Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 по делу n  А61-1782/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

357600, Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, факс: [phone], e-mail: [email protected]

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

29 мая 2009 г.                                                                                                            г. Ессентуки

Дело №  А61-1782/08

                                                 Регистрационный номер 16АП-752/09(1)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая  2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.(докладчик), 

судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вишневским Д.Ю.     

рассмотрев апелляционную жалобу АМС г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная  Осетия- Алания от 18.02.09  по делу № А61-1782/08 (судья Родионова Г.С.) по иску Администрации местного самоуправления г.Владикавказ к ответчику  Закрытому акционерному обществу «Каскад» третье лицо Территориальное управление Роснедвижимости по РСО-Алания о расторжении договора аренды земельного участка № 973 от 29.04.2004г.,

при участии от ответчика:  представитель Машуков Р.А.,   

от  истца: не явились, уведомлены надлежащим образом,

от  третьего лица: не явились, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа РСО-А (далее -Администрация) обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Каскад» (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 973 от 29.04.2004 г.

Решением  суда первой инстанции от 18.02.09   в удовлетворении иска отказано.

 Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, администрация  обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, обосновав свою позицию тем, что решение принято с нарушение норм материального  права. Принятый судебный акт существенно нарушает права и законные интересы апеллянта  и подлежит отмене, поскольку суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание юридически значимые обстоятельства  дела.

Представитель истца в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика  в судебном заседании доводы апелляционной жалобы не признал, поддержал предоставленный отзыв, согласно которого считает решение суда первой инстанции от 18.02.09 г.  законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм материального и процессуального права. Просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.     

Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная  Осетия- Алания  от 18.02.09г. проверена в апелляционном порядке в соответствии главой 34 АПК РФ.

Заслушав сторону, исследовав  материалы дела, проверив доводы апелляционной  жалобы и поступившего отзыва, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, а апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением Администрации №310 от 20.06.2002 г.  Обществу было разрешено проведение проектно-изыскательских работ на земельном участке, находящемся по адресу: г. Владикавказ, ул. Пушкинская/Карцинское шоссе для строительства торгового дома и кафе.

На основании постановления №648 от 28.08.2003 г. Администрация предоставила Обществу указанный земельный участок для строительства.

Во исполнение постановления №648 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.04.2004 г заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду на срок с 15.02.2004 г. по 15.02. 2014 г. земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 15:09:02 03 001:0006. Согласно главе 3 договору арендатор обязан вносить арендную плату, ежегодный размер которого составляет 37 026 руб., ежеквартально равными частями до истечения 10 дня следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет. Расчет арендной платы определен в Приложении №1 к договору.

Обществом на земельном участке был возведен объект капитального строительства литер «А-А1» общей площадью 982 кв.м. Строительство объекта незавершенно. На него зарегистрировано право собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 14.09.2006 г. за номером 15-15­01/031/2006-015.

Имея задолженность по арендной плате, Общество согласно платежному поручению №2 от 21.01.2008 г. перечислило на счет Администрации арендную плату за 2004-2006 гг. в размере 382 077 руб.

Администрация в одностороннем порядке при расчете арендной платы изменила коэффициент к базовой ставке арендной платы. В результате чего размер задолженности увеличился и с учетом пени составил 1 199 801 руб.

Общество требование Администрация по уплате указанной суммы не исполнило, что вызвало обращение Администрации в суд. 09.09.2008 г. Арбитражным судом РСО-А принято заявление Администрации к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 199 801 руб. к своему производству. В связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы, наличием задолженности, Администрация наряду с обращением в суд, направила обществу письмо №556 от 17.10.08 г. с предложением об оплате указанной задолженности в недельный срок и досрочном расторжении договора, которое получено адресатом. Однако Общество в указанный в предложении недельный срок оставило предложение без ответа и задолженность не погасило. Таким образом обязанность досудебной процедуры истцом была соблюдена.

По делу №А61-1452/2008 решением суда первой инстанции от 01.11.08 г., оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.09 взыскано с Общества задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. в размере 51 064 руб. с учетом пени.

