Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 по делу n А20-1806/2008. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                               Дело №А20-1806/2008

30 сентября 2009 года

                                                 Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2009,

                                                 дата изготовления постановления в полном объеме 30.09.2009

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей: Жукова Е.В., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриным В.А.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Хачетлов З.Х. – доверенность от 25.07.2009,

от ответчиков: от Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике – Ошхунов Т.Х. – доверенность от 16.01.2009,

рассмотрев исковое заявление ООО «Агроторг» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике

третье лицо: Министерство Финансов Российской Федерации

о выселении из нежилого здания, передаче в собственность нежилых помещений, обязании зарегистрировать право собственности на нежилые помещения, признании зарегистрированного права оперативного управления незаконным и аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агроторг» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском (с учетом принятых судом уточнений) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике об обязании освободить административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями с передачей в собственность истца 594,6 кв.м. достроенных площадей без возмещения стоимости; обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике зарегистрировать за истцом право собственности на 594,6 кв.м. достроенных площадей, а также о признании зарегистрированного за Управлением Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике права оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в указанном административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв.м., 1 этаж, незаконным и аннулировании записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №07-07-01/034/2005-169 от 06.12.2005.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.02.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике обязано освободить административное здание, находящееся по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, с достроенными площадями и передать его ООО «Агроторг» в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. Признано недействительным зарегистрированное за Управлением Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике право оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности), общей площадью 594,6 кв.м., 1 этаж, адрес объекта: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, аннулирована запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №07-07-01/034/2005-169 от 06.12.2005. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.02.2009, Управление Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике подало апелляционную жалобу.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.02.2009 отменено. Суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство финансов Российской Федерации. 

Производство по настоящему делу приостанавливалось до разрешения другого дела, и определением от 07.09.2009 производство по делу было возобновлено и его рассмотрение назначено на 17 часов 15 минут 23.09.2009.

В судебном заседании представитель истца подержал доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнениях к нему, и просил удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике просил отказать в удовлетворении исковых требований, поддержав доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, учитывая доводы, содержащиеся в исковом заявлении и возражениях относительно него, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 31.12.1998 ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» и Кабардино-Балкарское Республиканское учреждение юстиции (Палата) по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Учреждение) подписали договор аренды №29, по условиям которого ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» передало Учреждению во временное владение и пользование помещение площадью 270 кв.м в административном здании по адресу: пр. Ленина, 54. Пунктом 4.3 установлен срок действия договора: с 01.01.1999 по 01.01.2008  Государственная регистрация договора произведена 21.03.2000.

Письмом от 21.07.1999 №427-9-99 Учреждение просило ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» дать согласие на производство реконструкции и строительство пристройки к зданию в связи с увеличением объемов работы и расширением штата.

В письме от 19.08.1999 №253 ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» сообщило Учреждению об отсутствии возражений против производства реконструкции и строительства пристройки к зданию при сохранении условий договора аренды, если это не ухудшит состояние здания в целом, а также просило согласовать проект реконструкции с руководством ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника».

Распоряжением главы администрации г. Нальчика от 20.08.2001 №905, принятым по результатам рассмотрения обращения Учреждения и письма ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» от 19.08.1999 №253, Учреждению разрешен комплексный капитальный ремонт со строительством пристроек и перепланировкой существующих помещений в административном здании арендуемом у ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника».

Учреждением проведен комплексный капитальный ремонт здания, возведен пристрой, произведена перепланировка арендованного помещения.

17.07.2004 ООО «Агроторг» и ОАО «Нальчикская межрайсельхозтехника» заключили договор купли-продажи указанного здания, 16.07.2004 – акт приема-передачи. Государственная регистрация договора произведена 07.08.2004. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.08.2004 зарегистрирован переход права собственности ООО «Агроторг» на административное здание общей площадью 318,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В акте обследования от 31.05.2005, составленном филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Кабардино-Балкарской Республике, указано, что общая площадь нежилого помещения по пр. Ленина, 54 по внутренним обмерам составляет 913,2 кв. м; в настоящее время произведена реконструкция и достройка здания площадью 594,6 кв. м; пристройка не достроена (отсутствуют частично полы, внутренняя отделка); процент готовности – 91%.

