Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу n А60-48792/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1527/2015-АК

г. Пермь

13 марта 2015 года                                                           Дело № А60-48792/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей                                 Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горбуновой Л.Д.,

при участии:

от истца Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - Селянин Кирилл Юрьевич, паспорт, доверенность;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Таверна" - Недоступ Антон Сергеевич, паспорт, доверенность; Воробьев Евгений Сергеевич, паспорт, доверенность;

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 декабря 2014 года и дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 января 2015 года

по делу № А60-48792/2013,

принятое судьей Коликовым В.В.,

по первоначальному иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156)

к обществу с ограниченной ответственностью "Таверна" (ИНН 6658151730, ОГРН 1026602309910)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори»

о взыскании 731617 руб. 35 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Таверна"

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

о признании сделки недействительной,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Таверна» (далее - ответчик) задолженности по оплате арендной платы по охранно-арендному договору №АФ-380 на пользование памятником истории и культуры от 12.05.2003 в размере 707 514 руб. 18 коп., неустойки в размере 24 103 руб. 17 коп., за период с 01.02.2013 по 31.10.2013.

В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Свердловской области с встречным исковым заявлением о признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке нового размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2014 в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и встречному иску отказано

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2015 взыскано с истца в пользу ответчика 20 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате услуг эксперта.

Не согласившись с указанными судебными актами, истец обжаловал их в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционных жалоб следует, что судом не верно истолкован и применен к спорным отношениям п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73. За основу решения судом принято заключение ООО «Инвест-Актив-Оценка» от 27.10.2014 №О/1408-04. Судом не учтены изменения в арендной ставке по состоянию на 2013 год. Судом с истца необоснованно взысканы расходы ответчика на проведение экспертизы.

Истец, просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2014, принять новый судебный акт, отменить дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2015, расходы по рассмотрению апелляционных жалоб возложить на ответчика.

Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» в отзыве доводы апелляционной жалобы поддерживает.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.05.2003 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен охранно-арендный договор № АФ-380 на пользование памятником истории и культуры от (далее - договор).

Во исполнение условий договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения в здании-памятнике «Комплекс «Городок Чекистов» - «Здание клуба им. Дзержинского», расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 69 корпус 10 площадью 496, 4 кв.м. сроком на 49 лет, что подтверждается приемо-сдаточным актом.

10.04.2012 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, по которому были внесены изменения в наименование арендодателя по договору, изменен предмет договора следующим образом: нежилые помещения в здании-памятнике «Комплекс «Городок Чекистов» - «Здание клуба им. Дзержинского», расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 69 корпус 10, литера А для использования по кафе и развлекательный комплекс общей площадью 728,2 кв.м., в том числе помещения в подвале здания №23-25, 27-31, 59-61, помещения на 1 этаже здания № 15-38, 46-48, 50, 88-100, антресоль № 101-103.

Согласно п.3.1. договора аренды в редакции пункта 5 дополнительного соглашения от 10.04.2012 в соответствии с величиной арендной платы, указанной в отчете об оценке от 01.02.2012 № 49/12, сумма ежемесячной арендной платы за общую площадь помещений (728, 2 кв.м.) составляет 227 198 руб. 40 коп., в том числе НДС (18%) в размере 34657 руб. 38 коп.

Дополнительным соглашением также был установлен следующий порядок внесения арендных платежей: арендатор с 14.02.2012 оплачивает арендную плату в размере 50 % от суммы арендной платы (без НДС), указанной в п.5 настоящего соглашения, что составляет 96270 руб. 51 коп.; арендодатель с 14.02.2012 производит зачет (компенсацию) затрат арендатора по выполнению работ по сохранению объекта в размере 3693441 руб. 85 коп. в счет 50 % от арендной платы (без НДС), установленной п.5. настоящего соглашения, что составляет 96270 руб. 51 коп.; сумма НДС (18%) в размере 34657 руб. 38 коп. подлежит оплате в полном объеме ежемесячно с 14.02.2012.

Пунктом 3.6. договора аренды сторонами предусмотрена возможность изменения размера годовой арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В этом случае уведомление о перерасчете размера арендной платы направляется арендатору заказным письмом в уведомлением, либо вручается уполномоченному лицу арендатора, является неотъемлемой частью договора и обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление о перерасчете арендной платы.

27.12.2012 арендодатель направил арендатору уведомление об установлении с 01.01.2013 нового размера арендных платежей по договору аренды – 534 руб. за один кв.м. арендуемых помещений с учетом НДС. Указанный размер арендных платежей был определен арендодателем на основании отчета № ОА-04/2012-15 ООО «Оценочная компания «Априори» от 09.09.2012 по состоянию на 03.09.2013.

Указывая, что арендатор продолжает оплачивать арендные платежи в размере, действующим до направления уведомления об изменении арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании долга по арендной плате, составляющего разницу между начисленными арендными платежами и оплаченными.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 606, 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Правовое регулирование отношений сторон договора в части изменения его условий либо его расторжения регламентировано в статьях 450-451 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Соглашение об изменении размера арендной платы чаще одного раза в год между истцом и ответчиком не заключалось.

Таким образом, арендная плата не могла быть изменена арендодателем чаще чем один раз с 10.04.2012 по 10.04.2013.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 № 13, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

На основании экспертного заключения № О/14-08-04 от 27.10.2014, судом установлена пропорция изменения в городе Екатеринбурге средних рыночных ставок уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды, которая составила 1,0445.

Судом правомерно принято в качестве доказательства экспертное заключение № О/14-08-04 от 27.10.2014, которое в установленном законом порядке не оспорено, соответствует действующему законодательству.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 № 13) увеличение арендной ставки в допустимой пропорции в 4,45% за спорный период составляет 325, 88 руб. за кв. м. с учетом НДС.

Таким образом, ежемесячная арендная плата по договору аренды за арендуемые помещения общей площадью 728, 2 кв.м. составляет в допустимом размере 237 305 руб. 82 коп., за спорный период с февраля 2013 года по октябрь 2013 года арендатор обязан был уплатить арендодателю арендные платежи на общую сумму 1 230 772 руб. 54 коп. Арендатором было уплачено арендодателю 1 309 278 руб. 90 коп., что исключает вывод о наличии долга.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что увеличение арендной платы на величину, указанную в уведомлении, соглашение об увеличении арендной платы, действия истца, направленные на одностороннее изменение договора, признаны судом не соответствующими закону, при этом какого-либо иного соглашения сторонами в отношении арендной платы сторонами не было достигнуто, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска, а применение в отсутствие соглашения сторон той или иной величины, определенной заключением эксперта на законе не основано.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч.