Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2010 по делу n А77-246/2008. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А77-246/2008

15 февраля 2010 г.                                                                                    Вх.16АП-1100/2009(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2010 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Жукова Е. В.,

судей:   Баканова А. П., Казаковой Г. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой Н. А.,  

рассмотрев в открытом  судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А77-246/08 по иску Комитета имущественных и земельных отношений города Грозного к индивидуальному предпринимателю Эсиевой Падам Ибрагимовне о расторжении договора аренды нежилых помещений, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного» к Комитету имущественных и земельных отношений города Грозного, индивидуальному предпринимателю Эсиевой Падам Ибрагимовне о признании недействительным договора аренды №280 от 27.09.2004,

при участии в судебном заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений г. Грозного: не явились, извещены надлежащим образом (уведомление 012493 получено 26.01.2010),

от МУП «Управления бытового обслуживания г. Грозного»: Бахаев М. В. – по доверенности №02 от 08.02.2010,

от Эсиевой П.И.: Тельхигов С.У. – по доверенности от 15.01.2010,

от УФРС по ЧР: не явились, извещены надлежащим образом (уведомление 012209 получено 28.01.2010),

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных и земельных отношений города Грозного (далее КИЗО города Грозного), обратился в Арбитражный суд Чеченской Республики с заявлением о расторжении договора аренду нежилых помещений № 280 от 27.09.2004, расположенных по адресу: Чеченская Республика, город Грозный проспект Победы, 22 заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской республики и индивидуальным предпринимателем Эсиевой П.И. и отмене государственной регистрации права аренды, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы по Чеченской Республике.

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 09.04.2009 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции мотивировал решение тем, что истцом не соблюдены условия расторжения договора аренды, так же не представлены доказательства  нецелевого использования арендуемых помещений, в связи с чем требования о расторжении договора аренды нежилых помещений необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции,  Муниципальное унитарное предприятие «Управление бытового обслуживания города Грозного» (далее МУП   «Управление бытового обслуживания города Грозного», предприятие) обратилось с  апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, обосновав свою позицию тем, что решение вынесено с нарушением норм процессуального права, поскольку суд первой инстанции необоснованно не привлек к участию в деле МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного», за которым согласно договору №046 от 22.02.2008 закреплено спорное имущество на праве хозяйственного ведения.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 отменено решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 09.04.2009 по делу №А77-246/2008 с переходом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 20.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие «Управление бытового обслуживания города Грозного».

МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного» заявило исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения №280 от 27.09.2004 заключенного между КИЗО города Грозного и Эсиевой П. И. недействительным. В обоснование исковых требований МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного» ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом №161-ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» арендодателем по договору №280 от 27.09.2004 должно было выступать МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного», а не комитет имущественных и земельных отношений. В соответствии с пунктом 40 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда  Российской Федерации №6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 ГК и иными законами и при разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган – КИЗО города Грозного) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными. Поскольку КИЗО города Грозного не имело право передавать имущество, находящееся в муниципальной собственности в аренду предпринимателю, то договор аренды №280 от 27.09.2004 является недействительным.

Представитель МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного» в судебном заседании поддержал исковое заявление, просит признать договор аренды нежилого помещения  №280 от 27.09.2004 заключенный между КИЗО города Грозного и ИП Эсиевой П. И. недействительным.

