Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 по делу n А22-12/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

незавершенное строительство жилого многоквартирного дома, который ответчик приобретает у истца (пункт 1.1), (том 1, л.д. 33).

В пункте 1.2 стороны указали, что истец (продавец) обязуется передать в собственность незавершенное строительство жилого сорок квартирного дома по адресу: г. Элиста, 8 микрорайон, вторая очередь строительства вместе с прилегающим земельным участком за 300 000 000 рублей и передает с баланса на баланс 3 трехкомнатные квартиры, именуемые в дальнейшем объект.

Далее в пункте 2.2.1 договора стороны установили, что покупатель обязан передать оговоренные выше квартиры по завершению строительства или предоставить в любом районе города по согласованию с продавцом, а в пункте 2.2.2. договора установили оплату покупки в течение 30 дней со дня заключения договора, то есть до 20 апреля 1995 года.

Таким образом, из буквального толкования условий договора купли-продажи от 20.03.1995 следует, что покупатель до 20.04.1995 оплачивает стоимость незавершенного строительства в размере 300 000 000 рублей, что в настоящее время составляет 3 000 000 рублей, и передает с баланса на баланс 3 трехкомнатных квартиры по завершению строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Элиста, 8 микрорайон, или предоставляет три трехкомнатные квартиры в любом районе города.

Следовательно, при заключении договора сторонами согласованы условия передачи трех трехкомнатных квартир в качестве оплаты предмета купли продажи.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стоимость незавершенного строительства составляет 300 000 000 неденоминированных рублей и три трехкомнатные квартиры.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что из условий договора невозможно установить, входили ли три трехкомнатные квартиры в стоимость всего проданного объекта, не соответствуют условиям договора.

При этом судом первой инстанции не учтена правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, в котором указано, что условие, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что ответчиком оплата 300 000 000 неденоминированных рублей по договору купли-продажи от 20.03.1995 произведена в полном объеме по квитанциям к приходному кассовому ордеру № 2, 3, 4, платежным поручениям № 3 от 10.07.1995, № 1 от 23.05.1995, № 31 от 19.01.1996,  а платежным поручением № 33 от 28.02.1997 произведена оплата пени в сумме 31 621 000 неденоминированных рублей в связи с несвоевременным исполнением обязательства по оплате стоимости недвижимого объекта (том 1, л.д. 37,38,39).

Доказательств того, что ответчиком были исполнены обязательства по договору купли продажи от 20.03.1995 по передаче трех трехкомнатных квартир как в доме, являющегося предметом договора купли-продажи, так и в любом другом районе города Элиста, в материалах дела не имеется и таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Более того, ответчик не отрицал того факта, что по договору купли продажи от 20.03.1995 квартиры истцу не передавались.

Учитывая, что в ходе рассмотрения заявленных требований в суде первой инстанции было установлено, что у ответчика не имеются в наличии трехкомнатные квартиры, истцом уточнены заявленные требования о взыскании стоимости трехкомнатных квартир в сумме 6 952 122 рублей 84 копеек исходя из следующего расчета (том 2, л.д. 59).

Общая площадь одной трехкомнатной квартиры в жилом доме, являвшегося предметом договора купли-продажи незавершенного строительства от 20.03.1995, построенного и введенного в эксплуатацию 31.12.2009, составляет 68,12 кв.м, стоимость одного квадратного метра в среднем по Республики Калмыкия с учетом отделки составляет в размере 34 019 рублей, согласно справке Министерства строительства, транспорта и дорожного хозяйства  от 01.07.2013 (том  2, л.д. 66, 67).

Доказательств того, что средняя стоимость трехкомнатной квартиры иная, чем указана истцом в уточненных исковых требованиях, поступивших в суд 16.07.2013, в материалы дела ответчиком не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку сторонами в договоре от 20.03.1995 определен срок предоставления квартир условием сдачи жилого дома в эксплуатацию, то именно с этого времени следует исчислять срок, в течение которого истец вправе требовать предоставления ему квартир, а поскольку у ответчика отсутствуют квартиры на праве собственности в указанном доме или в каком либо иной районе города, истец правомерно обратился в суд с иском о взыскании стоимости трех комнатных квартир исходя из среднерыночной стоимости 1 квадратного метра на территории Республики Калмыкия.

Следовательно, исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 6 952 122 рублей 84 копеек.

Суд апелляционной инстанции не согласен с доводами ответчика и выводами суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с момента оплаты пени 28.02.1997, поскольку срок передачи квартир установлен сторонами с указанием на событие – по завершению строительства жилого дома, строительство которого было завершено и  жилой дом введен в эксплуатацию 31.12.2009, следовательно, именно с этого момента у истца возникло право требовать исполнение условий договора, что соответствует статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации как в старой, так и в новой редакции.

