Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2010 по делу n А63-13296/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что  объектом земельных отношений могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Следовательно, в силу названных норм отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка препятствует заключению договора аренды.

В обоснование взыскания арендных платежей истец ссылается на положения договора от 03.07.2008 №6501.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок, указанный как объект договора от 03.07.2008 № 6501 на момент заключения договора не был идентифицирован, кадастровый учет участка не был проведен, его местоположение определено не было.

Таким образом, Комитетом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, свидетельствующих об определении местоположения, площади, межевании, кадастровом учете, фактическом использовании участка, а также акта приема-передачи участка, иные доказательства использования определенного земельного участка в материалы дела не предоставлено.

Как видно из материалов землеустроительного дела, раздела 6 прилагаемого кадастрового паспорта земельного участка от 03.03.2009 № 26 12/201/00-8250, кадастровый учет участка и внесение номера в государственный кадастр недвижимости были осуществлены только 26.02.2009 (т.1, л.д.97-100, т.2, л.д.1-22).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действовавшего на дату принятия решения о предоставлении участка) государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

При установленных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отклонены ссылки истца в обоснование расчета арендной платы с даты вынесения постановления от 15.08.2006 № 2773, на положения пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из материалов дела следует, что до момента государственного кадастрового учета земельный участок как объект гражданских прав не существовал.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что фактическая передача земельного участка не могла состояться до постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, следовательно, у сторон не могли возникнуть отношения по аренде земельного участка до постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а поэтому расчет арендной платы и пени                          может производиться только с момента государственной регистрации договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, в связи с чем из расчета арендной платы, представленного истцом, следует исключить период с 15.08.2006 по 07.04.2009 включительно.

Кроме того, согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.

Однако ни в договоре аренды земельного участка, ни в подписанном ответчиком акте выбора земельного участка, арендодатель не оговорил каких-либо недостатков предоставляемого в аренду земельного участка.

Вместе с тем, при проведении инженерно-строительных изысканий на земельном участке были выявлены его существенные недостатки, выраженные в значительном нарушении рельефа и препятствующие использованию участка по целевому назначению.

Так, в соответствии с картограммой объемов техногенного грунта, выполненной ОАО «СтавропольТИСИЗ», объем грунта, непригодного для размещения на нем объектов капитального строительства, составляет на участке 29840.54 куб.м.

Затраты общества по приведению участка в надлежащее состояние путем погрузки, вывоза и утилизации техногенного грунта, составляют согласно прилагаемой смете                       4 121 328 руб. (т.1, л.д.104-105, 116).

13.05.2009 Общество обратилось к Комитету письмом № 07-05/09, в котором сообщило о недостатках предоставленного земельного участка и в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило требование о соразмерном уменьшении арендной платы (т.1, л.д.106).

Требование общества было оставлено Комитетом без ответа.

19.05.2009 арендатор также передал арендодателю письмо исх. № 17/05 с просьбой произвести перерасчет арендной платы, исключив из расчета период, в течение которого невозможно было использовать участок – до 08.04.2009.

Письмом от 19.06.2009 № 06-2544-16 Комитет сообщил об отказе в перерасчете, указав, что постановление главы города Ставрополя о предоставлении в аренду земельного участка является ненормативным правовым актом, в соответствии с которым у гражданина или юридического лица возникает право пользования земельным участком (т.1, л.д.100-102).

Вместе с тем, целью предоставления участка является осуществление обществом проектирования и строительства производственной базы. До момента кадастрового учета участка, последний не существовал в качестве индивидуализированного объекта гражданских прав и возможность начать проектирование объекта и его строительство возникла у ответчика только после государственной регистрации договора аренды.

Представленными документами подтверждается, что производство проектных работ стало возможным только после идентификации земельного участка, его кадастрового учета и регистрации договора аренды. На основании договора от 05.06.2009 №06/09 был разработан проект производственной базы, проведены геодезические работы по акту от 22.07.2009 (т.2, л.д.28-30, 39-43).

Градостроительный план подготовлен 10.06.2009, разрешение на строительство получено 08.07.2009 (т.1, л.д.129, т.2, л.д.32-38).

