Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2009 по делу n А25-545/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОНЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                    Дело № А25-545/09

19 октября 2009 года                                                                         Вх.16АП-2392/09(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей: Луговой Ю.Б., Цигельникова И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мишиным А.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу СХПК «Пата» на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 17.08.2009 по  делу № А25-545/09 по иску СХПК «Пата» к администрации Хабезского района, администрации Зеленчукского района, администрации Кош-Хабльского сельского поселения о признании действительным договора купли-продажи от 28.07.2006 и признании права собственности на недвижимое имущество (судья Шишканов Д.Г.),

при участии представителей сторон:

от СХПК «Пата»: Нанаев Г.Ф. – по доверенности от 09.03.2009,

от администрации Хабезского района: не явился, извещена Борануков Х.К. – по доверенности от 12.10.2009,

от администрации Зеленчукского района: не явился, извещена 06.10.09, просит рассмотреть в отсутствие представителя,

от администрации сельского поселения а.Кош-Хабль: Борануков Х.К.- глава, Артеменко А.А. – по доверенности от 14.05.09,

от УФРС по КЧР: не явился, извещено 05.10.09,

У С Т А Н О В И Л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Пата» (далее  – истец, СХПК) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Хабезского муниципального района, Администрации Зеленчукского муниципального района, Администрации Кош-Хабльского сельского поселения о признании действительным договора купли-продажи имущественного комплекса от 28.07.06 г., заключенного в простой письменной форме между Колхозом им. Аргунова А.Д.(далее – Колхоз) и истцом, а также о признании за истцом права собственности на следующее недвижимое имущество, приобретенное по договору от 28.07.06 г.:

1. здание хлебопекарни с мельницей, расположенные в а. Кош-Хабль Хабезского

района по ул. Мельничной, 28;

2. овощехранилище (строительные материалы), расположенное в а. а. Кош-Хабль

Хабезского района по ул. Мельничной, 28;

3. коровник (строительные материалы), расположенный в а. Кош-Хабль Хабезского района по ул.Мельничной, 30;

4.мастерская (строительные материалы), расположенная в а. Кош-Хабль Хабезского района по ул. У. Хабекова, 78;

5. склад Г-образный (строительные материалы), расположенный в а. Кош-Хабль Хабезского района по ул. У. Хабекова, 78;

6. здание пилорамы (строительные материалы), расположенное в а. Кош-Хабль Хабезского района по ул. У. Хабекова, 78;

7. склад (строительные материалы), расположенный в а. Кош-Хабль Хабезского района по ул. У. Хабекова, 78;

8. мелиоративное сооружение – пруд площадью 2 га, расположенное в а. Кош-Хабль Хабезского района, урочище «Дзалико»;

9. здания ОТФ №№ 1 и 2, расположенные в Зеленчукском районе, урочище Башкирка».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике (далее по тексту – Управление).

Исковые требования мотивированы тем, что СХПК приобрел указанные им объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 28.07.06 г., заключенного с Колхозом в ходе процедуры банкротства последнего. Ликвидация Колхоза по завершении конкурсного производства лишила истца возможности предъявить иск о понуждении продавца по договору от 28.07.06 г. к государственной регистрации права собственности на спорное имущество до его перехода к истцу. Истцом указано, что спорная недвижимость была возведена (построена) Колхозом «Путь Ильича» в 1960-е – 1970-е годы, впоследствии после выделения из Колхоза «Путь Ильича» двух хозяйств (Колхозов «Инжидж» и «Зеюко») и его переименования в Колхоз им. Аргунова А.Д. правопреемником прав на спорные объекты стал Колхоз им. Аргунова А.Д. Оплату по договору купли-продажи истец подтверждает расходными кассовыми ордерами № 17 от 18.05.06 г. и № 28 от 10.06.06 г.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 17.08.2009 в удовлетворении иска СХПК отказано. Судебный акт мотивирован тем, что, истец не доказал первичное право продавца на проданное имущество, спорные объекты не отражены на балансе колхоза, перечень имущества, переданного в паевой фонд, отсутствует. Представленная истцом копия бухгалтерского баланса и перечня основных средств не подтверждают факт принадлежности спорного имущества колхозу. Суд пришел  к выводу об отсутствии достаточно допустимых и достоверных доказательств наличия права собственности колхоза на указанное в договоре имущество. Суд также пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи поскольку существенное условие договора о предмете не было согласовано. Отсутствуют доказательства оплаты имущества. Суд пришел к выводу о том, что спорное имущество является бесхозяйным, поскольку отсутствуют доказательства принадлежности имущества кому-либо. В случае, если бесхозяйная вещь не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, СХПК вправе требовать признания права собственности на имущество в порядке приобретательской давности. По указанным основаниям суд отказал в удовлетворении иска.

