Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2015 по делу n А50-23970/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона № 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Данный Закон опубликован в «Российской газете» 25.07.2008 № 158, вступил в силу с 05.08.2008.

Апелляционный суд, проанализировав представленные в дело документы, нормы права, приходит к выводу о неправомерности оспариваемого отказа уполномоченного органа по причине того, что спорное имущество не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м.

С учетом того, что сведения о площади арендуемых предпринимателем помещений, содержащиеся в материалах дела, отличаются от сведений о площади помещений, указанных в заключении экспертизы, обоснованность выводов эксперта вызывает сомнения, судом апелляционной инстанции  назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Негосударственной экспертной организации «Пермский центр независимых экспертиз» Федотовой Ольге Ивановне (г. Пермь, ул. Промышленная, 65).

Перед экспертом судом поставлен следующий вопрос: могут ли нежилые помещения, общей площадью 51 кв. метров, в том числе помещения № 7 площадью 14,0 кв. м., № 38 площадью 9,1 кв. м., № 39 площадью 27,9 кв. м., по информации из технического паспорта, расположенные по адресу: Пермский край, г. Нытва, ул. Комсомольская, дом №30, быть сформированными как обособленный объект?

Согласно заключению эксперта Негосударственной экспертной организации  «Пермский центр независимых экспертиз».О.И. Федотовой от 18.12.2014 № 43, арендуемые индивидуальным предпринимателем Ануфриевой Л. В. нежилые помещения общей площадью 51 кв.м, в том числе: помещение       № 7 площадью 14  кв. м., № 38 площадью 9,1 кв. м., № 39 площадью 27,9 кв. м. согласно информации из технического паспорта от 09.08.2008, расположенные по адресу: Пермский край, г. Нытва, ул. Комсомольская, дом №30, фактически сформированы как обособленные объекты, помещения № 7 ограничено от других помещений наружными и внутренними стенами и перегородками, междуэтажным перекрытием, имеющие отдельный вход-выход через коридор № 37 и лестницу № 6 на улицу, изолированный от жилой части дома, помещения №38 и №39 ограничены от других помещений наружными и внутренними стенами и перегородками, междуэтажным перекрытием, имеющие отдельный вход-выход через коридор № 37 и лестницу № 6 на улицу, изолированный от жилой части дома.

Экспертом отмечено, что имеющиеся расхождения с выводами экспертизы, проведенной экспертом АНОК «Эксперт-Гарант» объясняются следующими причинами:

-обособленный   объект   не   обязательно   имеет   вход-выход непосредственно на улицу,

- в арендуемых предпринимателем Ануфриевой Л. В. помещениях имеется изолированные входы-выходы в коридор и лестницу, затем на улицу, изолированные от жилой части многоквартирного жилого дома,

-      наличие горизонтальных участков трубопроводов в данных помещениях не создает препятствий по их эксплуатации,

-      функционально данные помещения могут эксплуатироваться по своему назначению в соответствии с требованиями, предъявляемыми к помещениям данного типа.

Оснований для непринятия заключения эксперта от 18.12.2014 № 43 в качестве надлежащего доказательства по делу судом апелляционной инстанции не установлено.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснил, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» права на которое подлежат государственной (регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «С Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно п. 3, 5 ст. 1 Закона «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в' качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

Арендуемые заявителем помещения относятся к муниципальной собственности. На основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе поэтажного плана  (л.д. 103),  заключения экспертизы АНОК «Эксперт-Гарант»  (л.д. 93-98), технического паспорта объекта, заключения повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что препятствий в формировании спорных помещений как самостоятельного объекта права не усматривается.

Выводы, изложенные в  заключении АНОК «Эксперт-Гарант»   о том,  что  выделение помещения площадью 41,2 кв.м.  без проведения реконструкции   цокольного этажа невозможно, отсутствует отдельный вход в указанные помещения, являются необоснованными,  поскольку в исследовательской части указанного заключения не указано, на основании  каких характеристик спорных помещений  эксперт приходит к данному выводу. Напротив, согласно заключению повторной экспертизы помещения отграничены от иных помещений  наружными и внутренними стенами, имеют отдельный вход и выход  через коридор  №7 и лестницу №6 на улицу, изолированный от жилой части дома, фактически указанные помещения  сформированы как самостоятельный объект.

