Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2015 по делу n А50-22888/2012. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

доводы конкурсного кредитора о наличии  злонамеренности ответчика в силу ст. 65 АПК РФ должны быть Томиловым С.В. опровергнуты посредством представления суду допустимых и исчерпывающих доказательств своей добросовестности. Такие доказательства Томиловым С.В. в суд не представлены. В отсутствие таких доказательств апелляционный суд рассматривает вопрос о времени совершения оспариваемых сделок относительно совокупности иных обстоятельств настоящего спора.

Так, несмотря на декларируемое со стороны Томилова С.В. уклонение Общества «МИГ» от регистрации перехода права, в мае 2010 года обе стороны сделок в добровольном порядке обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю за совершением такой регистрации, чем обусловлена перемена декларируемой ответчиком позиции Общества «МИГ» Томилов С.В. суду не пояснил. Ответчиком Томиловым С.В. заявляется о том, что спорные помещения были переданы ему в момент совершения договоров купли-продажи 12.05.2008 и 10.06.2008, что подтверждается и содержанием договоров. Однако, как следует из пояснений Томилова С.В., а также документов и фотоматериалов, представленных в апелляционный суд Юшковым В.Б., вплоть до приобретения последним в январе 2011 года объекта по ул. Орджоникидзе, 14 у Томилова С.В. в отношении помещений площадью 2.379,7 кв. метров их использование было затруднено в связи с необходимостью их ремонта и реконструкции. Между тем, со стороны Томилова С.В. не обоснованы рациональные мотивы приобретения и владения помещениями на протяжении столь длительного заявляемого им времени без действий к использованию полезных свойств помещений. Доказательств уплаты налогов в связи с пребыванием спорных объектов в собственности и владении у Томиловва С.В. последним не представлено. Нужно обратить внимание, что оспариваемые договоры купли-продажи предусматривают трехлетний срок рассрочки (фактически – отсрочку) для уплаты Томиловым С.В. цены за объекты недвижимости (до 12.05.2011 и 10.06.2011), что также не является обыкновением для отношений, связанных с предпринимательской деятельностью. Фактически оплата Томиловым С.В. произведена 26.01.2011, то есть непосредственно после состоявшейся 24.01.2011 продажи Томиловым С.В. объекта по ул. Орджоникидзе, 14 в пользу Юшкова В.Б. и Сутормина Д.К. за 1.800.000 руб. (за исключением доли в праве в 323/100.000). Этим обстоятельствам со стороны ответчика Томилова С.В. удовлетворительного объяснения не дано. Наконец, нужно учитывать, что время регистрации перехода права собственности на недвижимость от Общества «МИГ» к Томилову С.В. соотносится с временем нарастания в конце 2009 года – первой половине 2010 года просрочки со стороны заёмщика Кульбаки Я.Г. по вышеуказанному кредитному договору, попытками Банка «Союз» урегулировать в досудебном порядке вопросы погашения задолженности и, соответственно, нарастанием угрозы обращения взыскания на спорные объекты недвижимости на основании договора поручительства от 30.07.2008. В совокупности с иными обстоятельствами, приводимыми конкурсным управляющим в пользу признания сделок недействительными, в том числе доводами о том, что Томилов С.В. является заинтересованным лицом по отношению к Обществу «МИГ», изложенное может свидетельствовать о наличии недобросовестности при оформлении договоров купли-продажи в части  указания в них даты их заключения. 

С учетом изложенного, ввиду того, что вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ со стороны ответчика Томилова С.В. не представлены надлежащие доказательства разумности и добросовестности своего поведения при наличии обоснованных сомнений в такой добросовестности и разумности, апелляционный суд полагает установленным, что оспариваемые договоры купли-продажи были совершены непосредственно перед обращением Общества «МИГ» и Томилова С.В. в Управление Россреестра по Пермскому краю за осуществлением государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорных объектов недвижимости, то есть в мае 2010 года.

Таким образом, договоры купли-продажи, датированные 12.05.2008 и 10.06.2008, на основании которых 07.05.2010  произведена государственная регистрация перехода прав собственности на объекты недвижимости по ул. Орджоникидзе, 14 и ул. Куйбышева, 2 в г. Перми, могут быть оспорены по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку данные основания в соответствии с Федеральным законом от 28.04.2009 № 73-ФЗ могут применяться к сделкам, совершенным с даты вступления названного закона в силу (то есть с 05.06.2009).