Кроме того, на основании технического заключения ЗАО «Конструкторское бюро Ивлева» НПФ «Геотекспроектстрой» установлено:

1. Строительство производственной базы без ликвидации насыпи из техногенного грунта и мелиоративных мероприятий по осушению территории недопустимо;

2. Существующая насыпь грунта в объеме 29800 кб. м. перекрыла поверхностный сток ливневых вод с нагорных территорий южной и западной стороны. Накопление поверхностных вод перед насыпью ведет к заболачиванию и засолению территории выше насыпи. Необходимо в срочном порядке ликвидировать насыпь грунта с обеспечением рельефа территории, существовавшего до насыпи грунта. Данные работы необходимо выполнить вне зависимости от того, будет ли осуществляться строительство или нет;

3. Ввиду наличия на территории площадки строительства охранной зоны линии электропередач ВЛ 110 кв и клинообразной формы участка строительство производственной базы с площадью 10 000 кв. м. невозможно. При требуемой площади застройки под производственную площадь 20 000 кв. м. необходимо изменение границ отводимого участка или перенос строительства производственной базы на другую площадку (т.2, л.д.23-28).

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что в связи с недостатками переданного ответчику земельного участка потребуется проведение работ по корректировке проекта размещения производственной базы.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, с учетом исключения периода с 15.08.2006 по 07.04.2009, оплата арендных платежей подлежит с 08.04.2009 по 14.08.2009 за 128 дней и составляет 361 528 рублей.

Учитывая, что ответчиком произведена оплата платежным поручением №5 от 13.08.2009 в размере 235 294 руб. 35 коп., задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору от 03.07.2008 № 6501 за период с 08.04.2009 по 14.08.2009 составляет 127 233 рублей (т.1, л.д.115).

Доказательств по оплате 127 233 рублей за указанный выше период ответчиком суду не представлено, поэтому суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворения иска в части взыскания долга по арендной плате в сумме 127 233 рублей и об отказе в удовлетворении иска в остальной части.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.5.3 договора за просрочку платежа предусмотрено начисление пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по своевременной оплате арендных платежей, произвел расчет начисления пени, проверенный судом апелляционной инстанции и признанный  правильным, согласно которому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в общей сумме 8 137 руб.     71 коп., а именно: с 08.04.2009 по 14.08.2009 взысканию подлежало арендной платы за 128 дней в сумме 361 528 руб., с учетом оплаты, произведенной платежным поручением № 5 от 13.08.09 в размере 235 294 руб. 35 коп. взысканию подлежит 127 233 руб. 65 коп. (т.1, л.д.115).

На 15.06.2009 подлежала оплате арендная плата с 08.04.2009 по 15.06.2009 за 67 дней в сумме 189 760 руб. 75 коп. Следовательно, пеня за период с 08.04.2009 по 15.06.2009 (дату оплаты за 2 квартал 2009г) по ставке рефинансирования 8,5% составляет 3 001 руб. 90 коп.

На 14.08.2009 подлежало взысканию арендной платы за период с 08.04.2009 по 14.08.2009 – 362 528 руб., за 60 дней просрочки с 15.06.2009 на сумму 362 528 руб. задолженности пеня составила 5 135 руб. 81 коп.

Таким образом, общая сумма пени подлежащей уплате составляет в сумме 8 137 руб.            71 коп. (3001 руб. 90 коп. + 5135 руб. 81 коп.), которая правомерно взыскана судом первой инстанции, и обоснованно отказано в удовлетворении иска в остальной части.

Исковые требования в части расторжения договора правомерно оставлены судом первой инстанции без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса.

Согласно названной норме, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

В претензии от 02.07.2009 истец указал на необходимость оплаты задолженности и явки для расторжения договора в добровольном порядке.

Вместе с тем, истец не представил доказательств направления претензии о расторжении договора после истечения срока на добровольное погашение задолженности по арендной плате, следовательно, Комитетом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.07.2008 № 6501 правомерно оставил без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесены на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, при этом расходы по уплате госпошлины в части отказа в иске отнесенные на комитет в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации взысканию с последнего не подлежат, поскольку Комитет освобожден от ее уплаты.

Истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств в обоснование своих требований и доводам апелляционной жалобы.

Других доказательств в обоснование своих доводов истцом в суд апелляционной инстанции не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.02.2010 по делу №А63-13296/2009-С7-21 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П