Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу n А61-1723/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

прав на недвижимость и сделок с ним внесена запись об аренде и запись об обременениях №15-01/09-48/2004-467 на объект литер А. Основаниями внесения записи указаны вышеперечисленные договор аренды №5 от 03.01.2002, акт обследования от 20.01.2002 и передаточный акт от 20.01.2002.

Полагая, что указанной регистрацией договора аренды нарушены права ВУСБ «Цей», оно обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконной регистрации договора аренды №5 от 03.01.2002, заключенного между ВУСБ «Цей» и ООО Фирма «Владикавказ», а также о признании незаключенным данного договора аренды. В качестве соистца с идентичными требованиями в дело вступило ЗАО «Альплагерь - Цей», в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями по делу с идентичными требованиями в дело вступило Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, объект недвижимости – пристройка к клубу литер А, с указанием адреса: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 12-ый км. а/д «Алагир-Цей», на который зарегистрировано обременение в виде аренды за ООО Фирма «Владикавказ», и объект недвижимости - пристройка к клубу литер Г 5 по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 49 км. а/д «Алагир-Цей», на который зарегистрировано право собственности за ЗАО «Альплагерь -Цей» (свидетельства о праве собственности от 21.06.2006, от 19.12.2008) - это один и тот же объект недвижимости – пристройка к клубу, расположенный по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, туристическая база Цей, п.лагерь Буревестник. Разночтения в адресе объекта и в присвоенных ему литерах связаны с технической ошибкой. Указанное подтверждается также письмом Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по РСО-Алания от 10.12.2009 №Ф-15/970.

Поскольку в рамках данного дела не рассматривался спор относительно произведенных ООО Фирма «Владикавказ» улучшений и увеличения площади спорного объект недвижимости с момента его сдачи в аренду обществу, судом первой инстанции данные факты не исследовались и не устанавливались.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу указанной правовой нормы в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Оспаривание государственной регистрации отдельно от самого права допускается в тех случаях, когда регистрирующим органом нарушена процедура регистрации либо в результате регистрационных действий, отказа в государственной регистрации нарушено право заинтересованного лица, в отношении которого произведена оспариваемая регистрационная запись.

В данном случае спора о праве между ВУСБ «Цей», ЗАО «Альплагерь – Цей», Объединением и ООО Фирма «Владикавказ» на сданное обществу в аренду имущество нет.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права при нарушении регистрирующим органом действующего законодательства в процессе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно в том случае, если отсутствует спор о праве на соответствующее имущество.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемые действия (бездействие) государственного органа не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных процессуальных правовых норм законность оспариваемого действия (бездействия) государственного органа проверяется судом на момент его совершения.

Как следует из материалов дела, оспариваемая государственная регистрация договора аренды от 03.01.2002г. была совершена УФРС по РД 24.12.2004г. при наличии зарегистрированного права собственности у арендодателя на предмет аренды. Регистрация права собственности за ВУСБ «Цей» была признана незаконной в 2009 году решением Арбитражного суда РСО-Алания от 30.11.2009 по делу №А61-1778/09, в связи с тем, что ВУСБ «Цей» владело имуществом на праве оперативного управления, а собственником являлось Объединение организаций Профсоюзов РСО-Алания, по основаниям, возникшим до введения в действие закона о государственной регистрации.

Однако, ошибочная регистрация за ВУСБ «Цей» права собственности на сданное в аренду имущество, вместо права оперативного управления, не влечет незаконности государственной регистрации договора аренды, поскольку на момент ее совершения регистрирующий орган не обладал такими сведениями и не имел каких-либо законных оснований для отказа в совершении государственной регистрации договора аренды от 03.01.2002г.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки  с недвижимым  имуществом (Определение ВАС РФ от 09.10.2009 N ВАС-12847/09 по делу № А07-3084/2008)

Как следует из постановления Президиума Совета профсоюзов РСО-Алания от 21.11.2001г. и акта обследования, приложенного к договору аренды, утвержденного начальником Управления по делам туризма и экскурсий Совета профсоюзов РСО-Алания  20.01.2002, договор аренды от 03.01.2002г. заключен с согласия собственника в целях более рационального использования имущества.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» учреждение вправе сдавать имущество, находящееся у него в оперативном управлении,  в случаях, когда  передача в аренду осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества. При этом данные действия могут быть осуществлены учреждением с согласия собственника.

Поскольку договор аренды от 03.01.2002г. был заключен ВУСБ «Цей» с согласия собственника, у суда нет оснований для признания его недействительным, соответственно, нет оснований считать незаконной его государственную регистрацию.

Кроме того, по смыслу статей 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, помимо проверки оспариваемого действия государственного органа на предмет соответствия закону либо другому нормативному акту, необходимо установить нарушаются ли этим действием права лица,  заявляющего соответствующее требование.