Само по себе нахождение в помещениях коммуникаций  указанные выводы  повторной экспертизы не опровергает. Как указано в заключении повторной экспертизы,  наличие в помещениях горизонтальных участков трубопроводов не создает  препятствий по их эксплуатации.  Данный вывод эксперта также подтверждается тем, что нахождение в спорных помещениях общедомовых коммуникаций не  явилось препятствием для возникновения права на данные помещения права муниципальной собственности, предоставлению указанных помещений в аренду предпринимателю.

Поскольку спорное имущество может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м. и поставлено на кадастровый учет как обособленный объект, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что решение Председателя Нытвенского районного комитета по управлению имуществом от 27.08.2013 № 1459 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества является действительным и не влечет нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этих условиях арендуемое помещение может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Законом № 159-ФЗ.

Следует также отметить, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (ст.4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»), арендует спорные помещения с 2003 года. Доказательств наличия задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права в материалах дела не имеется. Данные обстоятельства Комитетом не оспаривались.

Суд апелляционной инстанции  также отмечает, что с 01.07.2013 вступил силу Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», которым в ст. 3 Закона № 159-ФЗ внесены изменения, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении и (или) временном пользовании  субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как видно из материалов дела, площадь арендуемого помещения, первоначально составлявшая 41,2 кв.м., изменилась в 2010 году за счет присоединения помещения № 7 площадью 14  кв. м.

Поскольку предприниматель обратился в Комитет с заявлением о выкупе арендованного имущества  21.06.2013, с соблюдением предусмотренного законом срока рассмотрения заявления решение Комитетом должно быть принято  после вступления в силу указанных изменений.

После вступления в силу изменений статьи  3 Закона № 159-ФЗ принято оспариваемое решение, поэтому Комитет должен был руководствоваться законодательством,  действующим на момент принятия решения, то есть новой редакцией ст. 3 указанного закона.

Поскольку по состоянию на 01.07.2013  помещение №7 находилось в аренде у заявителя более 2 лет, заявитель обладает преимущественным правом выкупа и этого помещения.

Доказательств иного суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Следовательно, соответствующее требование заявителя является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку обжалуемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Довод ответчика о том, что договор аренды с учетом дополнительных соглашений к нему не зарегистрирован, в связи с чем является незаключенным, не порождает для сторон взаимных прав и обязанностей, судом апелляционной инстанции отклонен.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 предусмотрено, что при применении положений ст. 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив в предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке условия договора аренды и дополнительных соглашений к нему, суд апелляционной инстанции установил, что названные договор и дополнительные соглашения заключены на срок менее года, в связи с чем не подлежали государственной регистрации. Поскольку по истечении срока действия названных договоров аренды предприниматель продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды  возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчика на то, что  договор аренды противоречит  Федеральному закону «О конкуренции», основана на неверном применении правовых норм.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ  в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела,  с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина в размере 1800 руб., поскольку в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче заявления составляет 200 рублей.

В связи с удовлетворением заявленных требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по заявлению 200 руб., по апелляционной жалобе в размере 100 руб. и судебные расходы по оплате экспертизы в размере 34 000 руб. подлежит взысканию с Нытвенского районного комитета по управлению имуществом в пользу заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 25 июня 2014 года по делу № А50-23970/2013 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Нытвенского районного комитета по управлению имуществом, выраженное в письме от 27 августа 2013 года           № 1459, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества (нежилых помещений общей площадью 51 кв.м, в том числе: помещение № 7 площадью 14  кв. м., № 38 площадью 9,1 кв. м., № 39 площадью 27,9 кв. м. согласно информации из технического паспорта от 09 апреля 2008 года, расположенных по адресу: Пермский край, г. Нытва, ул. Комсомольская, дом №30).

Обязать Нытвенский районный комитет по управлению имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Ануфриевой Людмилы Викторовны путем совершения действий, предусмотренных п. 3 ст. 9 Федерального закона Российской