Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу n А71-8683/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-17083/2014-АК

г. Пермь

22 января 2015 года                                                            Дело №А71-8683/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Грибиниченко О. Г.,

судей Риб Л. Х., Варакса Н. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Базановой Т. С.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью «КОМОС ГРУПП» (ОГРН 1031800558679, ИНН 1831089218): не явились;

от ответчика индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны (ОГРНИП 304182835700142, ИНН 182800479090): не явились;

от третьих лиц:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, общества с ограниченной ответственностью «Альбина»: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 14 октября 2014 года по делу №А71-8683/2014,

принятое судьей Щетниковой Н. В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «КОМОС ГРУПП»

к индивидуальному предпринимателю Фонаревой Елене Алексеевне

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, общество с ограниченной ответственностью «Альбина»

о расторжении договора аренды №198/08 от 03.07.2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КОМОС ГРУПП» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фонаревой Елене Алексеевне (далее – ответчик, ИП Фонарева Е. А.)  о расторжении договора аренды № 198/08 от 03.07.2008.

Определением суда от 31.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

Определением суда от 03.09.2014 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Альбина».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.10.2014 (резолютивная часть решения объявлена 07.10.2014) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

В обоснование апелляционной жалобы предпринимателем приведены доводы о том, что со стороны ИП Фонаревой Е. А. отсутствует какое-либо, тем более, существенное нарушение имущественных прав и интересов истца: арендные платежи произведены вовремя; договоров субаренды заключено не было. Указывает, что заключенный краткосрочный договор сотрудничества, договором субаренды не является, расторгнут еще 25.09.2014 (акт освобождения помещения, подписанный предпринимателем и направленный ООО «Альбина», по техническим причинам не был возвращен на момент судебного заседания 07.10.2014, что могли подтвердить представители общества, не извещенного о времени и месте судебного разбирательства). Полагает несостоятельными ссылки суда на решение арбитражного суда по делу №А71-12984/2012, противоречащими выводам, изложенным в указанном решении. Полагает ошибочными выводы суда о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора, поскольку направленное в адрес предпринимателя требование, не является предупреждением о необходимости надлежащего исполнения договорных обязательств.

Истец, а также третьи лица письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, что в силу ч.ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 03.07.2008 между ООО «КОМОС ГРУПП» (арендодатель) и ИП Фонаревым А. Л. (арендатор) заключен договор аренды № 198/08, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества – торговые помещения внутр. № с 1 по 3, с 5 по 15, 24, торгового назначения, общая площадь 210,1 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а (л.д. 9-12).

В соответствии с п. 2.1 договор вступает в силу с 03.07.2008 и действует до 31.08.2016, в связи с чем, договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2008.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2008 (л.д. 13).

10.02.2009 между истцом (арендодатель), Фонаревым А.Л. (арендатор 1) и ответчиком (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды №198/08 от 03.07.2008, согласно которому арендатор 1 уступает арендатору 2 все свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества № 198/08 от 03.07.2008 (торговое помещение общей площадью 210,1 кв.м., л.д. 14-15).

Замена стороны в договоре не влечет его расторжения (п. 2 соглашения). Все права и обязанности по договору возникают у арендатора 2 с момента подписания соглашения и проведения государственной регистрации (п. 4), которая осуществлена 12.08.2009 (л.д. 15).

В результате проверки истцом целевого использования сдаваемого в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а актом от 15.04.2014 (л.д. 35) установлено, что часть спорного помещения занимает ООО «Альбина», с которым у ответчика заключен договор сотрудничества от 01.12.2013.

Согласно данному договору ответчик (Сторона 1) предоставляет доступ Стороне 2 (ООО «Альбина») в нежилое помещение, площадью 105 кв. м., находящееся по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а в целях осуществления Стороной 2 уставной (коммерческой) деятельности (л.д. 31-33).

Истец, полагая что, на основании заключенного между ответчиком и ООО «Альбина» соглашения о сотрудничестве б/н от 01.12.2013 между сторонами фактически возникли отношения по субаренде спорного помещения, а также ссылаясь на произведенную ответчиком реконструкцию помещения, направил ответчику претензию (исх. 09-10-0685 от 20.06.2014, л.д. 36-37) с требованием о расторжении договора аренды № 198/08 от 03.07.2008 и возврате арендуемых помещений 04.07.2014, в связи с грубым нарушением условий договора аренды, и поскольку претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ).

В силу положений части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог, при этом договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок договора аренды.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

В качестве такого основания, пунктом 6.2.3. договора аренды № 198/08 от 03.07.2008 предусмотрено, что арендатор может сдать в субаренду нежилое помещение, являющееся объектом договора с письменного разрешения Арендатора. В противном случае Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В материалы дела представлено Соглашение о сотрудничестве б/н от 01.12.2013, заключенное между ответчиком и ООО «Альбина», согласно которому Сторона 1 предоставляет доступ Стороне 2 в нежилое помещение, площадью 105 кв. м., находящееся по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а в целях осуществления Стороной 2 уставной деятельности, не препятствует допуску в него клиентов и лиц, работающих или сотрудничающих со Стороной 2, а также не вмешивается в хозяйственную деятельность Стороны 2. (л.д. 31-33).

Пунктом 3.1, 3.2. договора о сотрудничестве стороны предусмотрели оплату ежемесячного компенсационного платежа в размере 48 300 руб. 00 коп. и компенсацию Стороне 1 расходов на оплату коммунальных услуг, вывоз мусора, услуги телефонной и иной связи, связанных с эксплуатацией здания.

Срок договора определен с момента подписания его сторонами и по 30 ноября 2014 г. (п. 5.1 соглашения).

В соответствии с п. 4.1. договора о сотрудничестве спорное помещение передано Стороне 2 по акту приема – передачи от 01,12.2013, согласно п. 1 которого Сторона 2 принимает в пользование нежилое помещение площадью. 105 кв.м., расположенное по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а (л.д. 34).

Факт заключения указанного соглашения ответчиком не оспаривается, вместе с тем, ответчик указывает, что данное соглашение не является договором субаренды и расторгнуто в сентябре 2014 года.

Из буквального толкования условий соглашения о сотрудничестве и документов по его исполнению суд пришел к выводу, что между сторонами соглашения о сотрудничестве от 01.12.2013 фактически сложились отношения по использованию спорного арендуемого помещения, находящегося по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а, основанные на принципах срочности и платности, регулируемые нормами гражданского законодательства об аренде зданий и сооружений (параграф 4 глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласие на сдачу помещения в субаренду истцом не выдавалось. Иного ответчиком не доказано.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт незаконного распоряжения ответчиком арендованным имуществом, заключающийся в передаче его третьему лицу в пользование (в субаренду) без согласия истца, что в соответствии с п. 6.2.3 договора аренды является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

Кроме того, приняв во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 18.02.2013 по делу №А71-12984/2012, имеющим, в силу ст. 69 АПК РФ, преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что ранее 01.01.2010 между ответчиком и ООО «Удмуртская шинная компания» (субарендатор) был заключен договор субаренды здания (нежилого помещения) № 01-01/10/А, согласно которого (п. 1.2) субарендатору передается имущество: часть нежилого торгового помещения общей площадью 123 кв. м., в том числе торговой 50 кв.м. находящихся по адресу г.