Представитель ИП Эсиевой  П. И. в судебном заседании исковые требования не признал, подержал доводы, изложенные в отзывах на иск, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Комитет имущественных и земельных отношений г. Грозного и УФРС по ЧР о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает требования Комитета имущественных и земельных отношений города Грозного и МУП «Управление бытового обслуживания города Грозного» необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Правительства Чеченской Республики №282-р от 13.04.2004 между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (арендодатель) и ИП Эсиевой П. И. (арендатор) заключен договор аренды №280 от 27.09.2004, в соответствии с которым арендатору передано в аренду нежилое помещение 4/5 этажного дома общей площадью 280 кв. м. расположенное по адресу: Чеченская Республика, Заводской район, проспект Победы 22, для использования под магазин, кафе. Срок договора аренды предусмотрен сторонами с 27.09.2004 до 27.09.2009 (пункт 1.4 договора).  Пунктами 2.3.1 и 2.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать встроенное нежилое помещение исключительно по прямому назначению и не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого встроенного нежилого помещения без разрешения балансодержателя. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено в случаях умышленного ухудшения состояния встроенного нежилого помещения, предоставление арендатором помещения в субаренду без согласования арендодателя, задолженность по арендной плате в течении трех месяцев и по платежам за коммунальные услуги в течении одного месяца, а так же невыполнение арендатором возложенных на него обязанностей по текущему ремонту встроенного нежилого помещения (пункты 6.2, 6.2.1-6.2.5 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении регистрационной службы Российской Федерации по Чеченской  Республике от 28.12.2005 под номером 20-20-01/006/2005-587.

К договору аренды подписаны дополнительные соглашения от 14.08.2007 и от 11.07.2008 связанные с уточнением сроков платежа и размера арендных платежей.

В ходе разграничения республиканской и муниципальной собственности распоряжением Правительства Чеченской Республики №564-Р от 27.12.2006 объекты государственной собственности переданы  в муниципальную собственность города Грозного (том 1, л.д. 15).

КИЗО города Грозного, посчитав, что предприниматель нарушил существенные условия договора, касающиеся нецелевого использования арендуемого имущества, несанкционированный перепланировки арендуемых помещений обратился в арбитражный суд с иском. В обоснование исковых требований КИЗО города Грозного ссылается на то, что 02.03.2009 специалистами Комитета по имущественным и земельным отношениям города Грозного проведена проверка арендуемых Эсиевой П. И. помещений расположенных по адресу: г. Грозный, пр. Путина (Победы) 22, общей площадью 280 кв.м. на предмет соответствия использования помещений их целевому назначению и  установлено, что данные нежилые помещения, предоставленные ИП Эсиевой П. И. в аренду по договору №280 от 27.09.2004 для использования под кафе и магазин используются также под парикмахерскую 89,4 кв.м., под фотоателье «Кодак» - 19,4 кв.м. Кроме того, без согласования с собственником, балансодержателем помещений и главным архитектором города Грозного арендатором произведена перепланировка помещений. Об указанных нарушениях составлен акт-предписание, подписанный специалистами КИЗО города Грозного, в котором предпринимателю предписано устранить нарушения в срок до 10.03.2009. В связи с тем, что данные нарушения не устранены в срок,   составлен акт той же комиссии от 10.03.2009.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилых помещений, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодеком Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства судебная коллегия приходит  к выводу о том, что уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору аренды №280 от 27.09.2004, предложения о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств  предпринимателю не направлялись, акт-предписание от 02.03.2009 составленный специалистами КИЗО города Грозного не может быть принят в качестве такого уведомления, поскольку текст этого документа не содержит предложений о расторжении договора.

Одним из оснований нецелевого использования арендуемого помещения КИЗО города Грозного указано использование помещения под парикмахерскую и фотоателье.

Доказательств использования помещения под фотоателье в материалы дела в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

В связи с необходимостью использования арендуемых помещений по целевому назначению балансодержателем – МУП «Грозпарикмахерские» на основании письма контрольно-ревизионного отдела администрации города Грозный от 18.06.2007, ИП Эсиевой П. И. часть арендуемых нежилых помещений переоборудованы в парикмахерскую.

14.08.2007 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений №280 от 27.09.2004, которым не внесено никаких изменений в целевое использование арендуемых помещений.

Согласно решению Арбитражного суда Чеченской Республики от 03.03.2009 по иску КИЗО города Грозного к ИП Эсиевой П. И. о расторжении договора аренды №280 от 27.09.2004 и договора на аренду подвальных помещений №259 от 16.08.2004 одним из оснований для расторжения договора указывалось перепрофилирование бывшей парикмахерской под предприятие общественного питания. Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 03.03.2009 в удовлетворении исковых требований КИЗО города Грозного о расторжении договоров аренды №280 от 27.09.2004 и №259 от 16.08.2004, заключенных с ИП Эсиевой П. И. отказано. После переоборудования