Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2008 по делу n А50-17009/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

   П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2262/2008-ГК

г. Пермь

18 апреля 2008 года                                                         Дело № А50-17009/2007

 Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2008 года. 

       Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Крымджановой М.С.

судей Виноградовой Л.Ф., Дюкина В.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чераневой О.С.

при участии:

от истца (закрытое акционерное общество «Фирма Уралгазсервис») – Криницина И.В. (доверенность от 09.01.2008), Воронков А.А. (доверенность от 09.01.2008)

от ответчика (закрытое акционерное общество «Фонд социального содействия «Сопричастность») – Реутова И.А. (доверенность от 14.04.2008), Шестаков Д.Б. (доверенность от 01.01.2008)

от третьего лица (Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю) – не явились (о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом)

рассмотрел в заседании апелляционную жалобу ответчика – закрытого акционерного общества «Фонд социального содействия «Сопричастность» - на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2008 г. по делу № А50-17009/2007, вынесенное судьей Касьяновым А.Л.

по иску закрытого акционерного общества «Фирма Уралгазсервис»

к закрытому акционерному обществу «Фонд социального содействия «Сопричастность»

третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю

о признании договора аренды незаключенным,

         установил:

Закрытое акционерное общество «Фирма Уралгазсервис» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к закрытому акционерному обществу «Фонд социального содействия «Сопричастность» о признании договора аренды с правом выкупа № 20 от 29.03.2005, заключенного между истцом и ответчиком, незаключенным.

Определением от 24.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (л.д. 90 том 1).

Суд протокольным определением от 22.02.2008 отклонил ходатайство истца об уточнении исковых требований (л.д. 28 том 2).

Решением от 26.02.2008 иск удовлетворен (л.д. 30-32 том 2).

Ответчик – ЗАО «ФСС «Сопричастность» - с решением не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы приведены следующие доводы.

Судом сделан вывод о том, что договор аренды  с правом выкупа от 29.03.2005 № 20 и дополнительное соглашение  к договору не содержат указаний на размер арендной платы, подлежащей  внесению ответчиком за пользование зданиями и сооружениями. Данный вывод не основан на нормах права. В пункте 1.2 договора содержится перечень имущества, передаваемого в аренду и являющегося объектом аренды, в пункте 3.1 договора установлена арендная плата в размере 250.000 руб. с учетом НДС в квартал; дополнительным соглашением от 30.12.2005 размер арендной платы  увеличен до 190.000 руб. с учетом НДС в квартал. Таким образом, в договоре согласован размер арендной платы путем выражения цены договора в ее денежном эквиваленте.

Ошибочен вывод суда о том, что государственная регистрация договора аренды в части передачи ответчику четырех указанных в приложении № 1 к договору объектов недвижимости (дорога к чемоданной, телефонная сеть, емкости ОМТ-4 и ОМТ-6,3) не произведена.

В ЕГРП подлежит регистрации право собственности на объекты недвижимого имущества, а не сам объект недвижимости. Отсутствие государственной регистрации прав в ЕГРП на объект не может служить препятствием для  передачи его в аренду, кроме того, в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ регистрации подлежит сам договор аренды, а не какие-либо  иные ограничения (обременения) в связи с заключенным договором  аренды недвижимого имущества. 

При отсутствии документов технического учета, заключений специалистов невозможно определить, являются ли сооружения (п. 13-16 приложения № 1 к договору) объектами недвижимости, права на которые подлежат регистрации в ЕГРП. В обжалуемом решении не указано, по каким признакам суд установил, что в аренду передано недвижимое имущество.

Вывод суда о том, что перечисление в приложении № 2 к договору 38 наименований  движимого имущества не связано с указанием на какие-либо определенно характеризующие его данные (год выпуска, инвентарный номер, иные отличительные данные определенных марок телевизоров и так далее), необоснован. Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена обязанность по включению в договор аренды данных, позволяющих  определенно установить имущество, подлежащее передаче. В договоре движимое имущество, которое передается в качестве объекта аренды, четко определено (приложение № 2 к договору). При этом в приложении № 2 указаны все возможные идентифицирующие признаки имущества; указание в приложении № 2 на то, что движимое имущество расположено в нежилых зданиях, также позволяет  точно определить и идентифицировать это имущество, так как иного движимого имущества в зданиях не имелось. Инвентарные номера движимого имущества идентифицирующими данными для арендатора не являются.