В соответствии с положениями статей 61.9 и 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными совершенных должником сделок, в том числе и по основаниям, предусмотренным главой III.1 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что Общество «ЛесПром» является правопреемником Общества «МИГ» по всем правам и обязанностям вследствие реорганизации последнего путем присоединения к обществу «ЛесПром». Следовательно, конкурсный управляющий Общества «ЛесПром» в интересах его кредиторов вправе оспаривать сделки, совершенные Обществом «МИГ», поскольку общество «ЛесПром» в настоящее время отвечает по всем обязательствам названного присоединенного юридического лица.

Соответственно, обращение конкурсного управляющего Большакова Е.А. в арбитражный суд с заявлением о признании двух вышеуказанных договоров купли-продажи в отношении объектов недвижимости по ул. Орджоникидзе, 14 и ул. Куйбышева, 2 в г. Перми по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 главы III.1 Закона о банкротстве, является правомерным.

В силу п.2 ст.61.2 главы III.1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 5-7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, в силу указанной выше нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Из материалов настоящего дела следует, что вышеуказанные объекты недвижимости были отчуждены Томилову С.В. по цене 1.800.000 руб. (объект по ул. Орджоникидзе, 14) и 50.000 руб. (объект по ул. Куйбышева, 2). Факт уплаты Томиловым С.В. цены подтверждается представленными последним копиями квитанций к приходным кассовым ордерам Общества «МИГ» от 26.01.2011 № 1 (на 1.800.000 руб.) и от 26.01.2011 № 2 (на 50.000 руб.), а также выпиской ОАО «Собинбанк» по счету Общества «МИГ» за 26.01.2011, в которой отражено зачисление на счет 1.800.000 руб. от операции с недвижимостью по договору купли-продажи от 12.05.2008 с Томиловым С.В.

Конкурсный управляющий Большаков Е.А. утверждает, что определенная договорами и уплаченная Томиловым С.В. цена существенно занижена относительно фактической рыночной стоимости спорной недвижимости. В обоснование этого он ссылался на информацию о среднерыночной стоимости торгово-офисных помещений, размещенную на интернет-сайтах организаций, осуществляющих деятельность по продаже недвижимости в г. Перми (л.д. 20-30 т. 1). Однако, ввиду того, что данная информация не может быть применима к определению стоимости конкретных спорных помещений, так как не учитывает их особенности и техническое состояние, апелляционным судом  определением от 09.10.2014 для установления рыночной стоимости отчужденных в пользу Томилова С.В. объектов недвижимости была назначена комиссионная экспертиза, производство которой было поручено комиссии в составе экспертов Коляс И.А. и Баландина А.М., кандидатуры которых были предложены соответственно конкурсным управляющим Большаковым Е.А. и ответчиками Томиловым С.В. и Юшковым В.Б.

Однако, эксперты из-за разногласий не смогли составить единое заключение и на основании части 2 статьи 84 АПК РФ представили по результатам комиссионной экспертизы два самостоятельных заключения. В соответствии с исполненным экспертом Баландиным А.М. заключением от 29.12.2014 по состоянию на 07.05.2010 рыночная стоимость помещений по ул. Орджоникидзе, 14 составляет 2.137.000 руб., помещений по ул. Куйбышева, 2 – 23.300 руб. Согласно выполненному экспертом Коляс И.А. заключению от 09.12.2014 № 14/1022-2 рыночная стоимость указанных помещений на 07.05.2010 составляла соответственно 8.163.000 руб. и 196.000 руб.

В судебном заседании апелляционного суда 13.01.2015 эксперты пояснили, что согласны в необходимости применить к оценке единственный (затратный) подход, разногласия между ними возникли в отношении учета прав на земельный участок (Баландин А.М. посчитал невозможным их учет, Коляс И.А. приняла наличие договора аренды в отношении земельного участка), а также обстоятельств, подлежащих учету в составе функционального износа (определён в 7,5% и 55% сотв.) и внешнего износа (85% и 0% соотв.).

