Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2009 по делу n А63-17086/2008. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью, встречный удовлетворить полностью

инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, учитывая доводы, содержащиеся в заявлении ООО «Алекс и компания», встречном исковом заявлении Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (с учетом уточнения, дополнения) и возражениях относительно них, заслушав представителей сторон, приходит к выводу, что встречное исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя следует удовлетворить, а в удовлетворении требований ООО «Алекс и компания» отказать, исходя из следующего.  

Из материалов дела следует, что детскому саду – ясли №3 краевого управления бытового обслуживания решением исполкома Ставропольского городского Совета народных депутатов от 21.07.1987 №587 предоставлен по улице Маяковского, 7а земельный участок площадью 0,82 га в границах, согласно прилагаемому чертежу.    

20.04.1990 детскому саду – ясли №3 краевого управления бытового обслуживания (в настоящее время – муниципальное образовательное учреждение для детей дошкольного и младшего школьного возраста прогимназия №3 «Ромашка») выдан государственный акт о закреплении за ним на праве бессрочного пользования 0,82 га земли для размещения детского сада – ясли №3 по улице Маяковского, 7а.   

26.10.1993 детскому саду №3 «Ромашка» выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок площадью 0,72 га по улице Маяковского, 7а. При этом на обратной стороне свидетельства имеется чертеж земельного участка, площадь которого составляет 0,82 га. Указанное обстоятельство подтверждается заключением ОАО «СтавропольНИИгипрозем» от 15.10.2009. Кроме того, чертеж       земельного участка на обратной стороне свидетельства от 26.10.1993 аналогичен чертежу земельного участка, приложенному к решению исполкома Ставропольского городского Совета народных депутатов от 21.07.1987 №587.

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом приведенных норм право постоянного (бессрочного) пользования, удостоверенное государственным актом от 20.04.1990 и свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования от 26.10.1993, признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, введенной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования определены в статье 45 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 названного Кодекса, либо согласно пункту 2 данной статьи - в принудительном порядке на основании решения суда в установленных данной нормой случаях.

Передав земельный участок муниципальному образовательному учреждению для детей дошкольного и младшего школьного возраста прогимназия №3 «Ромашка» на праве постоянного (бессрочного) пользования, администрация города Ставрополя не вправе распоряжаться данным земельным участком без прекращения указанного ограниченного вещного права.

Материалами дела подтверждается, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,82 га муниципального образовательного учреждения для детей дошкольного и младшего школьного возраста прогимназия №3 «Ромашка» в судебном порядке не прекращалось, добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации не было. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.  

Между тем, без прекращения в установленном законом порядке ограниченного вещного права муниципального образовательного учреждения для детей дошкольного и младшего школьного возраста прогимназия №3 «Ромашка», постановлением главы города Ставрополя от 24.08.2006 №2869 муниципальному образовательному учреждению прогимназии №3 «Ромашка» в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 0,69 га, т.е. площадь земельного участка уменьшена. При этом пункт 1 решения исполнительного комитета Ставропольского городского совета народных депутатов от 21.07.1987 №587 признан утратившим силу.  

Кроме того, уменьшение площади земельного участка муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» в пользу ООО «Алекс и компания» проведено в нарушение постановления Правительства Российской Федерации  №312 от 13.05.1992 «О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования», поскольку пункт 8 указанного постановления определяет возможность изъятия земельного участка под общеобразовательными учреждениями только с согласия Министерства образования Российской Федерации. Доказательств получения согласия Министерства образования Российской Федерации в материалах дела нет. В материалах дела имеется письмо Министерства образования Ставропольского края о том, что подобное изменение площади проведено без их согласия.

В силу абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе не применять ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

При таких обстоятельствах и учитывая, что ограниченное вещное права муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» в соответствии с требованиями закона не прекращено, постановление главы города Ставрополя от 24.08.2006 №2869 не подлежит применению как противоречащее закону (статья 120 Конституции Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что изъятая у муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» часть земельного участка площадью 0,13 га предоставлена в аренду ООО «Алекс и компания». 12.04.2007 между ООО «Алекс и компания» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды земельного участка площадью 0,164 га. При этом часть изъятого у муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» земельного участка вошла в земельный участок площадью 0,164 га, предоставленного в аренду ООО «Алекс и компания».