Следует отметить, что при подписании договора и акта приема-передачи  у сторон не возникло неопределенности по составу арендуемого движимого имущества либо по составу и количеству передаваемых объектов движимого имущества.

Совершенная сторонами сделка прошла правовую экспертизу в учреждении юстиции.

В заседании апелляционного суда ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец – ЗАО «Фирма Уралгазсервис» - представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В обоснование правовой позиции истца приведены следующие доводы.

Подписанным между сторонами договором аренды с правом выкупа № 20 от 29.03.2005 должна быть предусмотрена  арендная плата за каждое здание и сооружение. Поскольку из содержания договора  невозможно определить  арендную плату за здания и сооружения отдельно от движимого имущества, в данной части договор является незаключенным.  Регистрационной службой произведена государственная регистрация договора аренды с правом выкупа, заключенного с нарушениями требований главы 34 ГК РФ. Таким образом, судом первой инстанции государственная регистрация договора аренды как проведенная  с нарушением требований действующего законодательства правомерно исключена из числа доказательств по делу.

Государственная регистрация договора в части передачи ответчику четырех указанных в приложении № 1 к договору объектов недвижимости (дорога к чемоданной, телефонная сеть, емкости ОМТ-4 и ОМТ-6,3) не произведена. С учетом положений п. 2 ст. 651 ГК РФ договор в указанной части является незаключенным.

Отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации объектов недвижимости (п. 13-16 приложения № 1 к договору) и обременений на них влечет незаключенность договора  аренды в указанной части.

Вывод суда об отсутствии идентифицирующих признаков движимого имущества, указанного в приложении № 2 к договору, является обоснованным. Приложение № 2 к договору и акт приема-передачи не  содержат полного описания движимого имущества, позволяющего его идентифицировать как индивидуально определенные вещи (не указаны наименования объектов, годы выпуска, марки, модели, состав и количество предметов в сложных  вещах). Таким образом, в названной части договор аренды также не может быть признан заключенным.

В заседании апелляционного суда представитель истца доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал.

Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснило следующее.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации  договора аренды этого недвижимого имущества.

01.06.2005 Управлением произведена государственная регистрация  договора аренды с правом выкупа № 20 от 29.03.2005 с изменениями от 30.03.2005 (дополнительное соглашение № 1), в котором указан срок аренды – с 01.06.2005 по 31.12.2009 и цена сделки – 250.000 руб. за квартал.

06.04.2006 в Управление обратился истец с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2005 к названному договору; 04.05.2006 государственная регистрация дополнительного соглашения от 30.12.2005 к договору аренды с правом выкупа была произведена; в графе «цена сделки» вместо арендной платы за квартал 250.000 руб. указана выкупная стоимость арендуемого имущества 5.160.000 руб.

Объекты недвижимости, заявленные к регистрации и обозначенные в приложении № 1 к договору, совпадают по наименованию, литерам и площадям с объектами недвижимости, зарегистрированными в ЕГРП по данному адресу. Истец ссылается на несоответствие года постройки столовой (литера Н), указанного в приложении № 1 к договору аренды, и года постройки, указанного в свидетельстве о государственной регистрации прав и техническом паспорте объекта. Однако следует иметь в виду, что  год постройки объекта не является идентифицирующим признаком объекта недвижимости, в ЕГРП не предусмотрено указание года постройки объекта. 

Несовпадение наименований «склад» и «чемоданный склад» при совпадении иных идентифицирующих характеристик объекта (одинаковые литеры Л, одинаковые площади) свидетельствует о том, что речь идет об одном и том же объекте недвижимости.