Требования о признании государственной регистрации договора аренды незаконной заявлено тремя лицами – ВУСБ «Цей», Объединением организаций профсоюзов РСО-Алании и ЗАО «Альплагерь Цей».

Из материалов дела следует, что предмет аренды по акту приема-передачи от 31.01.2005г. передан в уставный капитал ЗАО «Цей», которое с 2005 года является его собственником. Ни ВУСБ «Цей», ни Объединение организации профсоюзов РСО-Алания не имеют с 2005 года отношения к указанному имуществу, в связи с чем их права оспариваемой регистрацией не нарушаются. ЗАО «Альплагерь Цей» создано в 2005 году и получило имущество, являющееся предметом аренды, только 31.12.2005 года, следовательно, на момент совершения государственной регистрации 24.12.2004г., его права также не могли быть нарушены.

При этом, ни один из  заявителей не пояснил, какие именно права были нарушены в результате государственной регистрации договора аренды от 03.01.2002г., который в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежал обязательной государственной регистрации, а также, каким образом, признание регистрации незаконной восстановит либо изменит их права и законные интересы. Поскольку оспаривание регистрации договора допустимо с одновременным оспариванием основания регистрации – договора, настоящее заявление не может быть удовлетворено.

Ссылка заявителей на низкий размер арендной платы, установленный  в договоре, как на доказательство нарушения их права, является несостоятельной, так как, разногласия по размерам арендной платы  подлежат разрешению  порядке, установленном статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения оспариваемой регистрацией прав заявителей, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцами и третьим лицом с самостоятельными требованиями срока исковой давности как по требованию о признании незаконной регистрации договора аренды, так и по требованию о признании договора аренды незаключенным.

Ни ВУСБ «Цей», ни ЗАО ««Альплагерь - Цей», ни Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания не отрицают того, что договор аренды спорного объекта от 01.03.2002 №5 действительно заключен сторонами договора и утвержден собственником имущества  - Советом профсоюзов РСО-Алания (правопредшественник Объединения организаций профсоюзов РСО-Алания), имущество действительно передано в аренду ООО «Фирма «Владикавказ», которое открыто с 2002 года пользуется арендованным имуществом. Таким образом, договор аренды сторонами исполнен. Арендатор оплачивает арендную плату. О факте заключения договора аренды ВУСБ «Цей» и Совету профсоюзов РСО-Алания было известно с момента его подписания и утверждения, то есть с января 2002. ЗАО ««Альплагерь - Цей» об имеющихся арендных отношения стало известно с момента создания, так как директором и ВУСБ «Цей» (с октября 2003 года) и ЗАО «Альплагерь - Цей» (с февраля 2005 года) является одно и то же лицо – Абаев И. В. Кроме этого, материалами дела доказано, что арендатор производил оплату арендных платежей по договору аренды от 03.01.2002 №5, в том числе и на расчетный счет ЗАО ««Альплагерь - Цей».

Поскольку специальных сроков исковой давности для требований о признании договора незаключенным не установлено (пункт 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации), они подлежат рассмотрению в пределах общего срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (три года).

Иск о признании незаконной регистрации договора аренды также не отнесен законом к числу требований, на которые исковая давность не распространяется, поэтому срок исковой давности по такому требованию также соответствует установленному в статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общему сроку в три года.

По смыслу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В случае истечения срока исковой давности принудительная (судебная) защита прав истца независимо от того, было ли в действительности нарушение его прав, невозможна.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, поэтому при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств (аналогичная правовая позиция изложена в определении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2009 №1800/09).

Поскольку срок действия договора аренды от 03.01.2002года № 5 составляет десять лет, сделка в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной  регистрации  и считается заключенной  с этого момента. Законом не ограничен срок обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган.

ВУСБ «Цей» как сторона, подписавшая договор аренды от 03.01.2002, и Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания, как лицо, утвердившее данный договор аренды в январе 2002, знали и должны были знать о том, что он в силу закона подлежит государственной регистрации. ЗАО «Альплагерь - Цей», ставший собственником спорного имущества в 2005, также знало о наличии арендных отношений на указанное имущество с ООО Фирма «Владикавказ» и должно было знать, что в силу закона договор аренды подлежит государственной регистрации.

С учетом открытости сведений ЕГРП и наличием сделки по обременению спорного имущества, стороной которого являлось созданное Объединением организаций профсоюзов РСО-Алания учреждение (ВУСБ «Цей»), с учетом утверждения Объединением оспариваемого договора аренды истцы и третье лицо с самостоятельными требованиями имели объективную возможность узнать о регистрации оспариваемого договора аренды и не были лишены возможности получить информацию о госрегистрации договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно