Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А60-21796/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-15513/2014-ГК

г. Пермь

25 декабря 2014 года                                                   Дело № А60-21796/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей  Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галкиной У.Ю.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2014

по делу № А60-21796/2014,

принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.,

по заявлению Ассоциации крестьянских хозяйств и предпринимателей, предпринимателей - сельхозпроизводителей Талицкого района,

к Администрации Талицкого городского округа, Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа

о признании отказа незаконным,

установил:

Ассоциация крестьянских хозяйств и предпринимателей, предпринимателей - сельхозпроизводителей Талицкого района (далее - ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о признании незаконным изложенного в письме от 28.02.2014 № 242 отказа Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа (далее – управление) в продления договора аренды №130 от 01.10.2007 земельного участка общей площадью 504 кв. м с кадастровым номером 66:28:29 01 011:0189, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Талица, ул. Васильева, 7; обязав администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ассоциации путем принятия решения о продлении договора аренды № 130 от 01.10.2007 на 2 года (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и лица, к которому предъявлены требования, определение от 01.07.2014).

Решением суда от 24.09.2014 признан незаконным отказ управления, выраженный в письме от 28.02.2014 № 242, в продления договора аренды № 130 от 01.10.2007 земельного участка общей площадью 504 кв. м с кадастровым номером 66:28:29 01 011:0189, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Талица, ул. Васильева, 7. На управление возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ассоциации путем принятия решения о продлении договора аренды № 130 от 01.10.2007 сроком на два года в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. В удовлетворении требований к администрации отказано.

Управление с решением суда не согласно, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на непринятие судом во внимание того, что договор аренды не содержит условия о возможности его продления по инициативе одной из сторон. Действующее законодательство также устанавливает право арендатора по истечении срока договора на заключение договора на новый срок в преимущественном порядке, которое может быть реализовано при передаче этого же имущества в аренду. Однако в рассматриваемом случае имеет место требование о продлении договора, а не о заключении на новый срок в порядке реализации преимущественного права. Ссылка на ранее рассмотренные дела является несостоятельной, поскольку они приняты в отношении администрации, а не управления. Судом не дано оценки тому обстоятельству, что вид разрешенного использования в настоящее время изменен с «земельные участки, предназначенные для строительства рыночного комплекса» на «земельные участки, предназначенные для размещения автостоянок», а разделом 7 договора установлено безусловное право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке в случае изменения в установленном порядке целевого назначения и разрешенного использования участка. Кроме того, в соответствии с утвержденными на территории Талицкого городского округа Правилами землепользования и застройки, спорный участок находится в двух территориальных зонах, в связи с чем подлежит разделу, при этом для одной из зон такой вид разрешенного использования как строительство рыночного комплекса не предусмотрен. Также управление ссылается на то, что по участку проходит воздушная линия, для которой в настоящее время устанавливается охранная зона, в которой размещение торговых точек запрещено.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержала доводы управления, в обоснование довода об охранной хоне представила копии землеустроительного дела, договор на выполнение кадастровых работ от 15.10.2014.

Указанные документы апелляционным судом возвращаются администрации, поскольку не представлялись суду первой инстанции, ходатайства об их приобщении к материалам дела с указание уважительных причин невозможности их представить суду первой инстанции, не заявлено (ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ассоциация представила возражения на апелляционную жалобу, в которых указала на несостоятельность приведенных управлением доводов, изложены судебные акта, имевшиеся между сторонами спора, указано, что приведенные в жалобе доводы не являлись причинами отказа в продлении договора, ввиду чего не подлежат оценке судом апелляционной инстанции. Ассоциация просила оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Талицким городским округом (арендодатель) и ассоциацией (арендатор) заключен договор аренды № 130 от 01.10.2007 земельного участка общей площадью 504 кв. м с кадастровым номером 66:28:29 01 011:0189, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Талица, ул. Васильева, 7.

Указанный земельный участок предоставлен арендатору на срок с 01.10.2007 по 01.10.2009 для строительства рыночного комплекса.

Во исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 02.03.2010 по делу №А60-54893/2009-С 5 к договору подписано дополнительное  соглашением от 26.01.2011 о продлении срока действия договора до 02.11.2011.

Во исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2012 по делу №А60-14337/2012 к договору подписано дополнительное соглашение от 18.04.2013 о продлении срока действия договора до 17 марта 2014.

В связи с невозможностью приступить к строительству по причине затягивания уполномоченным органом выдачи разрешения на строительство, ассоциация 04.02.2014 обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды на два года.

Отказывая в продлении срока действия договора, уполномоченный орган в ответе от 28.02.2014 № 242 указал, что заявление на продление договора аренды подано не за три месяца, а за полтора до окончания срока действия договора.  Договор аренды земельного участка № 130 от 01.10.2007 не содержит условий о наличии прав на продление договора аренды по инициативе одной из сторон договора, что условие п.5.1.3 договора аренды не предоставляет право на продление договора аренды по инициативе одной из сторон, право арендатора не свидетельствует о том, что арендодатель приобретает обязанность предоставить земельный участок на новый срок, а договор будет автоматически пролонгирован. Обязанности продлевать договор у арендодателя не имеется.

Полагая, что отказ по изложенным в нём основаниям является незаконным, ассоциация обратилась с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако действующее законодательство не содержит запрета на его продление.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно нормативно-правовому смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, по смыслу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом нормы ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заявитель не мог приступить к строительству на арендованном участке по независящим от него причинам.

Так из имеющихся в деле копий судебных актов по делам №А60-14337/2012, №А60-54893/2009, № 43381/2009-С5, № А60-24188/2011 следует, что заявителем неоднократно оспаривались действия (бездействия) органов муниципальной власти Талицкого городского округа относительно возможности использования земельного участка, предоставленного заявителю по договору аренды № 130 от 01.10.2007 земельного участка.

Решениями Арбитражного суда Свердловской области по делам №А60-54893/2009, №А60-14337/2012 отказы в продления договора аренды № 130 от 01.10.2007  земельного участка признавались незаконными, срок названного договора продлевался.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.08.2010 по делу № А60-43381/2009-С5 установлено, что ассоциация еще 06.07.2009 обращалась к уполномоченному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением всего пакета документов, предусмотренных ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения признан незаконным.

Решением суда по делу № А60-24188/2011 названные обстоятельства подтверждены, администрация обязана в месячный срок со дня вступления в силу настоящего судебного решения выдать ассоциации разрешение на строительство указанного выше объекта.

Однако судебные акты уполномоченным органом не исполняются, разрешение на строительство не выдается, что исключает возможность ассоциации начать строительство, при этом заявителем выполнялись все предусмотренные законом действия для получения возможности использовать земельные участки для целей, предусмотренных договором, арендная плата уплачивалась в срок и в полном объеме.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что при отсутствии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса РФ, а также при соблюдении арендатором требований ст. 42 Земельного кодекса РФ и требований гражданского законодательства в отношении договоров аренды, и в связи с неправомерными действиями уполномоченных органов Талицкого городского округа, многочисленными судебными разбирательствами у заявителя не имелось и по настоящее время не имеется возможности приступить к строительству на земельном участке в пределах срока действия договора, ввиду чего правомерно признал отказ в продлении договора незаконным.

При этом как верно указал суд первой инстанции, неучастие управления в предыдущих делах не имеет правового значения, поскольку стороной договора аренды является муниципальное образование - Талицкий городской округ, в лице уполномоченных органов, при этом неважно в компетенцию каких именно уполномоченных муниципальных органов власти в настоящее время входит решение вопросов о предоставлении в аренду земельных участков, продлении договоров аренды и т.п.

Ссылки администрации на то, что разрешение на строительство не может быть выдано в связи с несоответствием предоставляемой заявителем документации установленным требованиям, судом обоснованно  отклонены, поскольку вступившими в законную силу решениями по делам № А60-43381/2009-С5, № А60-24188/2011 данный вопрос