Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу n А50-4587/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-804/2015-ГК

г. Пермь                                                      

13 марта 2015 года                                           Дело № А50-4587/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего       Г.Л. Паньковой,  

судей                                               Ю.А. Голубцовой, В.Ю. Дюкина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галкиной У.Ю., после перерыва – секретарем судебного заседания Пестовой О.В.,

при участии:

от истца – ООО «Уральские коммуникации»: Посохин А.С., доверенность от 23.05.2014, после перерыва – Бондаренко И.В., доверенность от 23.05.2014,

от ответчика – ООО «Региональный экспертный центр»: не явились,

от третьих лиц: 1. Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: Левитан О.Е., доверенность от 31.12.2014, после перерыва – Дацун Д.Н., доверенность от 31.12.2014,

2. Некоммерческого партнерства содействия профессиональной деятельности оценщиков «Империя оценки»: не явились,

после перерыва в судебное заседание явился эксперт Нехаев С.Ю., паспорт,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу третьего лица,

Департамента имущественных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 1 декабря 2014 года

по делу № А50-4587/2014,

принятое судьей Е.Д. Антоновой,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Уральские коммуникации" (ОГРН 1095904000642, ИНН 5904201648)

к обществу с ограниченной ответственностью "Региональный экспертный центр" (ОГРН 1117232027307, ИНН 7202219581)

третьи лица: департамент  имущественных  отношений  администрации г. Перми, некоммерческое партнерство содействия профессиональной деятельности оценщиков «Империя оценки» (ОГРН 1107200000885, ИНН 7202173418)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки,

установил:

ООО «Уральские коммуникации» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, определенной ООО «Региональный экспертный центр» в отчете об оценке № 420/13.

Определением от 28.05.2014 из состава ответчиков исключен ДИО администрации г. Перми. В качестве ответчика привлечено ООО «Региональный экспертный центр». В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены ДИО администрации г. Перми, Некоммерческое партнерство содействия профессиональной деятельности оценщиков «Империя Оценки».

Определением от 30.06.2014 по ходатайству ООО «Уральские коммуникации» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Капитал-Оценка», оценщику Волгину А.Л. Производство по делу приостановлено.

10.07.2014 в Арбитражный суд Пермского края поступило заявление ООО «Капитал-Оценка» о невозможности проведения экспертизы.

Определением от 29.08.2014 производство по делу возобновлено.

Определением от 29.08.2014 по ходатайству ООО «Уральские коммуникации» судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Компромисс», Нехаеву С.Ю., производство по делу приостановлено.

Определением от 17.06.2014 по делу № А50-11331/2014 судом к производству принято исковое заявление ООО «Уральские коммуникации» к ДИО администрации г. Перми об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности в отношении арендуемого нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, на условиях направленного 07.03.2014 протокола разногласий, в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 09.09.2014 по делу № А50-11331/2014 дела № А50-11331/2014 и № А50-4587/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением от 16.10.2014 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

Истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Региональный экспертный центр» в отчете № 420/13 от 18.12.2013; обязать ДИО Администрации г. Перми заключить с ООО «Уральские коммуникации» договор купли-продажи объекта муниципальной собственности в отношении нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, по цене согласно отчету эксперта С.Ю. Нехаева № 278-1/14 в размере 3 485 000 руб. в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Решением от 1 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены. Признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Региональный экспертный центр» в отчете № 420/13 от 18.12.2013 в размере 6 689 000 руб. На Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми возложена обязанность заключить с ООО «Уральские коммуникации» договор купли-продажи объекта муниципальной собственности в отношении нежилого помещения общей площадью 235,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, по цене согласно отчету эксперта С.Ю. Нехаева № 278-1/14 в размере 3 485 000 руб. в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу. С Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми в пользу ООО «Уральские коммуникации» взыскана госпошлина в размере 4 000 руб. С ООО «Региональный экспертный центр» в пользу ООО «Уральские коммуникации» взыскана госпошлина в размере 4 000 руб.

Третье лицо, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, с решением от 1 декабря 2014 года не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе третье лицо указывает на то, что решение суда противоречит нормам материального права. По мнению заявителя жалобы, по результатам оценки выкупная стоимость арендуемого имущества уменьшилась почти в два раза, а исходя из сложившегося уровня средних цен на коммерческую недвижимость и с учетом состояния объекта такой существенной разницы быть не могло. Результаты проведенной экспертизы не могут признаваться достоверными. Судом необоснованно отклонено ходатайство Департамента о проведении повторной экспертизы по настоящему делу по тем же вопросам, о чем вынесено определение от 01.12.2014. Вывод суда о том, что из-за истечения шестимесячного срока действия отчета № 420/13 подлежит применению отчет, составленный ООО «Компромисс», несостоятелен, поскольку именно из-за обращения в суд ООО «Уральские коммуникации» договор купли – продажи не был подписан в срок действия отчета.

Департаментом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу указал на то, что каких – либо доказательств, подтверждающих иной порядок средних цен на аналогичные объекты коммерческой недвижимости в г. Перми, в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ, Департаментом не представлено. Возражения Департамента по отчету эксперта были предметом изучения в ходе судебного заседания суда первой инстанции, эксперт вызывался судом для дачи пояснений по содержанию отчета и по порядку проведения экспертизы. Ходатайство Департамента о назначении по делу экспертизы правомерно отклонено судом первой инстанции. Департаментом не доказано, что определенная экспертом стоимость арендуемого имущества является заниженной. Оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.

В судебном заседании 04.03.2015 суда апелляционной инстанции объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 10.03.2015 для вызова в судебное заседание эксперта Нехаева С.Ю.

После перерыва 10.03.2015 судебное заседание продолжено.

В судебное заседание явились представители истца, третьего лица и эксперт Нехаев С.Ю.

Эксперт Нехаев С.Ю. дал пояснения по проведенной им экспертизе, не находит оснований для проведения повторной экспертизы, так как поставленные Департаментом вопросы в ходатайстве о назначении повторной экспертизы аналогичны вопросам, поставленным в первоначальном ходатайстве о назначении экспертизы.

Представитель истца возражал против назначения по делу повторной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.02.2014 Департаментом имущественных отношений администрации города Перми в рамках статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передан проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, расположенного в цокольном этаже жилого дома, общей площадью 235,5 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, 87.

По условиям полученного обществом проекта договора купли-продажи цена приобретения объекта недвижимости составила 6 689 000 руб. исходя из отчета ООО «Региональный экспертный центр» об оценке рыночной стоимости объекта.

Полагая, что установленная Департаментом стоимость является существенно завышенной, истец обратился в оценочную организацию ООО «Промпроект - оценка» и получил ценовую справку о рыночной стоимости выкупаемого имущества, согласно которой рыночная стоимость объекта приблизительно должна составлять 3 650 000 руб.

07.03.2014 в адрес Департамента имущественных отношений администрации г. Перми ООО «Уральские коммуникации» был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало на несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи стоимостью имущества и предложило цену продажи объекта в размере 3 650 000 руб.

Не согласившись с размером выкупной стоимости, определенной ООО «Региональный экспертный центр», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

На основании ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как правильно указано судом первой инстанции, спорный договор должен быть заключен по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, в материалах дела имеется две различные оценки данного имущества, арбитражным судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта