Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А60-43162/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).

К исключениям, в том числе согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", относится предоставление прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 Федерального закона "О защите конкуренции", регулирующей предоставление государственных или муниципальных преференций.

Как следует из статьи 19 Федерального закона "О защите конкуренции" государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях, в том числе поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ была изменена редакция части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которой было установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Согласно части 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в порядке, предусмотренном частью 1 этой статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом, часть 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").

Части 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" были введены Федеральным законом от 06 декабря 2011 года N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом, в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В то же время, в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Пункт 4.5 был введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Исходя из системного толкования норм Федерального закона "О защите конкуренции" и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для определенных законом лиц, которые приобрели право на заключение такого договора и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.

Между тем, часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01 июля 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Таким образом, Федеральный закон "О защите конкуренции", предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого Закона, в период ее действия.

Действие части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" распространялось на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок (пролонгации) договоров аренды, заключенных с ними до 01 июля 2008 года.

В данном случае, договоры аренды № 53юр, № 64юр, № 52юр, № 20юр, № 13 юр, № 44юр, № 56 юр, № 11 юр, № 40 юр, № 14 юр от 01.01.2008 заключены до 01 июля 2008 года.

Учитывая вышеизложенное, а также исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 и с учетом временного действия части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", добросовестный арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства - имеет право на иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, заключенного с ним до 01 июля 2008 года, на новый срок не менее чем на 3 года (до 01 июля 2015 года) на прежних условиях и в том случае, если реализация такого права произошла до 1 июля 2013 года.

При этом, законодатель в вышеназванных нормах предусматривает именно заключение договора аренды на новый срок, что предполагает направление арендатором арендодателю проекта договора, в связи с чем должен решаться вопрос о наличии оснований для понуждения арендодателя к заключению нового договора аренды.

Поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу, у истцов отсутствует право на заключение договора аренды муниципального имущества, минуя процедуру торгов, и, соответственно, у ответчика - обязанность по его заключению.

В апелляционной жалобе истцы указывают на то, что судом необоснованно не учтена официальная позиция ФАС России, изложенная в Письме ФАС РФ от 24.04.2014 № ЦА/16309/14.

Между тем, как правильно отметил суд первой инстанции, при вынесении решения суд исходит из буквального толкования норм закона, а не пояснительной записки к нему, применяя его положения к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

 Названное письмо в силу положений Постановления Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009 не является нормативным правовым актом и, следовательно, не подлежит обязательному применению.

Ссылка истцов на ст. 445 ГК РФ не является обоснованной.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исходя из смысла пункта 2 статьи 452 ГК РФ и буквального толкования статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложение заключить или изменить договор должно содержать его предлагаемую редакцию (как указано в статье 445 ГК РФ – проект договора), в противном случае предложение нельзя считать надлежаще исполненным, поскольку оно является беспредметным.

Из материалов дела усматривается, что 19.08.2014 истцы направили в адрес ответчика коллективное заявление с предложением о заключении договоров аренды на новый срок. К указанному заявлению проекты договоров, на которых предприниматели просят заключить договоры аренды, не прилагались.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта. При этом оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку коллективное заявление от 19.08.2014 проект договора не прилагался, никаких существенных условий предполагаемого в будущем договора в письме не содержалось, в нем указывалось на договоры от 01.01.2008, которые предлагалось перезаключить, указанное письмо, по мнению суда апелляционной инстанции, офертой не является, поскольку не содержит признаков последнего.

Таким образом,