Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А63-2887/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

по делу № А63-4630/2010, их оценки по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд в постановлении от 13.02.2013, оставленном без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 24.06.2013, признал, что площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости комбината, составляет 800,3 кв. м (для здания склада материалов) и 197,46 кв. м (для здания столярной мастерской). Координаты характерных точек границ участков определены по проекту восстановления границ. Поскольку в указанной части земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 передан обществу в аренду незаконно (статьи 1, 36 Земельного кодекса), судебные инстанции по делу № А63-4630/2010 пришли к выводу, что договор от 09.06.2009 № 7269 в этой части недействителен (ничтожен) в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановление апелляционного суда от 13.02.2013 по делу № А63-4630/2010 послужило основанием для уточнения в государственном кадастре недвижимости площади и границ земельного участка с кадастровым номера 26:12:030407:7. Уточненные границы и местоположение земельного участка определены с учетом судебного акта и акта восстановления границ.

Постановлением главы администрации города от 16.05.2014 № 1760 ООО «САМ» продлен срок аренды земельного участка кадастровый номер 26:12:030407:7 площадью 5051 кв. м, расположенного по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе. Между ООО «САМ» и комитетом по имуществу заключен договор аренды земельного участка от 20.05.2014 № 3658.

Комитетом градостроительства ООО «САМ» выдано разрешение на строительство от 27.06.2014 № RU 26309000-«0486-С». Застройщиком продолжено строительство. ООО «САМ» был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4% (общая площадь застройки 586,9 кв. м), право собственности, на который зарегистрировано в ЕГРП 07.08.2014, номер регистрации 26-26-01/072/2014-598.

По договору купли продажи от 15.08.2014 ООО «САМ» (продавец) продало ООО «Константа» (покупатель) объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе. Право собственности ООО «Констант» на незавершенный строительством объект зарегистрировано в ЕГРП 11.09.2014, номер регистрации 26-26-01/103/2014-077.

Постановлением главы администрации города от 18.12.2014 № 4230 земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе, предоставлен в аренду ООО «Константа». Между комитетом по имуществу (арендодатель) и ООО «Константа» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2014 № 4405. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в ЕГРП, номер регистрации 26-01-133/2009/2014-946.

Комитетом градостроительства ООО «Константа» выдано разрешение на строительство от 29.01.2015 № RU-26309000-«39С» сроком действия до 29.01.2015.

Комбинат полагая, что оспариваемые ненормативные правовые акты и сделки нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение этими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Наличие заключенных договоров аренды земельного участка, предполагает оценку оспариваемых постановлений администрации города только в совокупности с заключенными на их основе гражданско-правовых сделок – договоров аренды земельного участка от 20.05.2014 № 3658 и от 22.12.2014 № 4405.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Не являясь стороной оспариваемых договоров аренды земельного участка от 20.05.2014 № 3658 и от 22.12.2014 № 4405, комбинат должен доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Судом правомерно отклонен довод комбината о незаконном изменении площади спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 в нарушение ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Так, статья 11.2. Земельного кодекса регламентирует порядок образования новых земельных участков, к которым спорный земельный участок не относится.

В данном случае изменение площади спорного земельного участка с 6020 кв. м на 5051 кв. м обусловлено установлением в судебном порядке несоответствия площади и границ данного участка, ввиду включения в его площадь частей земельных участков, необходимых для обслуживания принадлежащих комбинату объектов недвижимости.

В силу пункта 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Границы земельного участка кадастровый номер 26:12:030407:7 уточнены в соответствии с состоявшимся судебным актом, содержащим все необходимые уникальные характеристики участка. Координаты точек, обозначающих границы земельных участков, необходимых для использования строений комбината, были определены судебным актом по делу № А63-4630/2010. Ссылка истца на отсутствие в кадастре недвижимости данных о спорном земельном участке опровергается представленной в дело копией кадастрового паспорта земельного участка от 22.04.2014 № 26/501/14-221099. Земельный участок имеет площадь 5051 кв. м и разрешенный вид использования под строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

В соответствии с положениями статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса продление договора аренды является правом арендодателя. Вместе с тем по смыслу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено. В отзыве на иск администрация города указывала, что при заключении договора аренды на новый срок учитывалось отсутствие у ООО «САМ» возможности осуществить строительство в установленные сроки ввиду наличия спора относительно земельного участка, отведенного под строительство, до момента уточнения границ земельного участка, и ввиду действия обеспечительных мер, принятых судом.

Состоявшимися судебными актами по делу № А63-4630/2010 установлено выполнение ООО «САМ» мероприятий необходимых для осуществления строительства: подготовка проектной документации, прохождение проектной документацией государственной вневедомственной экспертизы, получение застройщиком разрешения на строительство и начало производства работ.

При направленности воли сторон сделки на продление арендных правоотношений от администрации города не требовалось совершения каких-либо публичных действий, а от арендатора заявление в суд требований о понуждении заключить договор.

В соответствии с разрешением на строительство от 27.06.2014 № RU 26309000-«0486-С» ООО «САМ» был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 4% (общая площадь застройки 586,9 кв. м).

ООО «САМ», как собственник объекта незавершенного строительства, вправе было его продать по договору купли-продажи от 15.08.2014 ООО «Константа».

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Соответствующие правила земельного и гражданского законодательства применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 года № 82/09).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Поскольку у ООО «САМ» земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, находился в аренде, при покупке ООО «Константа» указанного объекта недвижимости оно также приобрело право на аренду земельного участка в силу закона.

Ссылка во вводной части постановления администрации города от 18.12.2014          № 4230 на ст. 36 Земельного кодекса не повлияла на фактическое основание возникновения у ООО «Константа» права на спорный земельный участок под объектом незавершенного строительства для целей продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (п.1.1 договора аренды от 22.12.2014 № 4405).

Довод комбината о том, что у ООО «Константа» права собственности на незавершенный строительством объект и, как следствие, права аренды на земельный участок не возникли, ввиду невозможности отнесения возведенных фундаментов к недвижимому имуществу, вступает в противоречие с заявленным истцом требованием о признании объекта незавершенного строительства степенью готовности 4 %, по адресу ул. Апанасенковская, 12/1 в г. Ставрополе, самовольной постройкой и ее сносе.

Согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе. Пунктом 5 статьи 1 Закона       № 221-ФЗ установлено, что в соответствии с этим законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Согласно статье 16 Закона № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 этого Закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997      № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Отнесение незавершенного строительством объекта к недвижимости подтверждается копией технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного по состоянию на 01.07.2014. Государственная регистрация права ООО «САМ» на недвижимое имущество подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 07.08.2014 серии 26- АИ 847551, выданного Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

Суд отклонил довод истца о том, что при применении статьи 167 ГК РФ к требованиям (возврат в первоначальное состояние) комбинат сможет претендовать на земельный участок в силу статьи 31 Земельного кодекса. Указанная норма утратила силу с 01.03.2015 и не подлежит применению к спорным правоотношениям. Доказательств того, что комбинат заинтересован в приобретении спорного земельного участка в аренду на торгах именно для целей продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Обосновывая нарушение своих прав продлением органами местного самоуправления арендных отношений с застройщиком, комбинат не представил доказательства принятия уполномоченным органом решения об ином порядке распоряжения земельным участком, а также не обосновал возможность сохранение разрешенного вида использования земельного участка и самого участка при прекращении договорных отношений с действующим арендатором.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. Положениями части 8 статьи 36 настоящего кодекса предусмотрено,