Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2010 по делу n А25-1829/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 мая 2010 года                                                                                                         г. Ессентуки

Дело № А25-1829/2009

Регистрационный номер апелляционного производства

16АП-995/10(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2010.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Параскевовой С.А.,

судей: Казаковой Г.В. (докладчик), Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шестаковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.03.2010 по делу №А25-1829/2009 (судья Семенов М.У.) по иску Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска к индивидуальному предпринимателю Эркенову Аслану Шахарбиевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения, высвобождении указанного помещения и взыскании  задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии г. Черкесска – не явились, извещены;

от ответчика – индивидуальный предприниматель Эркенов Аслан Шахарбиевич,

У С Т А Н О В И Л:

Управление по имущественным и земельным отношениям г. Черкесска (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Эркенову Аслану Шахарбиевичу (далее - предприниматель Эркенов А.Ш., ответчик) о расторжении договоров аренды нежилого помещения № 38 от 04.02.2008 и № 38 от 18.08.2008, об освобождении арендуемого помещения и взыскании арендной платы в размере 1 042 194 рублей 52 коп. и пени в размере 75 330 рублей 76 коп. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточненных исковых требований), (т. 1, л.д. 6-10, 64-66).

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.03.2010 по делу №А25-1829/2009 иск Управления к предпринимателю в части расторжения договора аренды № 38 от 18.09.2008 нежилого помещения и высвобождении арендуемого помещения оставлен без рассмотрения. В удовлетворении иска в остальной части отказано. Управлению выдана справка на возврат из Федерального бюджета уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что Управлением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а при расчете арендной платы необоснованно применен повышенный коэффициент.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 09.03.2010 по делу                 №А25-1829/2009, Управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что судом не полно выяснены все обстоятельства дела, нарушены нормы материального права, в связи, с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению Управления, предпринимателем допущено существенное нарушение договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы по причине игнорирования уведомлений об увеличении ее размера. Кроме того, договор от 04.02.2008 подлежит расторжению в виду его незаключенности в связи с отсутствием государственной регистрации, а договор от 18.08.2008 является недействительным как несоответствующий требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Кроме того, Управлением соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании ответчик – Эркенов А.Ш. против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал отзыв на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Пояснил суду, что не согласен с примененным Управлением при расчете арендной платы повышенным коэффициентом, поскольку арендованное помещение нуждается в ремонте и реконструкции, что подтверждается актом приема-передачи имущества к договору от 18.09.2008 № 38.

Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о причинах неявки суд не известило.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.03.2010 по делу №А25-1829/2009 в апелляционном порядке в соответствии со статей 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.02.2008 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 38, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование, принадлежащее ее нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Первомайская, 49, общей площадью 327.2 кв. м, для использования под офис (т. 1, л.д. 14-15).

Договор заключен с даты подписания по 04.02.2057 на 49 лет (п. 1.2 договора).

Годовая арендная плата с НДС составляет 20 432 рубля 20 коп. (17 315 руб. 42 коп. оплата арендуемого помещения + 3 116 руб. 78 коп. – НДС), (п. 3.1 договора).

По акту приема – передачи от 04.02.2008 предмет договора передан Управлением предпринимателю  с указанием о том, что передаваемое нежилое помещение находится в надлежащем техническом состоянии, но требует проведение капитального ремонта и реконструкции (т. 1, л.д. 16).

18.09.2008 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен новый договор аренды нежилого помещения № 38, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование, принадлежащее ее нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Первомайская, 49, общей площадью 426,8 кв. м, для использования под офис (л.д.18-19).

Срок действия договора указан с даты подписания по 18.09.2057 на 49 лет (п. 1.2 договора).

Годовая арендная плата с НДС составляет 26 651 рубль 79 коп. (22 586 руб. 26 коп. оплата арендуемого помещения + 4 065 руб. 53 коп. – НДС), (п. 3.1 договора).