Действующее земельное законодательство не предусматривает такого основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком как предоставление его по договору аренды другому лицу.

            Таким образом, на момент принятия администрацией города Ставрополя постановления №889 от 12.04.2007 «О предоставлении ООО «Алекс и компания» земельного участка для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями  по ул. Маяковского,7 в квартале 117» и заключения договора аренды земельного участка от 12.04.2007, часть земельного участка площадью 0,13 га находилась у муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку земельный участок, предоставленные администрацией города Ставрополя в аренду ООО «Алекс и компания», входит в площадь общего земельного участка, находящегося в вещном пользовании муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка», то требование Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка №5673 от 12.04.2007 является законным и обоснованным, и подлежит удовлетворению.

Довод ООО «Алекс и компания» о том, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2006 площадь земельного участка муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» составляет 0,69 га, арбитражным апелляционным судом не принимается по следующим основаниям.

По смыслу статьи 7 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правила о государственной регистрации установлены в интересах охраны прав третьих лиц, которые должны получить достоверную информацию о недвижимом имуществе (правах, ограничениях (обременениях). Свидетельство о государственной регистрации права собственности является правоподтверждающим документом. Между тем при наличии спора о праве собственности указанный документ не является допустимым доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) права на спорное недвижимое имущество. Принадлежность недвижимого имущества определяется на основании правоустанавливающих документов (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), которыми в рассматриваемом случае являются решение исполкома Ставропольского городского Совета народных депутатов от 21.07.1987 №587, государственный акт от 20.04.1990, свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок от 26.10.1993. Сведения, содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, не должны приниматься во внимание (абзац 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, из материалов дела следует, что при предоставлении земельного участка в аренду и заключении оспариваемого договора была нарушена процедура предоставления земельного участка предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. После чего орган местного самоуправления, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

По смыслу названных норм принятию решения о предоставлении земельного участка для строительства предшествует его государственный кадастровый учет.

Постановлением главы города Ставрополя от 10.02.2004 №545 земельный участок по улице Маяковского был предоставлен для проведения проектно-изыскательских работ, тогда как указанный земельный участок не был в установленном законом порядке сформирован и не был поставлен на кадастровый учет, в связи с чем не мог быть объектом сделки и предоставлен для проведения указанных работ, а в последующем и для строительства.

13.10.2005 постановлением главы города Ставрополя №4265 в вышеуказанное постановление внесены изменения в части предоставления земельного участка для многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, т.е. данным постановлением был изменен вид разрешенного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативно правовыми актами представительного органа муниципального образования в соответствии с частями 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований. Однако, публичные слушания по    вопросу изменения вида разрешенного использования, с малоэтажного жилого дома на многоэтажный жилой дом органами местного самоуправления не проводились.

Таким образом, учитывая, что договор аренды между ООО «Алекс и компания» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен на часть земельного участка находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка» и при его заключении нарушена процедура предоставления земельных участков, то требование Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании недействительным договора аренды земельного участка №5673 от 12.04.2007 подлежит удовлетворении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В связи с фактическим использованием земельного участка уплаченная ООО «Алекс и компания» арендная плата возврату не подлежит. ООО «Алекс и компания» в порядке применения последствий недействительности сделки обязано возвратить администрации города Ставрополя по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:12:03 02 12:0022.  

Что касается требований ООО «Алекс и компания» о признании недействительным постановления главы города Ставрополя №2737 от 06.10.2008 «Об отмене некоторых постановлений главы города Ставрополя» в части, то в его удовлетворении следует отказать, поскольку ООО «Алекс и компания» выделена в аренду часть земельного участка находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у муниципального образовательного учреждения прогимназия №3 «Ромашка», и при его выделении нарушена процедура предоставления земельных участков, а потому администрация города Ставрополя обоснованно отменила принятие ранее ненормативные акты, принятые с нарушением требований закона и нарушающие права третьих лиц. Договор аренды земельного участка признан судом недействительным, т.е. зарегистрированное право аренды оспорено в судебном порядке.

В удовлетворении ходатайства третьего лица – Бородина Е.К. о взыскании с ООО «Алекс и компания» судебных расходов