, литер А, что подтверждается актом приёма-передачи от 02.12.2013 (т. 1, л.д. 75).

20.05.2014 ООО «Безе» получило от ответчика уведомление о досрочном расторжении договора субаренды № 22 от 02.12.2013, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и проведения строительно-монтажных работ на объекте без согласия арендатора.

Истцам был ограничен доступ в арендуемые помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с иском о признании недействительными уведомления от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения №19 от 14.10.2013 с ИП Зебелян А.В., уведомления от 15.05.2014 о досрочном расторжении договора субаренды нежилого помещения №22 от 02.12.2013 с ООО «Безе», обязании ответчика не чинить препятствий в доступе в помещения, арендуемые истцами. Обязания ответчика исполнить условия договоров субаренды №19 и №22, в части приведения арендуемых помещений 70, 71, 72, 73, 77, 89 и 90 для размещения предприятия общественного питания в соответствии с заключением специалиста №3\342 и-14 Многопрофильной Негосударственной экспертной организации ООО «Независимая экспертиза»

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

На разрешение суда апелляционной инстанции, с учетом уточнения представителя ИП Зебелян А.В., поставлены вопросы: правомерности одностороннего расторжения ответчиком договоров с ООО «Безе»; соответствия спорных помещений требованиям, предъявляемым к предприятиям общественного питания; правомерности взыскания с ООО «Безе» долга по арендной плате.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч.2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку договор субаренды № 19 от 14.10.2013 заключен сторонами на неопределенный срок, ответчик правомерно отказался от исполнения договора уведомлением от 20.05.2014.

Таким образом, договор субаренды № 19 от 14.10.2013 правомерно признан судом расторгнутым.

Выводы суда первой инстанции в указанной части соответствуют действующему законодательству и представленным доказательствам.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договором субаренды № 22 от 02.12.2013 сторонами согласовано, что постоянная часть арендной платы по договору составляет 221 760 руб. в месяц за весь объект аренды. Арендная плата начисляется с момента передачи объекта по акту приема-передачи.

ООО «Безе» до 26.02.2013 в отношении постоянной части арендной платы были предоставлены арендные каникулы.

Согласно п. 4.4. субарендатор уплачивает постоянную часть арендной платы за переданный ему объект ежемесячно в срок до 10 числа текущего расчетного месяца.

Таким образом, арендная плата по договору субаренды № 22 от 02.12.2013, подлежала внесению субарендатором - ООО «Безе» с учетом отсрочки ее начисления, в срок, не позднее 10.03.2014.

Согласно