Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 по делу n А22-12/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                                 Дело  № А22-12/2013

19 июня 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коват» на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 23.03.2015 по делу № А22-12/2013 (судья Садваев Б.Б.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коват» (ИНН 0814031390, ОГРН 1130816005055)

к обществу с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» (ИНН 0814004847, ОГРН 1020800767701)

о взыскании среднерыночной стоимости трех трехкомнатных квартир в размере 6 952 122 руб. 84 коп.,

третьи лица ООО «Бетонинвест», ОАО «Опцион», ООО «Атон»,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Коват»  представителей  Кичикова О.А. (директор), Доногруппова Н.А. по доверенности от 22.10.2014;

от общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» представителей Манжикова П.А. (директор), Сафонова С.И. по доверенности от 11.06.2015,

в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Коват» (далее – ООО «Коват», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фондовая компания «Аш» (далее – ООО «Фондовая компания «Аш», компания, ответчик) о взыскании 6 952 122 рублей 84 копеек стоимости трех трехкомнатных квартир (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Бетонинвест», ООО «Атон» и ОАО «Опцион».

Решением суда от 28.10.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.08.2014, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи от 20.03.1995 является заключенным, его государственная регистрация не требовалась. Однако в отношении заявленных требований пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с момента оплаты компанией в адрес общества пени по договору купли-продажи (платежное поручение от 28.02.1997), то есть с момента, когда общество узнало о неисполнении обязательства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2014 решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.10.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу № А22-12/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия. Судом кассационной инстанции указано, что судами не учтены условия пунктов 1.2 и 2.2.1 договора купли-продажи от 20.03.1995, в соответствии с которыми  компания обязана передать продавцу (обществу) три трехкомнатных квартиры по завершению строительства или предоставить в любом районе города по согласованию с продавцом, то есть возможность требования передачи квартир зависит от момента завершения строительства жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 31.12.2009, после чего у общества возникло соответствующее право требования.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 23.03.2015 в удовлетворении исковых требований ООО «Коват» к ООО Фондовая компания «Аш» о взыскании стоимости трех трехкомнатных квартир по договору купли-продажи от 20 марта 1995 года в размере 6 952 122 руб. 84 коп. отказано. Взыскана с ООО «Коват» в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 57 760 руб. 61 коп. Судебный акт мотивирован тем, что истцом пропущен срок исковой давности, поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению.

Не согласившись с принятым решением от 23.03.2015 по делу № А22-12/2013, ООО «Коват» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что Арбитражный суд Республики Калмыкия не выполнил указания суда кассационной инстанции, поэтому принят незаконный судебный акт.

Определением от 07.05.2015 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 15.06.2015.

В судебном заседании 15.06.2015 представители общества с ограниченной ответственностью «Коват» поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители общества с ограниченной ответственностью Фондовая компания «Аш» поддержали доводы отзыва, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители третьих лиц ООО «Бетонинвест», ОАО «Опцион», ООО «Атон», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 23.03.2015 по делу № А22-12/2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции необходимо отменить, апелляционную жалобу удовлетворить и принять по делу новый судебный акт.

Как следует из материалов дела, 20.03.1995 ООО фирма «Гермес-1» (продавец) и ТОО фондовая компания «Аш» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает незавершенный строительством 40-квартирный жилой дом по адресу: г. Элиста, 8 микрорайон, вторая очередь строительства (далее - объект) за 300 млн. неденоминированных рублей и передает с баланса на баланс три трехкомнатные квартиры.

Оплата денежными средствами производится в течение 30 дней со дня заключения договора, то есть до 20.04.1995 (пункт 2.2.2 договора).

Передать оговоренные квартиры покупатель обязан по завершению строительства жилого дома или предоставить в любом районе города по согласованию с продавцом (пункт 2.2.1 договора).

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру № 2, 3, 4, а также платежным поручениям иных лиц за покупателя от 10.07.1995 № 3, от 23.05.1995 № 1, от 19.01.1996 № 31 и от 28.02.1997 № 33 произведена оплата стоимости приобретенного объекта по договору купли-продажи от 20.03.1995 в денежном эквиваленте.

Решением собрания учредителей от 18.08.1995 ООО фирма «Гермес-1» ввиду изменения состава учредителей перерегистрировано в ООО «Коват».

02 декабря 1996 года компания (продавец) и ЗАО «Фондовый центр НПФ» (покупатель) заключили договор купли-продажи № 111 -12/96, по условиям которого объект продан покупателю за 350 млн. неденоминированных рублей. Пунктом 1.7 договора установлено, что после окончания строительства дома покупатель передает продавцу в собственность на основании данного договора, с целью исполнения обязательств по ранее заключенным договорам, 5 квартир совокупной площадью 499,8 кв. м (1 четырехкомнатную квартиру, 3 трехкомнатные квартиры,  1 двухкомнатную квартиру).

15 сентября 1998 года ЗАО «Фондовый центр НПФ» (продавец) и ОАО «Опцион» (покупатель) заключили договор купли-продажи № 2-09/98 объекта.

14 июля 2005 года по договору купли-продажи № 181/05 незавершенный строительством объект продан ООО «Управление механизированных работ», которое продало объект по договору купли-продажи от 23.05.2008 ООО «Бетонинвест».

Полагая, что окончательный расчет по договору купли-продажи от 20.03.1995 в виде передачи трех трехкомнатных квартир покупатель не произвел, общество обратилось с в суд с иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции правильно указано о том, что в соответствии с частью 1 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому арбитражному суду.

В связи с тем, что на момент принятия искового заявления в той редакции, в какой они были заявлены, дело подлежало рассмотрению арбитражным судом Республики Калмыкия, несмотря на то обстоятельство, что в последующем истцом были уточнены исковые требования в части взыскания стоимости трехкомнатных квартир, заявленные требования подлежали рассмотрению Арбитражным судом Республики Калмыкия.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации права № 122-ФЗ) был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев со дня его официального опубликования, т.е. с 31.01.1998, следовательно, для заключенного сторонами 20.03.1995 договора купли-продажи, т.е. до введения в действие указанного выше Закона, не требовалась государственная регистрация.

Таким образом, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации права №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статья 6 Закона о государственной регистрации).

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, оценив условия договора купли-продажи от  20.03.1995 и пункт 1.2 в частности, пришел к выводу, что договор следует признать заключенным, за исключением в части передачи с баланса на баланс трех единиц трехкомнатных квартир, в связи с чем в указанной части договор не влечет за собой юридических последствий.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда первой инстанции не согласен по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли- продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как следует из абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущее», параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В абзацах 2, 4 пункта 2 и пункте  3 названного Постановления разъяснено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Кроме того, в пункте 2 постановления указано о том, что требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Как видно из договора купли-продажи от 20.03.1995 предметом договора является