Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А60-31599/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

строительства.

  Оспариваемое предписание от 10.06.2014 №34Д по своему содержанию отвечает требованиям ч. 6 ст. 54 ГрК РФ и п. 14 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации.

         В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

         В силу  п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

         Согласно п.п. 1, 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

         К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

         Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона РФ от 07 февраля 1992г. № 2300-1 потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

         Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992г. № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

         Как следует из материалов дела, общество в заключенных с гражданами договорах долевого участия в строительстве установило условие о том, что в случае отклонения фактической площади передаваемой квартиры по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр.

         Таким образом, данное условие означает, что в случае отклонения фактической площади жилого помещения от площади, определенной договором, в меньшую сторону, потребитель вправе требовать уменьшения цены передаваемого помещения только за долю от этого отклонения, превышающую один квадратный метр. Тем самым, ограничивается право потребителя на соразмерное уменьшение цены.

         При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу, что п.п. 3.1.5, 3.2.3 договора участия в долевом строительстве противоречат ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ и в силу ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992г. № 2300-1 нарушают права участника долевого строительства как более уязвимого субъекта данного договора, ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретаемой квартиры и допускают возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.        

         Соответственно, требование административного органа, указанное в п. 2 оспариваемого предписания от 10 июня 2014г. № 34Д, является законным.

         Доводы общества о том, что в договорах не содержится ущемляющих права участников долевого строительства условий, подлежат отклонению, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

         В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

         В силу п.п. 6 п. 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

         В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

         При обнаружении в договоре участия в долевом строительстве условия, предусмотренного п. 5.7, о том, что при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей Блок-секцию жилого дома в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание, административный орган посчитал, что данное условие вынуждает потребителя заключить договор с эксплуатирующей объект организацией, выбранной самим застройщиком, ограничивает права дольщика в свободе выбора управляющей компании, навязывает дополнительные услуги и в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992г. № 2300-1 является ущемляющим права участников долевого строительства.

  Между тем, у собственника отсутствует предусмотренное законом самостоятельное право на выбор эксплуатирующей организации, и управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии со ст.161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, т.е. в период определения (утверждения) управляющей организации путем проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору  управляющей организации либо избрании собственниками помещений в МКД способа управления и выбора управляющей компании  с момента ввода дома в эксплуатацию (ч.13 и ч.14 ст.161 ЖК РФ), при этом право участвовать в выборе такой организации в составе сообщества собственников помещений многоквартирного дома ни в этот, ни в последующий периоды оспариваемым пунктом договоров не исключается, следовательно, права и законные интересы участника договора долевого строительства (впоследствии собственника помещений) не нарушаются.

         Таким образом, условие, предусмотренное в п.5.7 договора участия в долевом строительстве, не противоречит положениям ст.ст. 153, 155, 161, 162 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ и, следовательно, ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992г. № 2300-1, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

         В связи с изложенным, суд  первой инстанции правомерно признал недействительным предписание заинтересованного лица в части п. 3, требующее привести в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров.

         Доводы заинтересованного лица подлежат отклонению, поскольку  противоречат действующему законодательству и не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции.

  При указанных обстоятельствах, поскольку оспариваемое предписание противоречит требованиям ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992г. № 2300-1 в части п.3 (о приведении в соответствие действующему законодательству пункта 5.7 договоров), нарушает права и законные интересы ООО «НПП Стройтэк» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагая на него дополнительные обязанности, совокупность обстоятельств для признания оспариваемого  предписания в соответствующей части недействительным является установленной.

  Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

         При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, оставляет решение суда первой инстанции в силе.

  Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года по делу № А60-31599/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» и Управления государственного строительного надзора Свердловской области - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

          Председательствующий                                               Л.Ю.Щеклеина

          Судьи                                                                            Е.Ю.Муравьева

                                                                                                Л.Х.Риб