06.12.2005 произведена государственная регистрация права оперативного управления за Управлением Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) общей площадью 594,6 кв. м, по адресу: г. Нальчик, пр. Ленина, 54, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №07-07-01/034/2005-169.

Срок действия договора аренды №29 от 31.12.1998  истек 01.01.2008 (пункт 4.3), однако Управление Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике продолжало пользоваться зданием и после указанной даты.

В письме от 26.06.2008 №2 ООО «Агроторг» просило освободить здание в течение трех дней с момента получения указанного письма со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Управление Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике требование ООО «Агроторг» не исполнило.

Считая свои права нарушенными, ООО «Агроторг» обратилось в суд с настоящим иском.

В силу положений пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, после прекращения договора аренды арендованное имущество подлежит возврату арендодателю вместе с улучшениями, неотделимыми без вреда для имущества. При этом законодательством не предусмотрено признание за арендатором какого либо права на неотделимые улучшения арендованного имущества. Он вправе лишь рассчитывать на возмещение стоимости этих улучшений.

Из материалов дела следует, что улучшения, произведенные Управлением Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике, относятся к неотделимым улучшениям (реконструкция помещения, перепланировка, пристройка).

Так, из свидетельства о государственной регистрации права от 06.12.2005 и распоряжения главы администрации г. Нальчика от 20.08.2001 №905 следует, что недостроенное помещение, за счет которого увеличилась площадь административного здания, является частью здания, созданной в результате его комплексного капитального ремонта со строительством пристроек и перепланировкой существующих помещений. Достроенное помещение не имеет отдельного адреса, согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 05.03.2005, здание по адресу пр. Ленина, 54 представляет собой единый объект площадью 913,2 кв. м.  Неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным объектом права в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

Поскольку договор аренды прекращен, а действующим законодательством не предусмотрено признание за арендатором какого-либо права на неотделимые улучшения арендованного имущества, то требования истца об обязании ответчика освободить спорное административное здание и о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права оперативного управления на недостроенное нежилое помещение в административном здании (91% готовности) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, исходя из положений статей 209, 216, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, право оперативного управления производно от права собственности, возникает на основании решения собственника о закреплении принадлежащего ему имущества на праве оперативного управления за созданным собственником учреждением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218, статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Из указанных правовых норм следует, что без государственной регистрации права государственной собственности Российской Федерации не может быть зарегистрировано право оперативного управления за учреждением. Между тем, в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации права собственности Российской Федерации на недостроенное нежилое помещение в административном здании, что свидетельствует о незаконности регисрации права оперативного управления за Управлением Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике.

Ссылка ответчиков на договор от 17.12.2004 о распределении достроенных площадей, как на основание нахождения Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике в них,  арбитражным апелляционным не принимается, поскольку указанная сделка является ничтожной в силу ее несоответствия требованиям закона.

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Условиями договора от 17.12.2004 предусмотрено, что после введения в эксплуатацию достроенных дополнительных помещений, с даты подписания акта приемки государственной комиссии, часть здания и достроенных помещений – 433,31 кв. м переходит в собственность Кабардино-Балкарскому Республиканскому учреждению юстиции (Палата) по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (правопредшественник Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике).

Между тем, Учреждение и его правопреемник – Управления Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике являются органами государственной власти, имущество у которых находится на праве оперативного управления.

Поскольку у Учреждения недвижимое имущество находиться на праве собственности в силу статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации не может, то договор от 17.12.2004 является ничтожной сделкой.

Кроме того, условиями договора от 17.12.2004  предусмотрено, что Учреждение передает часть достроенных помещений ООО «Агроторг», т.е. распоряжается недвижимым имуществом, что также противоречит положениям статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Учреждение вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Согласие собственника – Российской