Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 по делу n КСНИМОТ08.10.2014.. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                                                                                                                        

28 апреля 2015 года                                                                                                     № А63-9927/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛИНА» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015 по делу № А63-9927/2014 (судья Жирнова С.Л.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛИНА» (ОГРН 1142651002383)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486),

администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901)

о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 31.07.2014 исх. № 08/14-3687с об отказе обществу с ограниченной ответственностью «ЛИНА» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5 в квартале 204;

об обязании администрации города Ставрополя принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «ЛИНА» в аренду для продолжения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5 в квартале 204 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064),

общества с ограниченной ответственностью «Грин Дом» (ОГРН 1022601980081),

Мелкумова Александра Ивановича,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЛИНА» (далее – заявитель, общество, ООО «ЛИНА») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) и администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании незаконным решения комитета от 31.07.2014 исх. № 08/14-3687с об отказе ООО «ЛИНА» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5 в квартале 204; об обязании администрации принять решение о предоставлении обществу в аренду для продолжения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5 в квартале 204 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, общество с ограниченной ответственностью «Грин Дом» (далее – ООО «Грин Дом») и Мелкумов Александр Иванович.

Решением суда от 22.01.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что отсутствие доказательств заключения администрацией в лице уполномоченного органа (комитета) договора аренды земельного участка с третьим лицом и избрание обществом ненадлежащего способа судебной защиты исключают возможность удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ЛИНА» подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянта, общество в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение права аренды на спорный земельный участок, как собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015 по делу № А63-9927/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 07.08.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО «Грин Дом» (арендатор) заключен договор аренды № 669 земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь (далее – договор), согласно которому арендатору передан в аренду на три года (с 01.07.2012 по 30.06.2015) земельный участок с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5 в квартале 204, общей площадью 4 942 кв. м.

11.12.2013 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (регистрационный номер 26-26-01/117/2013-848), что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2014.

15.02.2014 между ООО «Грин Дом» и ООО «ЛИНА» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого заявитель приобрел в собственность объект незавершенного строительства – торговый комплекс литера «А», степенью готовности 15%, площадью застройки 1 619,9 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:419 по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/15.

14.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке за номером 26-26-01/005/2014-292, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2014.

29.05.2014 ООО «ЛИНА» обратилось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «Грин Дон» № 669 от 07.08.2013 и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, как новому собственнику.

Письмом от 31.07.2014 исх. № 08/14-3687с комитет сообщил обществу об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровый номером 26:12:031002:419, поскольку на основании пункта 2.9 административного регламента администрации по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства», утвержденного постановлением администрации от 03.06.2014 № 1959, имеются противоречия между заявленными и оформленными в установленном порядке правами в представленных документах.

Полагая, что отказ комитета является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящегося на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как видно из материалов дела, 14.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.02.2014, заключенного между ООО «Грин Дом» и ООО «ЛИНА» зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства – торговый комплекс литера «А», степенью готовности 15%, площадью застройки 1 619,9 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:419 по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/15.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, к заявителю с 14.03.2014 как приобретателю расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды от 07.08.2013 № 669, действующему до 30.06.2015.

Оспаривая решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество преследует цель понуждения администрации к принятию решения о предоставлении земельного участка для строительства на новый срок, являющегося, в силу части 7 статьи Земельного кодекса Российской Федерации, основанием заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Согласно пункту 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В постановлении Президиума Высшего