Исследовав доводы экспертов, апелляционный суд полагает обоснованным заключение эксперта Коляс И.А., поскольку права в отношении земельного участка с необходимостью должны учитываться для определения рыночной стоимости недвижимости, а эксперт Коляс И.А. обоснованно приняла наличие права аренды как дающее минимальный вклад в стоимость имущества в  сравнении с иными правами в отношении земельного участка (стр. 19, 62-64 заключения). Кроме того, Коляс И.А. обоснованно учитывала в составе функционального износа те обстоятельства (отсутствие лифта, техусловий и т.п.), которые Баландин А.М. учитывал в составе внешнего износа объектов. Баландин А.М., как следует из его пояснений в судебном заседании, посчитал необходимым при определении рыночной стоимости объекта недвижимости по ул. Орджоникидзе, 14 учесть и фактор возможности судебных споров в отношении этого объекта. При этом, как пояснил эксперт, он руководствовался субъективным опытом, заключающемся в том, что в 2008-2009 гг. он выступал в качестве специалиста во время переговоров о продаже объекта по ул. Орджоникидзе, 14, которые вел Кульбака; переговоры не увенчались сделкой ввиду того, что потенциальный покупатель отказался от сделки, опасаясь судебного спора. Однако, эксперт не имел права опираться на данный субъективный опыт, поскольку изложенные им обстоятельства не входили в условия экспертизы и не основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Кроме того, в заседании апелляционного суда 13.01.2015 представитель конкурсного кредитора Банка «Союз» обратил внимание на наличие арифметических ошибок в выполненных Баландиным А.М. расчетах, а также некорректность ряда использованных в расчетах коэффициентов. Так, например, экспертом использован коэффициент Кн, учитывающий несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; при этом в качестве аналога выбран код аналога класса КС-2 (здания с деревянными перекрытиями, Кн=1,0), тогда как оцениваемый объект имеет железобетонные перекрытия и потому аналогом для него будет объект класса КС-1 (Кн=1,1). Следствием арифметических ошибок и некорректного использования коэффициентов стало существенное уменьшение итоговой величины рыночной стоимости объектов. Эксперт Баландин А.М. не дал пояснений относительно замечаний Банка «Союз» и не представил скорректированный относительно допущенных арифметических ошибок расчет стоимости. Такой расчет с устранением арифметических ошибок и корректным применением коэффициента Кн и коэффициента экономического спроса (так как есть данные как минимум о двух попытках продажи объекта, следует исходить из минимума низкого спроса и коэффициенте 65%, а не 85% в отсутствие спроса), даёт итоговую рыночную стоимость на 07.05.2010 для объекта по ул. Орджоникидзе, 14 в размере 7.680.182 руб., для объекта по ул. Куйбышева, 2 – в размере 215.803 руб.

Принимая во внимание, что полученные таким образом результаты коррелируют с оценкой эксперта Коляс И.А. (8.163.000 руб. и 196.000 руб. соотв.), апелляционный суд полагает возможным принять рыночную стоимость соответствующих спорных объектов на 07.05.2010 в размере 8.000.000 руб. (ул. Орджоникидзе, 14) и 200.000 руб. (ул. Куйбышева, 2).

Доводы ответчиков о том, что оба эксперта при выполнении экспертизы не учитывали техническое состояние помещений, нуждавшихся в ремонте и реконструкции, подлежат отклонению, поскольку экспертам были представлены все материалы настоящего спора, в том числе представленные Юшковым В.Б. заключения и иные документы о техническом состоянии объекта по ул. Орджоникидзе, 14 на момент начала работ по его реконструкции,  включая исходящие от Юшкова В.Б. фото- и видеоматериалы. Из содержания заключений экспертов следует, что соответствующие техническое состояние объекта оценки на 07.05.2010 было ими учтено. Так, в заключении Коляс И.А. для объекта по ул. Орджоникидзе, 14 указано, что оценка выполнялась применительно к такому состоянию помещений, при котором в помещениях внутренняя отделка, электроосвещение, отопление и вентиляция отсутствуют, возможно использование помещений в качестве вспомогательных  помещений (стр. 18-20 заключения).

Таким образом, доводы конкурсного управляющего о том, что объекты недвижимости были отчуждены Обществом «МИГ» в пользу Томилова С.В. по заниженной цене нашли своё подтверждение. Объекты были отчуждены Обществом «МИГ» по цене, которая в 4-5 раз в худшую для Общества «МИГ» сторону отличалась от их рыночной стоимости на дату совершения сделок.

Следовательно, в результате совершения оспариваемых конкурсным