Несовпадение площади медико-спортивного корпуса, указанной в приложении № 1 к договору, и площади медико-спортивного корпуса, права на который зарегистрированы в ЕГРП, объясняется ошибочным указанием площади в приложении № 1 к договору, а не свидетельствует о наличии двух медико-спортивных  корпусов  на территории ДОЦ «Теремок».

Факт обращения истца в регистрирующий орган  с заявлением о регистрации договора аренды, представление при этом всех необходимых документов свидетельствует об осведомленности истца о том, какие именно объекты недвижимости им передавались в аренду.

Согласно Правилам ведения ЕГРП описание  объекта включает в себя его адрес, площадь, литер; информация о месте расположения объекта, технических характеристиках объекта, имеющаяся в техническом паспорте, является  достаточной для внесения в ЕГРП соответствующих сведений об объекте. Представленные на государственную регистрацию  технические паспорта содержали все необходимые сведения для регистрации и идентификации объектов, заявленных к регистрации. Кроме того, в делах правоустанавливающих  документов имеется перечень зданий и сооружений ДОЦ «Теремок», который также позволил идентифицировать объекты, передаваемые истцом в аренду.

Отсутствие государственной регистрации прав в ЕГРП на объект не может служить препятствием для передачи его в аренду. При отсутствии документов технического учета невозможно определить, являются ли сооружения (п. 13-16 приложения № 1 к договору) объектами недвижимости, права на которые подлежат регистрации в ЕГРП.

В договоре сторонами установлен размер арендной платы – 250.000 руб. за квартал, в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2005 выкупная цена составляет 5.160.000 руб.; указано, что арендные платежи засчитываются в оплату выкупной стоимости имущества.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество «Фирма Уралгазсервис», именуемое «Арендодатель», и закрытое акционерное общество «Фонд социального содействия «Сопричастность», именуемое «Арендатор», 29 марта 2005 года заключили договор аренды № 20 с правом выкупа (л.д. 12-18 том 1), 30 марта 2005 года стороны договора подписали дополнительное соглашение № 1 к договору (л.д. 19 том 1).

Согласно пункту 1.2. предметом договора является передача во временное владение и пользование комплекса нежилых зданий и сооружений – объектов недвижимого имущества по перечню согласно приложению № 1 к договору, расположенных по адресу: Чусовской район Пермской области, поселок Верхне-Чусовские городки, ул. Мира, движимого имущества по перечню согласно приложению № 2 к настоящему договору, расположенного в данных нежилых зданиях и сооружениях.

В соответствии с условиями договора недвижимое и движимое имущество передано Арендодателем Арендатору по передаточному акту от 5 апреля 2005 года (л.д. 20-31 том 1).

Из пункта 3.1. оспариваемого договора аренды следует, что арендная плата составляет 250 000 рублей (в том числе НДС) за квартал. Выкупная стоимость арендуемого имущества составляет 5 000 000 рублей (пункт 2.1. договора). 30 декабря 2005 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды с правом выкупа от 29 марта 2005 года № 20 (л.д. 33 том 1), согласно которому в течение 2006 года арендная плата составляет 290 000 рублей (в том числе НДС) за квартал, выкупная стоимость арендуемого имущества составляет 5 160 000 рублей, включая НДС.

 В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 01.06.2005 осуществлена государственная регистрация договора аренды с правом выкупа № 20 от 29.03.2005 с изменениями от 30.03.2005 (дополнительное соглашение № 1), 04.05.2006 осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения от 30.12.2005 к договору аренды.  

При вышеизложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что решение суда о признании договора аренды с правом выкупа № 20 от 29.03.2005, заключенного между истцом и ответчиком, незаключенным не является обоснованным и правомерным.

В аренду был передан комплекс объектов недвижимого имущества с находящимся в нежилых зданиях и сооружениях движимым имуществом; данные, позволяющие  определенно установить движимое имущество, указаны, договор соответствует нормам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следует отметить также, что при таких обстоятельствах при передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности по составу арендуемого движимого имущества либо по составу и количеству передаваемых объектов движимого имущества.

Арендная плата в оспариваемом договоре