СХПК не согласилось с данным решением суда, в связи с чем подал апелляционную жалобу. В своей жалобе истец указал, что является добросовестным приобретателем, колхоз им.Аргунова А.Д. является правопреемником колхоза им.»Путь Ильича». Покупатель является законным владельцем имущества, являющегося предметом исполненного договора. СХПК на протяжении нескольких лет несет бремя содержания, ремонта, охраны имущества. В судебном заседании представитель СХПК поддержал доводы жалобы, а также представил в апелляционный суд подлинники договора купли-продажи от 28.07.2006, акта приема-передачи от 28.07.2006, перечня основных средств колхоза на 01.01.2004., счета-фактуры от 28.07.2006 №1. В связи с этим истец просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Представители Администрации Хабезского района и Администрация Кош-Хабльского сельского поселения просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную. Жалобу без удовлетворения. Администрация Кош-Хабльского сельского поселения пояснила, что имеет намерение обратиться в Управление с заявлением о регистрации спорного имущества в качестве бесхозяйного в соответствии с п.3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что признание права собственности истца на данное имущество повлечет за собой нарушение ее прав и законных интересов как органа местного самоуправления, на территории которого находится спорное имущество.

Администрация Зеленчукского муниципального района в отзыве на жалобу просит суд в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.

Рассмотрев апелляционную жалобу СХПК, материалы дела, а также выслушав доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены решения суда и удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.04.05 г. по делу № А25-608/05-9 было возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении Колхоза имени Аргунова А.Д., введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Валюжинич Э.П. Решением от 01.11.05 г. по делу № А25-608/05-9 Колхоз им. Аргунова А.Д. был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Валюжинич Э.П.

В ходе процедуры конкурсного производства между Колхозом им. Аргунова А.Д. в лице конкурсного управляющего Валюжинич Э.П.  и истцом  заключен договор купли-продажи имущественного комплекса от 28.07.06 г., в соответствии с которым истец приобрел объекты недвижимого имущества общей стоимостью 168 397 руб., в том числе: здание хлебопекарни с мельницей стоимостью 90 115 руб., овощехранилище (строительные материалы) стоимостью 16 090 руб., коровник (строительные материалы) стоимостью 44 692 руб., мастерская (строительные материалы) стоимостью 3 000 руб., склад Г-образный (строительные материалы) стоимостью 3 000 руб., здание пилорамы (строительные материалы) стоимостью 2 000 руб., склад (строительные материалы) стоимостью 2 000 руб., ОТФ № 1 стоимостью 3 000 руб., ОТФ № 2 стоимостью 3 000 руб., мелиоративное сооружение – пруд площадью 2 га стоимостью 1 500 руб.

Определением от 03.08.06 г. конкурсное производство в отношении Колхоза им. Аргунова А.Д. было завершено. В ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности данного юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Истец, ссылаясь на отсутствие у него правоустанавливающих документов на приобретенное по договору от 28.07.06 г. имущество и указывая на невозможность в связи с ликвидацией Колхоза им. Аргунова А.Д. осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на спорное имущество, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что истец не доказал первичное право продавца на проданное имущество, спорные объекты не отражены на балансе колхоза, перечень имущества, переданного в паевой фонд, отсутствует. Представленная истцом копия бухгалтерского баланса и перечня основных средств не подтверждают факт принадлежности спорного имущества колхозу. Суд пришел  к выводу об отсутствии достаточно допустимых и достоверных доказательств наличия права собственности колхоза на указанное в договоре имущество. Суд также пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи, поскольку существенное условие договора о предмете не было согласовано. Отсутствуют доказательства оплаты имущества. Суд пришел к выводу о том, что спорное имущество является бесхозяйным, поскольку отсутствуют доказательства принадлежности имущества кому-либо. В случае, если бесхозяйная вещь не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, СХПК вправе требовать признания права собственности на имущество в порядке приобретательской давности. По указанным основаниям суд отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истец, считая себя собственником спорного имущества, ссылаясь на невозможность государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием правоустанавливающих документов и ликвидацией продавца, обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права. В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Статьей 551 Кодекса предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен. Поэтому в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности либо о государственной регистрации права собственности.  Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что использованный истцом способ защиты права является правильным.

При этом, рассматривая  иск о признании договора действительным и признании права собственности, суду необходимо установить существование права на объект недвижимости у продавца (до его ликвидации) и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (статья 6 Закона о государственной регистрации прав), регистрации самой сделки в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества. В связи с этим доводы администрации Зеленчукского района, изложенные в отзыве на жалобу о недействительности договора в связи с отсутствием регистрации, являются неправомерными.

Суд, отказывая в иске, указал на несоответствие договора правилам статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор купли-продажи недвижимости должен содержать признаки, позволяющие определенно установить объект недвижимости.

Однако судом не учтено, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи, основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами оспариваемой сделки являлись колхоз им.Аргунова А.Д. и СХПК «Пата», которые друг к другу претензий по поводу условий данного договора и его исполнения не имели. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 28.07.2006. Поэтому вывод суда о незаключенности договора купли-продажи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд правильно указал, что для оценки требований истца суду необходимо установить