Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А60-22877/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом, если на земельном участке находится несколько объектов недвижимости, собственниками которых являются разные лица, то при реализации одним из собственников объекта недвижимости преимущественного права на выкуп земельного участка и при разделе (выделе) исходного земельного участка обращение его за схемой расположения земельного участка в порядке, предусмотренном п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не исключается.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что заявителям - ООО «Газ-М», индивидуальному предпринимателю Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина», на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704002:0018, предоставленном Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных по ул. Первомайская, 77, в аренду по договору аренды № Т-724/0918 от 08.12.2013 с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенному на срок с 01.10.2003 по 30.09.2018.

Земельный участок предоставлен под здания, строения и сооружения с целевым использованием под объект промышленности (п. 1.1 Договора).

В соответствии с Соглашением от 17.03.2009 права и обязанности арендодателя по договору № Т-724/0918 от 08.12.2013 от МУГИСО перешли Администрации г. Екатеринбурга с 01.01.2008.

Данный договор аренды земельного участка является действующим.

Согласно ответу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 29.01.2014 № 05- 06/1081 площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704002:018 на 27.12.2012 (то есть на момент вынесения Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 27.12.2012 № 5788) составляла 23714 кв. м.

Заявители - ООО «Газ-М», ИП Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина», являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу ст. 36 Земельного кодекса обладают исключительным правом на аренду или приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, как землепользователь данного земельного участка.

Таким образом, указанные выше заявители, как правильно указано судом первой инстанции, являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, имеют основания реализовать свое право на приобретение данного земельного участка в аренду либо в собственность для целей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости в размере, необходимом для такой эксплуатации.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

 Согласно п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса, за исключением указанных в названном пункте случаев.

В силу п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Таким образом, заинтересованным лицом произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704002:0018, площадью 23714 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 77, находящегося в фактическом пользовании, в том числе, заявителей - ООО «Газ-М», ИП Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина».

В то же время согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Однако в нарушение п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса, поскольку образование новых земельных участков за счет раздела уже сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, землепользователями которого являются ООО «Газ-М», ИП Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина», допущено без письменного согласия заявителей - ООО «Газ-М» , ИП Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина».

Представленные заинтересованным лицом соглашение, схема, лист согласования (т. 2 л.д. 175-178), в которых содержится, в том числе подпись ООО «Газ-М», обоснованно не приняты судом в качестве доказательства осуществления раздела земельного участка с согласия собственников всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, поскольку из содержания представленных документов не усматривается их связь между собой, не представлены соглашение и схема раздела, пописанные всеми собственниками объектов недвижимости, на листе согласования, не имеющего ссылок на конкретную схему и соглашение, отсутствуют подписи всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, схема не содержит геодезических координат и пространственных характеристик, не идентифицирует объекты и их площадь. Напротив, из представленной в материалы дела ООО «Газ-М» переписки (т. 4 л.д. 44-58) следует, что собственники ряда объектов недвижимости на протяжении длительного времени вели переписку с заинтересованным лицом относительно возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704002:0018.

Собственники требовали учитывать интересы каждого собственника с учетом соблюдения норм земельного, градостроительного и иного законодательства.

Самим заинтересованным лицом в его письме от 29.12.2009 № 21.1- 05/1413 указано на необходимость обращения всех собственников объектов, расположенных на спорном земельном участке для его предоставления в собственность (т. 4 л.д. 49).

Аналогичные основания указаны и в письме Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга № 23/265 от 27 января 2010 г. (т. 4 л.д. 52).

Кроме того, в материалах имеется письмо от 09.09.2011 № 20 (т. 4 л.д.  46), которым заинтересованному лицу сообщалось, что между собственниками объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 77, отсутствует соглашение по разделению спорного земельного участка для его дальнейшего выкупа.

Таким образом, на момент вынесения спорных Постановлений заинтересованное лицо обладало сведениями об отсутствии согласия всех собственников по вопросу о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704002:0018.

В связи с изложенным довод заинтересованного лиц о том, что раздел земельного участка осуществлен в интересах всех собственников объектов недвижимости, расположенных на названном земельном участке, с учетом имеющегося соглашения, судом первой инстанции отклонен как необоснованный и не подтвержденный документально.

Кроме того, судом принято во внимание, что изначально в договоре аренды (п. 1.1) указывалось на неделимость земельного участка, что также подразумевает под собой в силу указанных выше норм необходимость достижения всеми собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704002:0018, площадью 23714 кв.м, соглашения о разделе земельного участка.

В данном случае, как уже было указано выше, такое условие заинтересованным лицом не соблюдено, иного не доказано.

Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу, что заинтересованным лицом нарушено требование закона об обязательном согласовании образования земельного участка с собственниками объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке, и, следовательно, нарушены права владельцев объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704002:0018, площадью 23714 кв.м., в том числе ООО «Газ-М» , ИП Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина», на использование земельного участка как арендаторов такого земельного участка, а также их права, предусмотренные ст. 36 ЗК РФ.

Пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

По смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

Для выяснения, в том числе вопроса о делимости спорного земельного участка судом в рамках настоящего дела назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГБУ «УралНИИпроект РААСН» ведущему архитектору Смагиной Ольге Германовне и начальнику отдела градостроительного проектирования № 1 Родионовой Гюльнаре Спартаковне.

Согласно заключению экспертов от 13.03.2014 № 12-12/17, с учетом представленных пояснений и ответов, данных экспертом в судебном заседании 24.09.2014, спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704002:0018 площадью 23714 кв.м является неделимым.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, администрацией не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), ходатайства о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704002:0018 площадью 23714 кв.м является неделимым, права собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в отношении земельных участков под принадлежащими им объектами недвижимости могли быть оформлены применительно к пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса.

Данная норма предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.

Таким образом, раздел земельного участка по существу без учета интересов и согласия всех собственников объектов недвижимости свидетельствует о нарушении баланса интересов собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке, привел к ухудшению условий пользования землей для эксплуатации принадлежащей таким собственникам недвижимости (ООО «Газ-М», ИП Шако А.С., ОАО «Пневмостроймашина»), а также сделал невозможным реализацию права на приобретение всего этого неделимого земельного участка в собственность или аренду в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса.

В соответствии с ч. 4