При этом судом первой инстанции не учтены указания и выводы суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 12.11.2014, в котором дословно указано «Между тем суды не учли, что в соответствии пунктами 1.2 и 2.2.1 договора купли-продажи от 20.03.1995 компания обязана передать продавцу (обществу) три трехкомнатных квартиры по завершению строительства или предоставить в любом районе города по согласованию с продавцом, то есть возможность требования передачи квартир зависит от момента завершения строительства жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 31.12.2009, после чего у общества возникло соответствующее право требования».

Доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о том, что истец не вправе требовать выплаты стоимости трехкомнатных квартир, поскольку ответчик не осуществлял строительство жилого дома, а распорядился объектом незавершенного строительства 02 декабря 1996 года, после чего указанный объект после нескольких перепродаж был демонтирован и на его месте по новому проекту другим лицом - ООО «Бетонинвест», возведен другой 45 -квартирный дом, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим основаниям.

Факт того, что ответчик 02 декабря 1996 года распорядился приобретенным у истца объектом незавершенного строительства, не освобождает  его от обязательства по исполнению условий договора от 20.03.1995 о передаче трех трехкомнатных квартир истцу, в том числе не только в жилом доме, являющегося объектом купли-продажи как незавершенного строительством объекта, но и в любом другом жилом доме по согласованию с истцом.

В материалах дела имеются договоры о перепродажи объекта незавершенного строительства жилого дома, в которых указано, что объект имеет готовность 12 %, в том числе при заключении договора купли-продажи от 23.05.2008 с ООО Бетонинвест», который завершил строительство и сдал жилой дом в эксплуатацию (том 2, л.д. 19-20,21, 23, 33-34).

Следовательно, то обстоятельство, что строительство жилого дома завершено иным лицом, также не может являться основанием для отказа в заявленных требованиях о взыскании стоимости квартир, которые ответчик обязан был передать истцу по договору.

При этом судом первой инстанции не учтена позиция кассационной инстанции, в постановлении которого указано, что ссылка на то, что на момент рассмотрения спора 40-квартирный дом общей площадью 1 531, 68 кв. м принадлежит не ответчику, а ООО «Бетонинвест», является необоснованной, поскольку общество заявило требование о взыскании стоимости квартир, а не о передаче имущества в натуре.

Кроме того, из представленного суду апелляционной инстанции сообщения отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Элисты за № ОШ-03/326 от 12.05.2015 следует, что согласно условий задания на проектирование строительство многоквартирного дома на 45 квартир осуществлялось на базе строящегося жилого дома на 40 квартир, при этом все планировочные решения были приняты в габаритах строящегося 40 квартирного дома по адресу: г. Элиста, 8 микрорайон, дом 35-А, окончание строительства было завершено в измененном виде с учетом увеличения квартир с 40 до 45-ти (том 8, л.д. 61).

Следовательно, у суда апелляционной инстанции не вызывает сомнений тот факт, что незавершенное строительство жилого дома, являющегося предметом договора купли-продажи от 20.03.1995, завершено в 2009 году и жилой дом введен в эксплуатацию 31.12.2009.

В соответствии со статьей  270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права ли процессуального права.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем суд пришел к выводам  не соответствующим обстоятельствам дела и судом неправильно истолкованы нормы права, а поэтому допущенные судом первой инстанции нарушения привели к принятию незаконного судебного акта.

Суд апелляционной инстанции также считает, что судом первой инстанции не выполнены указания суда кассационной инстанции и не учтены выводы, изложенные в постановлении от 12.11.2014.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции  считает, что решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 23.03.2015 по делу № А22-12/2013 следует отменить и в соответствии со статьями 269 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ООО «Коват» к обществу с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» требований о взыскании стоимости трех трехкомнатных квартир по договору купли-продажи от 20.03.1995 в размере 6 952 122 руб. 84 коп.  и взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коват» стоимость трех трехкомнатных квартир в размере 6 952 120 руб. 84 коп. по договору купли-продажи от 20.03.1995.

Таким  образом, апелляционная жалоба является обоснованной и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает необходимым судебные расходы по уплате государственной пошлине возложить на ответчика и взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 57 760 руб. и в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коват» государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 23.03.2015 по делу № А22-12/2013 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Коват» к обществу с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» о взыскании стоимости трех трехкомнатных квартир по договору купли-продажи от 20.03.1995 в размере 6 952 122 руб. 84 коп. удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коват» стоимость трех трехкомнатных квартир в размере 6 952 120 руб. 84 коп. по договору купли-продажи от 20.03.1995.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 57 760 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коват» государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   Г.В. Казакова

Судьи                                                                                                 И.Н. Егорченко

                                                                                                            З.М. Сулейманов