По акту приема – передачи от 18.09.2008 предмет договора передан Управлением предпринимателю  с указанием о том, что передаваемое нежилое помещение находится в надлежащем техническом состоянии, но требует проведение капитального ремонта и реконструкции (т. 1, л.д. 20).

Решением Думы муниципального образования г. Черкесска № 2 от 29.01.2009 ставки арендной платы увеличены с 01.02.2009 (т. 1, л.д. 22-35).

29.04.2009 Управление направило предпринимателю письменное уведомление и предложило подписать соглашение об изменении договора аренды (т. 1, л.д. 37, 36).

Предприниматель письмом от 21.05.2008 указал на неверное применение Управлением установленного решением городской думы коэффициента обустроенности помещения и направил ему свой вариант подписанного дополнительного соглашения (т. 1, л.д. 62-63).

Письмом от 07.07.2009 истец отклонил вариант дополнительного соглашения ответчика и потребовал подписать предложенный Управлением вариант соглашения об изменении договора (т. 1, л.д. 38).

23.07.2009 истец направил ответчику уведомление об аннулировании предыдущего уведомления в связи с технической ошибкой и предложил в течение 2 дней получить перерасчет арендной платы, предупредив о том, что в противном случае договор будет расторгнут (т. 1, л.д. 39).

28.08.2009 Управлением направлена предпринимателю претензия, содержащая требование в течение 10 дней внести арендную плату в размере 655 001 рубль 56 коп. и договорную пеню в сумме 31 450 рублей 07 коп. по состоянию на 31.08.2009, а также предупреждение о расторжении договора в случае отказа удовлетворить претензию (т. 1, л.д. 41).

11.09.2009 Управление уведомило предпринимателя о необходимости освобождения помещения в течение 1 месяца, указав на недействительность договора в виду его несоответствия требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (т. 1, л.д. 43).

20.11.2009 Управление вновь направило предпринимателю претензию от 19.11.2009  с требованием в течение 10 дней внести арендную плату в размере 947 278 рублей 34 коп. и договорную пеню в сумме 62 407 руб. 55 коп. по состоянию на 30.11.2009, и предупреждением о расторжении договора в случае отказа удовлетворить претензию (т. 1, л.д. 44, 43).

20.11.2009 Управление обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1).

В силу пунктов 1-3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при его расторжении - прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что предметом договоров от 04.02.2008 № 38 и от 18.09.2008 № 38 является одно и то же встроенное в жилой дом нежилое помещение, а заключение нового договора 18.09.2008 связано с изменением общей площади передаваемого в аренду помещения и тем самым увеличением арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование истца о расторжении договора аренды № 38 от 04.02.2008 не подлежат удовлетворению, поскольку данный договор прекратил свое действие в связи с заключением договора № 38 от 18.09.2008.

Довод управления о незаключенности договора № 38 от 18.09.2008 правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку материалами дела подтверждено, что договор зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2008.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции, о том, что оснований для признания договора аренды от 18.09.2008 недействительным на основании  статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не имеется.

При этом судом первой инстанции правильно указано, что статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлен запрет на заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, однако в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» нормы статьи 17.1 Закона о защите конкуренции действуют со 02.07.2008, а арендные отношения между истцом и ответчиком возникли 04.02.2008, т.е. до вступления в силу указанной нормы права, вследствие чего ее положения не могут применяться по настоящему спору.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а                           также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя возможно в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Следовательно, стороны вправе установить иные основания досрочного изменения или расторжения договора аренды как связанные, так и не связанные с нарушением его условий.

Договор аренды в пункте 3 предусматривает, что размер арендной платы может быть досрочно пересмотрен по требованию арендодателя в случае централизованного изменения тарифов.

В пункте 5 договора стороны согласовали, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор: пользуется помещением с существенными нарушениями условий договора, либо неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние помещения; три месяца подряд не вносит арендную плату; не производит необходимых ремонтов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только