Вместе с тем, неуплата аренды и неиспользование земельного участка по назначению послужили основанием для обращения Общества с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование своего требования Администрация ссылается на нарушения требований статьей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1.1 договора аренды, а именно: неуплата арендных платежей более чем за 6 месяцев, неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, отсутствие разрешительной документации на строительство объекта капитального строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований  суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

Решением суда от 01.11.2008 г. по иску по делу №А61-1452/2008, вступившим в законную силу 26.01.2009 г., установлено, что требование Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. обосновано лишь в размере 51 064 руб. с учетом пени. В силу части 2 статьи    69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факты, установленные указанным решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, имеют преюдициальное значение.

Таким образом, установлено, что между сторонами имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Однако Общество, с нарушением сроков оплаты, но осуществило арендную плату в меньшем размере в связи, с чем образовалась задолженность. Оплата большей части арендных платежей была произведена Обществом в досудебном порядке. В этой связи, ссылка Общества на отсутствие задолженности по арендной плате, правильно признана необоснованной, поскольку опровергается указанным решением суда. Оплаченная Обществом сумма по платежному поручению №2 решением суда была включена в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 2004 г. по 2006 г.

По решению суда от 01.11.2008 г.   определен размер задолженности по арендной плате соответствующий ее годовому размеру. На решение суда исполнительный лист не был выдан. Доказательства, подтверждающие исполнение решения суда Обществом, суду не представлены. Поскольку Администрация не ставила вопрос о взыскании арендных платежей за 2008 г.,   факт оплаты аренды за 2008 г. не исследовался.

Пунктом 4.4.3. договора предусмотрена оплата аренды в размере и на условиях, установленных договором. Невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев в соответствии с пунктом 4.1.1. договора является основанием для его досрочного расторжения.

Частью 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Однако в части 1 статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора, как невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев, не содержится.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 28 Информационного письма от 11.01.2002 г. №66 разъяснил, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом вывод суда первой инстанции  о том, что нарушение в виде неуплаты арендной платы более чем за 6 месяцев, допущенное Обществом, не может быть квалифицировано как существенное является обоснованным и подтвержденным материалами дела. Наряду с вышеизложенным учитывается положение пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, согласно которому даже признание нарушения договора существенным не является основанием, автоматически влекущим расторжение договора судом в случае, если сторона допустившая такое нарушение, в разумный срок его устранила. В данном случае разумный срок исполнения решения суда, определившего размер задолженности по арендной плате, не истек.

  В обоснование своего требования, Администрация сослалась на нецелевое использование земельного участка. Предметом договора аренды земельного участка является предоставление земельного участка из земель поселений для использования в целях строительства торгового дома и кафе. Согласно акту проверки земельного законодательства Управления по земельным ресурсам г. Владикавказа от 11.07.2008 г. на спорном земельном участке строительство торгового дома и кафе незавершенно, начаты фундаментные работы. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции не оспаривалось Администрацией. Целевое использование земельного участка под строительство соответствует условиям договора аренды. Таким образом, Обществом осуществлены определенные вложения в имущество, которые изменяют показатели функционирования участка и улучшают его характеристики. Произведенные улучшения объекта аренды являются неотделимыми. Они произведены во исполнение договора и являются собственностью Общества, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку материалами дела подтвержден факт использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии основания для досрочного расторжения договора и о необоснованности заявленного требования в этой части.

В этой связи   довод истца о нарушении Обществом срока строительства, предусмотренного пунктом 4.1.1. договора, обоснованно признан судом первой инстанции не состоятельным. В соответствии с пунктом 4.1.1. арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, кроме всего прочего, в случае, неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет. Материалами дела подтверждается факт использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта нарушения срока окончания строительных работ, имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, был установлен срок окончания строительных работ, нарушение которых явилось бы основанием для расторжения договора. Однако в рассматриваемой ситуации срок окончания строительства сторонами не определен. Условие об использовании земельного участка в целях строительства в течение трех лет не может квалифицироваться как условие о сроке окончание строительства.

Довод Администрации о расторжении договора аренды в связи с отсутствием разрешения на строительство подлежал отклонению поскольку  Администрацией было санкционировано разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, земельный участок был предоставлен для использования его под строительство объекта капитального строительства. Обществом представлено свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Части 2 и 4 указанной статьи устанавливают перечень документов, на основании, которых регистрируется право собственности на объект незавершенного строительства, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности. К ним относятся документы, подтверждающие право пользования данным земельным участком, разрешение на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание