Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу n А63-9839/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

по 31.07.2017 (на 3 года), участок предоставлен под жилищно-эксплуатационные объекты по Михайловскому шоссе, 18, в квартале 516. Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.09.2014, номер регистрации 26-26-01/103/2014-012.

Письмом от 02.06.2014 № 06/1-02-2454 администрация города отказала ООО «ТеплоМастер» в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (в том числе при переходе права собственности на здание, строение, сооружение) (за исключением предоставления земельных участков в собственность за плату») в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:2, площадью 20 730 кв. м, по Михайловскому шоссе, 18 «а», под производственной базой. Отказ мотивирован наличием в кадастровом паспорте земельного участка от 21.05.2014 № 26/501/14-274702 записи о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

В письме от 01.08.2014 № 06/1-02-3441 администрация города отказала ООО «ТеплоМастер» в предоставлении муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории». В отказе от 01.08.2014 № 06/1-02-3441 администрация города указала, что при нанесении характерных точек границ испрашиваемого обществом земельного участка на электронную карту города и при сопоставлении сведений кадастрового плана территории выявлено пересечение границ испрашиваемого земельного участка с границами учтенного земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72. Кроме того представленная схема не соответствует установленным требованиям, а именно в ней не указано ограничение в использовании земельного участка в связи с наличием в его границах линии электропередач, схема прошита неверно.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:021510:72 сформирован за счет территории производственной базы, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконными распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка, действий кадастровой палаты по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72, оспорило заключенный по результатам торгов договор от 01.08.2014 № 3958 аренды земельного участка, а также отказы администрации города в предоставлении обществу муниципальных услуг по оформлению прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:2, имеющего вид разрешенного использования - производственная база.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац второй пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:021510:2 площадью 20 730 кв. м, сформированный для эксплуатации объектов производственной базы по Михайловскому шоссе, 18 в г. Ставрополе, возникло у общества в силу закона.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение этими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 2 и п. 3 Правил установления на местности границ объектов землеустройства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 № 688, установление на местности границ объектов землеустройства осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующих объектах землеустройства. Установление на местности границ объекта землеустройства (вынос границ на местность) выполняется по координатам характерных точек таких границ (точек изменения описания границ объекта землеустройства и деления их на части), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Также в соответствии с частью 7 статьи 38 Закона о кадастре местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений случаях используется единая государственная система координат (часть 4 статьи 6 Закона о кадастре).

На основании пункта 2 части 1 статьи 22, части 12 статьи 38 названного Закона при постановке на кадастровый учет земельного участка с заявлением в орган кадастрового учета представляется межевой план, форма и требования к подготовке которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Законом порядке обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции были исследованы следующие документы: план земельного участка, предоставленного в аренду МДЭП № 1 Октябрьского района по Михайловскому шоссе 18 (утвержден председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Ставрополя); акт об отводе границ земельного участка в натуре от 10.10.1995 площадью 20730 кв. м; кадастровая выписка от 06.06.2013 № 26/501/13-216309 о земельном участке с кадастровым номером 26:12:021510:2 (в составе план (чертеж, схема) земельного участка (лист № 2)); межевое дело от 02.07.2013, оформленное в связи с образованием земельного участка площадью 5 269 кв. м с кадастровым номером 26:12:021510:72, в составе кадастрового дела.

Из межевого плана земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72 (лист № 9 «схема расположения земельных участков», лист № 10 «чертеж земельных участков и их частей»), а также фрагмента карты города Ставрополя с нанесенными границами земельного участка, приложенного к схеме, утвержденной распоряжением от 17.06.2013 № 835-р, видно, что спорный земельный участок формировался за счет части территории земельного участка 26:12:021510:72.

Оценив и исследовав представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд установил, в нарушение части 9 статьи 38 Закона о кадастре при формировании границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72 его местоположение было определено в границах землепользования общества под принадлежащими ООО «ТеплоМастер» на праве собственности объектами производственной базы. При этом земельный участок формировался и поставлен на кадастровый учет в порядке образования нового земельного участка из государственных земель, а не путем раздела земельного участка 26:12:021510:2. В соответствии с договором от 05.06.1996 № 184 земельный участок 26:12:021510:2 сформирован для эксплуатации объектов производственной базы. Согласие общества на образование земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72 не испрашивалось и им не давалось. В связи с формированием земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72 произошло существенное изменение площади и конфигурации ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:2 по отношению к площади и конфигурации, содержавшейся в документах, изначально определявших местоположение его границ. В этом случае у органа кадастрового учета имелись основания для отказа в осуществлении кадастрового учета по части 4 статьи 27 Закона о кадастре.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к правильному выводу о незаконности распоряжения заместителя главы администрации города (директора комитета градостроительства) об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане от 17.06.2013 № 835-р и несоответствии  закону действий органа кадастрового учета, выразившихся в принятии решения от 26.07.2013 № 26/301/13-102257 об осуществлении кадастрового учета в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72.

Суд верно указал, что данное решение кадастровой палаты нарушает принцип сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах, а также права общества, поскольку препятствует последнему осуществлению кадастрового учета и оформлению прав в отношении земельного участка для целей эксплуатации производственной базы.

Исходя из указанных обстоятельств договор от 01.08.2014 № 3958 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:72 в силу статей 167, 168 правомерно признан судом  недействительным (ничтожным).

Суд также учел и то обстоятельство, что в рамках дела № А63-12518/2014 рассматривается требование ООО «Ставропольская МДС ПМК» о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2014 № 3958, в связи с тем, что фактически участок не был передан предприятию, использование его по назначению невозможно, поскольку он находится в фактическом пользовании общества, границы участка  не были определены в натуре (столбы, колышки не забиты, забор отсутствует).

Признавая незаконными отказы администрации города в предоставлении обществу муниципальных услуг по оформлению арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:021510:2, суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется такими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом.

В пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При этом органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных Приказом Министерства экономического развития  Российской Федерации от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав